郑功成：“房子+老年人”不等于老龄房产

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中国人民大学教授 郑功成

Q：老龄房地产正在成为颇受关注的新产业，它不是“房子+老年人”，也不是房地产简单地向老年群体延伸。它的意义究竟在哪里?

郑功成：所谓老龄房地产，是指与“老年人”及“全体公民老年期”相关联的房地产，它强调适合老年人居住的房屋的物质形态和物理特征，同时也注重对于该类房地产的所有、使用、抵押、典当、租赁等各种权利，是老年人实现有质量的老有所养目标的一个重要方面。

Q：那么，老龄房地产抑或老龄房地产业应该具有哪些属性?

郑功成：老龄房地产大体可分为养老社区、社区养老服务机构、养老机构、老年医疗卫生服务机构、异地养老房地产项目、城市老年公寓、现有住房的适老性改造、二手老龄房地产、农村老龄房地产等类别。

我认为，老龄房地产至少应包括四个方面的属性，即：一是复合地产属性，包括住宅、普通商业地产和医疗保健等;二是人文属性，创造温馨的宜居环境，让老人感受到家的氛围;三是服务属性，满足老年人核心需求和增值的需求;四是金融属性，比如证券、基金、保险、储蓄性的产品，会在这个链条中得到发挥和承载，还包括客户理财、老年理财等内容。

Q：老龄房地产业是资金密集型产业，其建设、销售、经营、租赁等都需要大量资金。如何做到“不差钱”?

郑功成：调查显示：我国老年人口中75%左右拥有住房，但相当多的住房是按年轻型社会的需求建造的，缺乏适老性设计，不适合老年人生活居住，同时又面临改造成本过高、不具备改造条件等一系列难题。因此，很多老年人成为“住房富人，货币穷人”。而通过开发适宜的金融工具，进行“以房养老”、租赁、互换，可以更好地发挥房地产的养老功能。

需要构建多元投融资平台。由政府主导，建立由政府、企业、金融机构、保险机构、中介组织、个人等市场主体共同组成的市场多元融资平台，以独资、合资、入股、联营等途径融资，构建政策性与商业性融资相结合、直接融资与间接融资相互补充的多元化融资体系，吸收社会资金及个人闲散资金投入老龄房地产业，从而扩大市场供给规模。

Q：未来，哪些项目更适合我国老龄房地产业的发展?

郑功成：老龄房地产项目是一个多功能的集合体，房屋仅仅是实现这些功能的载体，其背后实际上反映的是一种生活方式和生活理念。随着经济的发展、社会的变迁、观念的改变，人们对于生活品质的要求越来越高。这些要求表现在老龄房地产项目上，就是要实现功能的多样化、复合化。这意味着，老龄房地产项目不但要有基本的养老、医疗方面的良好配套和服务，而且要兼具护理、养生、文化、休闲等多元化、高质量的延伸和附加服务，以满足老年人多层次、多元化的服务需求。

Q：您认为，应如何培育老龄房地产业链条，实现产业上、中、下游的有效衔接?

郑功成：培育发展老龄房地产相关产业链，政府应发挥积极作用。政府应加大购买社会组织老龄服务的力度，充分发挥社会组织在承接政府职能转移和行业自律、监督评估、沟通协调等方面的作用，积极培育发展一批知名品牌老龄服务社会组织;出台更多操作性强的优惠政策，营造社会力量参与老龄房地产业发展的良好环境，充分发挥市场在资源配置中的决定性作用，逐步使社会力量成为发展老龄房地产业的主体;整合、利用高等院校、中等职业院校和职业培训机构等资源，加快老龄服务专业人才培训;统筹规划培育发展产业基地，增强老龄地产相关产品的研发、设计、生产、展示等功能;定期举办博览会，搭建供需对接平台，培育市场快速发展。