潘军：“养老地产”遇拐点必死无疑

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花样年控股董事局主席 潘军

花样年控股董事局主席潘军向养老地产猛烈开炮，直言房地产行业已进入拐点，养老地产必死无疑。

深圳房价不会跌

在分析未来房地产行业走势时，潘军从行业发展和经济形势出发，作出了“谨慎乐观”的判断。他分析，尽管政策放松，但房地产行业确实已到拐点，整个楼市的供需关系在今年发生了一次调整。而整体产能过剩，促使金融政策出现积极的变化，正表明经济没有想象中牢靠。

“一线城市，尤其最近深圳，非常明显地看到了‘日光盘’，消费被极大地激发了，但是在其他三、四线城市，四季度并没有感受到这样的暖意。”潘军认为，只在一线城市和极个别二线城市会受经济政策影响而比较积极，大部分中国的房地产市场仍然处于过剩经济当中。

具体到深圳，潘军表示，经济实力是带动房价上涨的动力，而创业者现在倾向于选择“没有门槛的”深圳，只有有头脑、有创业精神的人才能在这个城市生存下来，这保证了深圳的潜力。他发现，深圳是世界创客的目的地，已经从一个制造中心变成了一个创造中心，“所以深圳的房价会像旧金山一样。三年前我在讲，我今天仍然会讲，五年后深圳的房价有可能比北京还高”。

靠资源生存的房企一定会完蛋

而对于房企的未来，潘军称，快周转模式将告别，而精细化、专业化的代建加基金模式已经成为行业的主流，花样年正在转型。此外，在大多数发展商还在关注增量市场的情况下，花样年将注意力放在接近300亿平方米的各类型住宅存量市场，所以才选择关注社区。

潘军认为，靠资源生存的企业一定会完蛋，即使占有最核心的资源，但也有失去价值的时间点。他提出，开发商的核心竞争力不应该是土地，而关键在于找客户的能力，所以专业化是未来趋势。

“如果你只有制造能力没有应用能力就没戏，你说我只有应用能力没有制造能力也没戏。”潘军表示，花样年提出的基金加代建模式转型，就是将研究产品、研究服务的专业和钱结合起来，未来持续的升值和服务能力是关键。

关于花样年未来是否会继续买地的追问，潘军回答称，以后都会以基金的形式多家联合买地，而不会再出现花样年地产集团100%去拍下一块地的情况。

再推“解放区”输送品牌

围绕社区，花样年一直致力于成为一个社区综合平台运营者，而其正在通过旗下的物业服务板块，对社区服务的四个细分领域打造专业化服务团队。

花样年将社区划分为居住社区、商务社区、商业社区和养老社区四种，并依据这一划分开发了他们认为未来最有价值的四类应用，包括社区金融、社区文化旅游、社区教育和社区制造。“我们一是在建立服务平台，二是在开发社区平台上的这四项应用。”潘军称，他们希望在这四个细分领域成为行业领先者，而其他垂直应用，“会选择比较成熟的企业来合作。”

另外，花样年透露，在彩生活之外，近期又推出了一个被称为“解放区”的新平台，用于输出管理和品牌给“不愿意被彩生活兼并”的企业，成为彩生活的补充。

投资百亿建养老地产不人道

对于花样年旗下已经在成都、南京、深圳试运行的养老板块业务，潘军强调，其与所有同行最大的不同是，“基于社区，不花一分钱去建房子”。

中国人寿投资400亿元打造养老社区、绿城投资100亿元打造养老社区，潘军直斥狭义的养老地产开发不人道，今后都必死无疑。他认为，老人需要自己熟悉的生活环境，最怕的是无聊，喜欢和子女住得比较近，常被探望，而非“被设计在山清水秀环境里的生活模式”。“现在的养老地产模式未来非常有可能对中国城市带来灾难。中国不应该搞养老地产，中国的养老应该用另外的方法来解决。”在潘军看来，目前国内只有福泰年模式是基于原有社区、不改变老人生活状态的模式。