唐钧：养老地产应重“养老”，轻“地产”

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中国社会科学院社会政策研究中心秘书长 唐钧

中国老龄化的进程正在加速，2013年的现状是，60岁及以上老年人的比重是14.9%，人数是2.02亿人。按照联合国的说法，60岁及以上的老人占10—20%是轻度老龄化，20—30%是中度老龄化;30%以上才是重度老龄化。因此，根据中国的国情，中国社会的老龄化程度是在从轻度老龄化走向中度老龄化的过程中，还远远没到只能“病急乱投医”的程度。当前的关键是政府的公共政策或社会政策必须当机立断地回到正确的路子上来。中国社会真正需要的“养老”，并非硬件——“地产”，而是软件——“服务”。

虽然在养老地产中，“人性化的服务体系”也很受重视，但实际上，近年来养老地产中热衷的“人性化的服务体系”，其真正涵义是网络化、信息化的计算机系统及其终端设备。真正的养老服务是人对人的贴身服务，这是无法取代的。网络化、信息化是很便捷，但一般来说，得益更多的是服务提供者，而并非接受服务的老人。

养老服务和做房地产绝对是两回事。中国的房地产商把房子建成后通过营销卖出去，这桩生意就基本了结。但养老不同，服务需求源源不断，而且会逐步升级。老人现在很健康，但随着年岁的增长，会逐渐地部分失能直到完全失能。

不管怎样，“养老地产”实际上已经客观存在，投入的资金和其他资源也已为数不少，如何让“养老地产”真正重“养老”，轻“地产”呢?

办法之一，彻底转型。把房地产商的那套经营思路和言行作为统统忘掉，真正地投身养老服务业，转变为养老服务运营商。对于彻底转型者，养老机构的赢利模式应从长计议。因为房产自有，所以赢利要比租房办养老院更容易些。赢利点是真心做好服务，靠服务赢得老人踊跃入住。一般的经验，一个200个床位的养老院，如果满员，年利润可以达到5%。以后逐年会有所增加，最高预计能达到8%。超出这个范围，可能就有克扣老人的嫌疑。养老机构以200张床位最为适当，最多400张，再多就不好管理了。

办法之二，转包转租给养老服务运营商，坐收分红或租金。估计走这条路的会比较多，因为操作起来不难，且不失房地产商的本色。将来养老服务可能会形成这样的格局——产权拥有者做养老的地产房产，养老服务则由养老服务运营者提供。对于产权拥有者来说，这样做赢利会更容易些，但需要较长的时间。需要注意地是，因为中途不能反悔，不要看到有其他赢利点就毁约。当然想毁约也不太容易，一是土地批租时一定规定了土地用途是养老服务，不能反悔;二是老人住进去了，要改变主意让他们搬走也并非易事;三是政府对养老机构的重视和支持越来越多，要打官司赢面很小，输面极大。

办法之三，如果上面两个办法都不想采纳，那就应尽快退出。一是将养老地产转让，转给真正愿意办养老机构的投资者;二是若有可能，再投入一笔资金，把本来应该付的资金索性都补上，改变土地用途，变成名副其实的房地产。尤其是那些当年“跑马圈地”、打着“养老”的旗号卖房子的人，虽然他们有背景，但最好赶紧改弦易辙，省得害己害人。