毛大庆：市场对降息很敏感 房地产未来十年仍有上升空间

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毛大庆

毛大庆表示，中国房地产市场还有10年的增长空间。现在客户群体已经变了，倒腾房的人已经逐渐退出市场，大量刚性需求和改善性需求仍然存在，“这两天降息，北京的房地产市场一下子起来了。大家问我房价会不会暴涨，不会。现在对降息，有点优惠特别敏感，稍微有一点优惠就激发了，说明市场、需求是很大的，只不过不支撑大幅增长的房价”。

对于互联网思维，毛大庆称，不要天天一张嘴就是互联网思维，互联网思维管不了饭吃，也盖不起房子来。

对于未来万科的发展，毛大庆表示，不动产经营是万科一定学习的内容。

以下为演讲实录：

毛大庆：怎么转型，我不知道来过多少次这个活动了，好像有不少年了，每年来都PK转型这两个字，我特别讨厌这两个字，每年都说我们转型，一转回去了，再一转又回来了，我是偶数还是基数来的，如果是基数来的，我转过一次。没有这么多转型，革新倒是真的。

今年有些现象挺有意思，年初看着我们挺活跃，拜访这个拜访那个，拜访了互联网、传统制造业。紧接着大面积谈互联网思维，很多人以为我们要干互联网了。

我想谈谈这个问题，互联网这件事跟房地产冒出如此多的新概念，并不是互联网蓬勃兴起，互联网一直在那儿，他蓬勃起来要把我们吃掉，背后不是互联网兴起，倒是房地产行业本质发生了变化。不要天天一张嘴就是互联网思维，互联网思维管不了饭吃，也盖不起房子来。

为什么今年突然间互联网跟房地产这么密切的联系呢?今年买方和卖方市场发生了重大的变化。我估计这个变化一直会形成新常态，就这么下去了。这个时候，渠道的争夺和客户端的争夺变成房地产公司突然间意识到这是一件要命的事，这时候谁快，互联网快，更多是这么来解释。

李文杰也罢，我们也好，说第二点，现在我们都面临这个问题，我们得走出原来的舒适空间。原来我们习惯了，我们俩多少年都习惯了，我怎么弄他怎么卖，我也没想过他客户怎么弄来，我也没想过我做出来卖不出去，玩着玩着供求关系发生了变化，供求关系肯定是导致房地产传统行业变革重要的因素。

第二个要澄清的房地产绝对不是住宅。互联网解决的问题是给住宅的去库存提供着必要的渠道，渠道之间也在互相争夺市场。这些渠道争来争去争的是什么人，争的是住宅的主要消费群体。今天互联网思维怎么能解决写字楼更多的客户，商场怎么办?

第三个观点，互联网给我们带来什么变化?我们现在更重视两件事，一个是院长说的技术。不是互联网技术，我们对技术是有特别定义的。第二是客户，客户仍然是主要研究的对象，只不过客户在变化，从买房子的小业主可能变成租房子的人，变成我们的商铺，我们的合作方都可能是我们的客户。我们研究说，未来什么样的客户市场是跟不动产经营能够持续成长的市场，这就是我们在找的话题。是不是中国的房地产市场，面临今天这样的变革，这些问题，房地产大家说不灵了，远远不是这个问题。我们的房地产市场太初级，原因是我们长时间有舒适空间，使得我们不去向真正高级别的房地产市场迈进，这是根本的问题。要更加重视客户，要增加黏性。雷军[微博]的话我很认同，互联网思维就是走群众路线，谁抓住了群众就是思想的变革，李文杰可以抓住客户，他也可以取代互联网，这个问题并不是唯一的答案。

第二个，沿着这个思路说，我们要干什么。万科就两件事情，第一件事传统行业。传统行业对于我们来说就是核心业务，这个事情远远有着巨大的市场空间和发展，我们以每年5%的速度增长，房价没有大幅增长，任总也在说房价不会暴涨。5%总是可以的，猪肉还在涨呢。中国房地产我们相信还有10年的空间，5%的增长率，乘在一块是十几万亿，这个业务没得做吗?肯定有得做。这个做谁抓住终端客户。现在客户变了，倒腾的，还有一些说不清楚一些人，现在找不着了。但是大量的实际用户还是存在的。刚性需求、改善性需求仍然是存在的。北京的房地产市场这两天稍微一降息一下子起来了。媒体问我房价会不会暴涨，不会。但是市场会大涨。现在对降息，有点优惠特别敏感，稍微有一点优惠就激发了，说明市场、需求是很大的，只不过不支撑大幅增长的房价。核心业务大有可为，只不过得换思路了。

我们跟员工带着很多人不断的走访，我们不但走访小米，还走访做服装的公司，我们去青岛准备看西装，人家叫高端定制，很挣钱，利润很薄，但是周转率特别高。每个扣子都有专门的质量控制。一个西装挣多少钱。小米这个行业的人一台手机就是几十块钱，他们这个行业人的概念，挣几十块钱就是正常的常态。问房地产从业人员，几十块钱的买卖谁干。如果这个行业的人还是睡在那个舒适空间里，这个行业是要完蛋的。所以我们教育从业的人，跟他们说要学会做小买卖，懂得周转率，要知道投资回报率这个概念。负责任的说，70—80%房地产员工，在过去舒适空间里从来没有关心过这些问题。做惯了大生意，上来几十万几亿的，他得学会做小生意，这是互联网思维带来我们很重要的变革。

第二块，我们确实要革新，我们现在向着服务行业在转型，好象似乎不太挣钱，挣不挣钱两说，有的东西可以培育它，能够挣到钱的。前一段时间说万科转型了，做商业地产了，开两个商场，弄几个铺子绝对不是万科真实的转型。你想万达[微博]都开了100个商场，他们面临很多商业的问题，现在租户租期普遍加长，租金的上升空间受到实体经济的影响，也很有瓶颈，整个对于商业不动产的回报率是有影响的。商业不动产怎么找到更合适匹配他的钱是商业不动产思考的问题。

我们也在思考这个问题，我们作为一个不熟悉购物中心、商业中心的企业，我们说是新业务，人家是做了几十年的老业务，我们是步人家的后尘，我们能有多大的发展。我们是不会做商业呢?这也不行，对于万科来说未来一定得做社区商业，我们也得做引领中心式的商业。这些东西只是生态系统里面的一些东西，可能是里面的小树，或者是灌木，还有什么成为增长点，不动产经营里面大量的东西，是根据客户端的需求创造。我们在湖南做了新的模型，回报率比商场好很多。一个楼，原来只知道除了写字楼、商场不会干了，我们跟北美学了一个方式，把这个楼当然是密集住宅区，老百姓特别多，我们改造成教室，大教室，小教室，做一个移动的流动的教学楼，几十个几百个培训课程，我们跟老师们的关系就是租户跟不动产管理者的关系。我们开始干这个生意的时候，发现学校的回报比商场高得多，这可能是一个模式，这个模式谁干过?谁有?没有，这也许是我们的增长点。商业不动产的经营，没有说那个人干的，和那个人干的，只能干那两个，仍然是互联网思维，客户要什么，你就去干那个，就没错。

所以我觉得，不动产经营的课程一定是万科要学习的内容，学会了不动产经营，里面装的东西不见得是商场，不见得是购物中心还是什么，只要客户需要的都可以去做，创造新模式，理解新原则，寻找新伙伴，这是万科必须要走的课程。回应王院长说的，我们也重视技术，不是互联网技术，不是软件工程师技术，我们是我们的经营能力和我们的经营技术。比方说发现一个新产品，研发出来，广为复制。最近几个台湾人找我，我们要写字楼，我开医院。容积率高的竖起来的楼你们只会做写字楼，我可以做医院，做月嫂中心、商务中心都是不动产经营。房地产夜话别都讲房价，我问任总怎么人这么多，是关心房地产怎么死的呢还是什么?这个问题留给任总。

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