何衍钧：二三线商业地产供过于求

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DTZ戴德梁行华北区董事总经理 何衍钧

Q：对于未来房地产走势，有业内人士认为将会是商业地产的天下?对于这类观点您如何看待?

何衍钧：中国投资者对于商业地产的冲动是从住宅限购后开始迅速升温的，从土地的出让到物业的投资，人们的目光和兴趣突然转向了这个不受购买资格和贷款限制的物业类型。特别是在中国经济在当今复杂的世界大环境下依然保持了稳定和预期的发展，更使尝到前期土地增值和通胀带来的利益的开发商和投资者们兴趣盎然。

持有以上观点的人士，就是在这样的背景下对商业地产的发展给予了十足的认可。不论用怎么的语句来表达，我对这类观点里蕴含的长远趋势是认同的。已经明确了的城镇化方向，未来将有上亿农民进城，城市人口规模的扩大，人均消费能力的提升都将是商业地产发展的良好助推力。但是，目前部分二三线城市的商业地产供应增加过于快速，直接导致了空置率的大幅提升。开发商为了回笼资金也倾向于散售而非持有，这样将经营风险降低，可是物业的后期运营管理难度就加大了。所以，商业地产市场还是会经历优胜劣汰的过程，有赢家也有输家。从我们的角度来看，有竞争的市场才有活力，有了活力的市场才会有更好的前途。商业地产与时俱进、适应环境才能把握住未来的市场。

Q： 您觉得过去20多年中国商业地产的发生了哪些变化?

何衍钧：九十年代的房地产业还是以住宅为主，所谓的商业物业主要是百货商场。这些百货商场的品业态、布局几乎千篇一律，没有特点和创意，而且集中分布在传统的商业商圈内。近几年，中国重点城市的商业地产开始快速发展。根据国家统计局数据，从2008年到去年，中国的商业用房投资额年增幅超过了25%，从3200亿元上升至9300亿元。目前各大城市的商业供应量持续增加。商业物业出现了市场细分的特征，百货商场面临供应的增加不得不寻找自己在市场中的精确定位，进行业态调整以适应目标客户的需求。同时，大型购物中心也受到消费者的追捧，业态多样化，时尚、体验、一站式购物成为了这些购物中心的主要特征。

商业地产的发展与城市经济水平密切有关，也与消费者的消费观念改变有关。未来的商业地产竞争日益激烈，更是面临了难得的历史机遇。

Q：北京地区哪些商业地产项目给您留下深刻印象?他们的优势在哪里?

何衍钧：谈到北京商业地产项目，我们自然联想到了王府井的东方广场、西单的大悦城等。这些传统商圈中的知名项目无疑成为北京优质商业物业的重要组成。这些商业物业值得我们作为成功案例去参观学习。除此之外，作为专业的地产咨询机构，我们不仅仅对商业物业兴趣盎然，更是关注潜力在哪里。比如，北京西部的中关村区域交通发达，办公氛围浓厚，适宜高端购物中心的发展。欧美汇位于中关村商圈核心区，与四号线和十号线两条地铁线海淀黄庄站接驳。建筑规模适中，总建面约5.3万平方米。此类项目一直是境内外机构投资者追捧的稀缺项目。由于先天具备了优越的地理位置和一些硬性指标，此类项目的经营获利空间较大。如果定位准确、业态适宜、运营管理良好，对于投资者而言，这类项目的未来发展会更有吸引力。

Q：随着中国商业地产逐步发展，本土“出生”的房地产顾问公司也越来越多愈，对于这个现象，戴德梁行是否感受到竞争压力?

何衍钧：中国的房地产服务行业在国内各种专业的行业中是比较新的，而且也是在最近10年才出现的。所以人才稀缺，水平比较参差，造成形象低落，对吸收优秀的年轻人才进入这个行业造成一定困难。假如服务水平不能提升的话，客户对这个专业的认可也是比较低的，结果是客户不愿付出合理的费用，影响从业人员的收入和积极性。

戴德梁行从事地产顾问服务已有超过100年的历史。一直沿用国际专业水平的标准，所以在中国营运20年来，普遍得到有关政府机构、金融机关、开发商和投资者的认可和推崇。我们一直在推动中国的从业人员提升专业水平，以规范的操作，诚信的精神来履行我们对客户的承诺，我们以提高房地产顾问的水平和形象为己任。