王雪松:欢天喜地政策月下的楼市答案
一、2014年10月主要地产公司业绩概览
1、招商地产
2014年10月,公司实现签约销售面积29.16万平方米,同比增加16.19%;签约销售金额38.27亿元,同比减少11.33%,销售均价下降24%。
2、金地集团
2014年10月公司实现签约面积39.2万平方米,签约金额44.5亿元,分别较上年同期增长60.7%和56.7%。销售均价下降2.5%。
3、万科集团
2014年10月公司于月内实现销售面积190.6万平米,销售金额220.9亿元。分别同比增长13.7%和27.3%,销售均价上涨12%。
4、恒大集团
2014年10月的物业合约销售金额约为人民币90.5亿元。该月合约销售面积约为102.9万平方米。2014年10月的集团物业销售均价为每平方米人民币8797元。同比分别下降45.5%,59%;均价上升32.6%。
5、龙湖地产
龙湖地产10月单月实现合同销售额61.7亿元,环比增长48%,同比增长25%;销售面积达51.2万平方米,销售均价为:12051元每平方米;较去年同期分别上升25.2%,1.4%,销售均价上升23.5%。1—10月累计成交额为385.5亿,同比下跌4.2%。
6、世茂房产
10月份,世茂房地产的合约销售额约为67.79亿元,平均销售价格12016元/平方米;合约销售面积为56.42万平方米销售额同比下跌9.7%;环比下跌3.6%。
前十月累计合约销售总额约为574.76亿元,完成全年目标的71.88%,累计合约销售总面积为473.15万平方米,合约销售额与合约销售面积同比分别上升3%及9%。首十月平均销售价格为12147元/平方米。
7、奥园地产
奥园地产公布截至2014年10月31日止首十个月的业绩,期内,公司实现未经审核合同销售总额约人民币85.821亿元,同比增长约31%。奥园前十月仅完成全年150亿元销售目标的57.21%。
关于房地产市场的几个问题思考:
1、如此火力凶猛的政策,在至少上市公司的公告看来,几乎极为寒碜的成果面前,后市难有乐观。任何一项政策,如果执行的时候都看不到极为强大的威力,那么接下来政策热情冷却以后,市场会不会冷彻心扉。这点在股市上,通常的降低交易税的效果可供参考。
2、当前房地产市场是个三方市场,政府,开发商,购房者。强势方是话语权决定方。既然政府是市场之一,既然政府是参与者之一,凭什么我们要认为政府只会拯救芸芸众生,而不会只顾个体私利呢?
二、地产上市公司半年报与三季报简读
21、滨江集团
半年报:营收43.4亿;净利润率10.4%;现金19.1亿;预收账款:157亿;一年内到期非流动性负债:50亿。
三季报:营收32.3亿(75.7),净利润率:3.7%;现金12.7亿;预收款147亿;一年内到期非流动性负债48.8亿。三季度销售收入约22.3亿。
简评:长三角的企业财务状况更能反映未来全国大公司的利润率状况,三季度净利润率直线下降,且销售状况极不理想(没有考察公司出货节奏,从报表来看),四季度净利润在这种情况下,还将下降,公司财务结构相对令人费解,大量的预收款没有体现在公司报表上,尽管债务相对较小,没研究存货,如果放在存货上,也算一种思路,即金融杠杆相对小,减轻了企业的财务成本。
22、金科地产
半年报:营收:43.6亿;净利润率:7.1%(扣除非正常收益);预收账款244亿;短期借款31.4亿;现金97.3亿;一年内到期非流动性负债:83.9亿。
三季报:营收57.3亿(100);净利润率:3.46%(扣除非正常收益);现金102亿;财务成本0.99亿(较去年上升1072%);短期借款20.2亿;预收账款242亿;一年内到期非流动性负债:62.3亿。三季度销售约:55亿。
简评:利润率大幅度降低,现金对短期负债覆盖较高,短期不存在财务压力,但财务成本相对于去年飙涨,结合财务报表来看,显示出金科的财务管理水平不高。
23、中洲地产
半年报:13.5亿;净利润率:20.1%(扣除非经常收益);现金19.5亿;短期借款0.35亿;预收账款18.1亿;一年内到期非流动性负债:8亿。
三季报:营收3.8亿(17.3);净利润率:6.3%;现金13.3亿;短期借款:0.6亿;预收账款:31.5亿;一年内到期非流动性负债:3.1亿。三季度销售金额17.2亿。
简评:三季度销售相当不错,财务安全性较高。从报表来看,企业运行态势不错。
24、中天城投
半年报:营收52亿;净利润率:12.4%(扣除非正常收益)(18.5%);现金35.5亿;短期借款10亿;预收账款140.2亿;一年内到期非流动性负债:48.4亿。
三季报:营收31亿(83);净利润率:10.8%;现金32.7亿;短期借款8亿;预收账款138亿;一年内到期非流动性负债:56.4亿;三季度销售业绩约为:28.8亿。
简评:业绩良好,现金对短期负债覆盖能力相对安全。去年业绩大幅度提升。
25、云南城投
半年报:营收6.7亿;净利润率:(亏损1.9亿);现金39.4亿;短期借款0.5亿;预收账款7.4亿;一年内到期非流动性负债:32.5亿。
三季报:营收4.3亿(11);净利润:(亏损1.13亿)(3.03),现金33.4亿;短期借款无;预收账款:8.96亿;三季度销售收入5.86亿;一年内到期非流动性负债:34.7亿。
简评:企业亏损厉害,但现金相对较为充裕,短期支付较为安全。销售收入较低。这类地方平台,是否会出政策性调整和机遇,是一个值得关注的事情。
26、中航股份
半年报:营收19.7亿;净利润率:(亏损0.68亿);销售金额9.7亿;现金12.8亿;短期借款28.6亿;预收账款22.3亿;一年内到期非流动性负债:18.7亿。
三季报:营收9.4亿(29.1);净利润率:亏损0.43亿;现金12.4亿;短期借款30亿;预收账款27.8亿;一年内到期非流动性负债:17.2亿;本季度销售额为:8.6亿。
简评:这也是一个激进型企业,现金对短期债务覆盖率仅为26.2%,至少创国企最低。同时这也是一个非常令人期望,同时非常让人失望的企业。央企,大跃进,原地大踏步,大亏损的企业。
半年报与三季报的几个思考:
1、当前所读的三季报成绩差不多的业绩,都是上市公司在9—15个月前的销售业绩,而土地成本多发生在36—22个月前购置,财务成本与上涨的土地成本,谁高谁低,这个依据各开发公司实际情况而定。但大体的概率是土地成本的上升是快过财务成本的,换言之,今天地产公司销售额获得利润率将是一种价格下跌,土地成本上升以后的利润,也许到时候负利润企业比比皆是,这是一种中等偏大概率。其次是目前结算的销售价格是在房地产市场十分火爆的2013年2季度与三季度的销售业绩,如此价格而得到的利润率在10%以下均很普遍,那么未来房地产利润率将如何呢?
2、如此利润率,房地产企业还有什么底气大规模扩充呢?当今的错位高企的土地市场,让房地产业将来如何面对资本市场,一旦资本市场抛弃掉房地产业,那么未来房地产市场股价会不会比比皆是的仙股呢?
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