潘军：销售型养老地产必死无疑

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花样年董事局主席 潘军

11月29日，花样年在深圳举行新品牌战略发布会，其间花样年董事局主席潘军向养老地产猛烈开炮，直言房地产行业已经进入拐点，养老地产必死无疑;养老地产的发展模式可能会给中国城市带来灾难，中国不应该发展养老地产。潘军是基于什么样的思考抛出如此论断，中国的养老地产又该如何发展?对此，我们采访了潘军。

Q：在11月29日的华样年新品牌战略发布会上，你抨击了中国养老地产的发展模式，你观察到的养老地产市场是什么样的状况?

潘军：养老地产是地产分支，采取的都是销售模式，不管销售的是产权还是会员卡。养老地产呈规模化发展，动辄上千亩土地，现在有哪个城市可以提供给开发商上千亩土地去开发养老地产?在廊坊、燕郊这样的远郊地区投资几百亿元，建设上千亩的养老大盘，几万老人集中居住，这和集中营没有什么分别。

Q：你称养老地产会给中国城市带来灾难，必死无疑，为什么下这样的结论?是基于什么样的思考做出这种判断?

潘军：中国的养老地产大盘大多在郊区，还需要建设医院、学校等相关配套设施，服务人员又基本上是年轻人，让他们脱离城市去乡村发展，这不符合中国未来的发展趋势。我国和美国不一样，美国的乡村配套设施比较完善，而中国由于城乡二元体制的存在，大量的优势资源集中在城市，因此房屋很难销售出去，这样的养老地产模式必死。

举例来说，占地400万平方米的项目，按照人均40平方米计算，能容纳10万老人，再按照1:10的护理比例要配备1万年轻人。这些年轻人会离开城市去照顾这么多的老人吗?

Q：有人说中国的城镇化进程加快将会为房地产带来进一步发展的空间，其间也潜藏着养老地产的机遇，你是否赞同这种观点?

潘军：中国房地产市场供需已经发展变化，进入存量房时代，再增建新的房子是不可取的。中国的城镇化更像城市化，年轻人不会离开城市去乡镇，老人又不会离开子女，这种观点不成立。

Q：花样年的八大业务板块中也包含养老产业的内容，花样年发展养老产业的商业模式是怎样的?

潘军：花样年做的是养老产业，具体说是社区养老，采取的是轻资产方式，不建一所房子，不是养老地产。花样年会在明年下半年正式推出社区养老模式，商业模式恕我暂时保密。

Q：目前，很多房地产开发商已经介入养老地产，它们应该怎么做才能避免你提到的风险?

潘军：我非常不看好这种模式，在风景秀丽的名山景区建养老项目成功的可能性极小。小试身手，建100栋左右的房子或许可以，但规模化建设不值得效仿。