乌丹星：养老地产和养老服务的融合是未来产业方向

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北京吉利大学健康产业学院院长 乌丹星

养老项目必须注重运营管理

2014年对于养老产业是非常重要的一年。根据市场披露的信息，未来五年，到2020年左右，现在整个项目的投资预期在3352亿以上，而截至到目前，2014年的实际投资大概在120亿左右，可以说未来投资方向广阔。

如今各路大军都在进入养老。首先是政府，政府今年开展的顶层设计工作较多，频繁地出台政策刺激市场。而地方政府在中央的支持下，也集中做了两件事，一是构建居家养老网络，另一个则是进行项目落实。

中国养老产业的发展和过去房地产发展有一个最大的区别，房地产过去是无序发展状态，房价高到一定状态后发现不对，又会通过各种手段把高端房地产控制住，然后把保基本等问题解决后，市场开始求平衡。而养老可能是吸取了中国房地产的教训，一开始就从两头同时做，政府保基本，大型的市场化运作项目也开始进行。

总结2014年的养老发展，那就是新项目跑马圈地“建”，老项目紧锣密鼓“扩”，运营的老手不断被“挖”，运营的新手“青黄不接”。

养老运营有五种业态，第一是自建团队，自己做自己的运营品牌，形成未来的软实力。这种模式的不确定性就是找不到人，而且这个队伍培养周期长，稳定性差，运营无保障。

第二是托管，项目拥有方和运营方是分开的。托管是指对于项目拥有方而言，收入、支出都归自己，然后委托别人管理，风险自担，并支付管理费;运营方只管项目运营，收入、支出都不属于自己，前期没有太大投入，获取管理费。

第三是控股合作，项目投资方投入80%的现金，然后和运营方成立运营管理公司，再注入无形资产(占股20%)，双方一起运营项目。这种项目由于拥有方占绝对优势，所以在品牌的问题上，更多的是使用项目所有方的品牌，原来的运营方是需要改名的，不能用自己的名字，这通常是这种模式的争论焦点。

第四是投资上一半对一半，但这种模式在真正产生矛盾问题时，就不知道该听谁的了。

第五种方式是品牌输出，一种是假输出，例如挂一个美国的牌子，但实际这个牌子和公司没有一点关系，仅仅是要这个牌子。还有真输出，包括模式、人才、管理模式的输出。

2014年的养老运营管理开始推进了，但有五个问题也开始暴露。

首先，投资者不想单纯做财务投资，总想成为轻资产的拥有者。但你又不具备轻资产的能力，又想拥有轻资产，所以和运营商谈的时候不好谈。

第二，运营商不想失去自己的品牌，想在合作中控股，但不出钱。

第三，运营方的无形资产鉴定和评估没有依据和评估。

第四，运营方输出能力有限，没有人才储备和大规模的输出能力。

第五，运营方缺乏管理标准化体系，能接项目，但专业度差。

运营问题贯穿养老项目的始终，从前期的构思、规划、建设、运营、项目复制，运营一直是核心。每一个阶段，运营都有运营自己要做的事情，只有把这些完整放在一起，这个项目才完整。

运营管理的未来发展趋势有三个维度，第一是运营管理体系标准。在标准体系中，技能、管理的标准都容易建立，最缺的是人文标准，也就是我们对人性、人群、尊严、尊重、责任的理解，这是最核心的价值。

第二是无形资产的评估。如今大多数人只认实物，不认知识。未来的养老产业需要对知识、研发、创新、品牌、价值等无形资产有所理解，这个产业才有发展，行业人士才会进行研发。

第三是多样化合作模式。未来中国的养老产业可以像美国一样，投资、开发、运营，三方肝胆相照，长期合作。美国的上市公司，三者间的捆绑是以十年二十年为单位的，如果中国的养老合作可以做到这个地步，这个产业才会有对利益、合作、共赢、信任、机制等概念的理解。

养老服务应成为产业主角

另一方面，我想总结个人对中国社会化2015年的思考。国外社会化养老有两种模式，即北欧福利模式和美国市场化模式。北欧福利模式的基本特征就是政府主导出钱，社会组织处理，因此从基本保障，为特殊群体购买服务，进养老机构，享受服务等一系列活动，无论是否盈利，都在同一片旗帜下。

美国市场化模式则是政府主导维持秩序，社会组织各显其能。美国政府是通过强制性的养老金保障和强制性的养老服务监管对这个产业进行监管。社会组织则在这个框架内尽情发挥，因此美国的养老产业非常成熟。

中国是福利型的服务越来越少，市场化不断提高，但原来是政府包揽，几乎没有什么高端市场。但实际上，养老格局应该是政府保基本，即保证低收入贫困人群，高端市场则是服务少数老百姓。而中间这一块养老产业则带有明显公益性质的非盈利性，也就是企业进入能生存，但只能挣小钱，不可能像地产企业一样挣大钱。这种养老格局应该是希望进入这个产业的人都应该想清楚的。

此外，在养老地产中，如何让养老产品有价值，如何让养老服务成为主角是2015年养老产业必须考虑的问题。首先就是观念需要转变。养老加地产等于养老地产，但养老是魂，地产是体。养老是根本，地产是附加物;地产是一次性买断，养老是永久性消费;地产是创造居所，养老是创造生活方式;地产是实物交易，它又储存增值的功能，养老是人居价值，是生活感受和文化价值。这是最核心的不同。

第二是角色的转变，开发商、运营商、投资商之间需要转变。社区运营商是小生意、大前景。例如彩生活旗下的物业延伸转变为社区运营商，目前其管理的服务社区有500多个，服务面积为6000多万平米。2012年的总收入是1.7亿人民币，其中物业费占8千万，经营业务收入占9千万，毛利率和净利润分别达到60%和20%，现金流近一亿。而它现在管理的500个项目中，95%不是它自己的项目，都是通过进入别人的社区，然后自己做运营管理工作。此外，在最新的数据预估中，到2020年，其业务范围将由现在的50个城市扩展到1003个，管理1000个项目，面积达到 10亿万平米。

万科同样在进行社区运营商的尝试。美国著名学者曾说过，人是由三个点构成的，分别是家、办公室、聚会场所。办公室和聚会场所不会待得很久，所以能够发展一种社区精神的一定是以家为起点的时空延伸。所以地产开发商是可以慢慢成为服务提供商和综合运营商的。

第三是产品模式的转变，由统一推广向私人订制转变，因为每个老人都会有不同需求。

第四是配套模式的转变，通过线上线下连接起来。

第五是各个分布点进行连接。

第六是盈利模式的转变，即以互联网技术为支撑的智能化管理，社区化物流，需求化定制，这都是未来盈利模式可以做到的。

第七是运作模式的转变，养老产业战略合作绝不是一个人把所有工作都承担下来，金融、政府、运营、服务商、医疗都有各自的职责。

第八是运营模式的改变，例如自己运营，还是与人合作运营，亦或委托他人经营，这些运营模式都是可以探索的。

第九，人才模式的转变。在养老产业中，合伙人制很重要，因为养老的人才流失太严重了，达到了50%到60%的流失率，怎么把人留住，是2015年要解决的问题。

第十，营销模式的转变。如果中国养老产业可以不靠广告，不靠楼盘生存，那一定是靠体验，包括基础体验、深度体验，最后是持久体验。

中国养老产业将在2030年趋于成熟

未来如何让养老服务成为主角，而不是通过卖房子赚钱?很多人说养老服务不赚钱，其实不然。美国做养老的上市公司中做的最好的是KND，是美国第一大康复医院。临终关怀的VITAS，2012年年收入达到十亿美金。

美国养老产业的发展中，最成熟的经验在于养老地产和养老服务的完美融合，做一个产品就需要有服务和运营商同步跟着，这一直是平行发展的。中国的养老服务仍处在初级阶段，从消费理念、支付能力、社会保障、服务资源到服务品质都有很长的路要走，但最终养老服务是要成为主角的。

中国的养老服务现在还是以家庭照顾为主，即配偶、子女，最后才进护理机构，这是由我们的文化决定的。但这种照顾方式无法满足长期的交流，社会化养老是必须的。

未来的养老服务会成为养老产业的发展主题，实现投资主体多元化，服务形式多样化，服务对象社会化，服务队伍专业化。而从顶层设计来讲，国家会在保障、规划、监管、购买服务方面继续把大的运作让步给市场。养老产业是需要小盘试水，研究服务、人才、市场，而不是大盘进军。老百姓则需要改变观念、自我规划、积极参与、主动消费。

中国养老产业仍处在起步阶段，十二五阶段还是跑马圈地、大兴土木的时候，十三五会有降温期，就到了培养人才、运营管理的阶段，十四五阶段会有品牌黑马杀出，到了十五五，也就是2030年左右，产业趋于成熟，会稳步有序地发展。养老产业的发展趋势一定是先粗犷后精细，先城市后农村，先刚需后普及，先数量后品质，先政府后民间，先鼓励后打压。现在是政府的红利期，养老企业该进来的必须赶快进来，但绝对不能盲目开展养老项目。

2015年是中国大型养老项目运营管理的元年，是运营管理体系的构建深化，需要进行运营管理体系人才的培养，运营管理体系标准的探索及建立运营管理体系的运作机制。

中国养老产业已经出现了曙光，但路还很长，需要全社会的共同努力。