王兴华：建设发展中国式的养老养生地产

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DAO陆道股份设计总监 王兴华

DAO陆道股份设计总监王兴华表示：2015年全国基本上要实现90、7、3的格局。在这样一片如火如荼的市场当中，全行业还是呈现从需求到供应来讲是不平衡的关系。中途出现了项目的转移，最后干脆放弃养老。这样一个冰火两重天到底为什么?从建设初期来讲，目前面临一个整个养老行业的初期，高投入低回报，这是一个不争的事实。其实这个问题很简单，5%到8%的收益率对于做惯了地产开发的黄金时代开发商来说，确实很难介入。这是现实的问题。

对于任何一个行业市场发展来说必须有三个要素：消费人口、消费市场、消费意愿。这个要素对于养老地产，或者养老行业来说同样具备。目前到底是怎么样的状态，可能要突破一些跟针对性的数据来进行判断。

首先社会的养老状况是怎么样的?

有三个重要的特征：未富先老。表达了老年人的抚养比。右边的图表达2020年时候在同样的老年抚养比国家他们的GDP和中国之间的比例关系。灰色的是中国。其他的颜色分别代表日本、香港、韩国、新加坡和美国。所以我们基本上可以看得出来2020年，国外其他同等的发达国家和中国在这样一个老人抚养比对比的时候，他们的GDP高出很多。可能对于国外的一些模式，或者他们的方法参考的价值和参考的经验并不是这么多。这是第一个。

从全球的养老金指数来看，这个数据基本上能反映出两个观点，周围目前的养老金呈现一个加速恶化的趋势。第二，可持续来看中国的养老金缺口非常大。从社科院对人口调查的数据就可以反映出来。目前大部分的年轻人，或者没有退休的人我们缴纳的钱实际上是现在退休的人在用。将来人口出现一个正金字塔形状时候，老年人越来越多，工作人越来越少的时候，这方面的问题越发突出和矛盾。这目前来看不是这么突出，因为确实消费产品养老的人有相当一部分的收入或者是有较好的一个消费能力。这是第二点。

第二，未备先老。首先是设备未备。13年中国2亿老年人，按照床位要求达到6百万张，实际上缺口接近2百万张。这是现实问题。现在怎么建都建不过来。消费能力问题。

第三，心理未备。中国养老的观念是在家庭、养儿房老，甚至没有接触太多的养老设施、养老观念。冰火两重天。

在这里也想总结一下对于目前这样一个现实情况和现实条件下，到底中国的养老产业和养老地产需要，或者即将面临哪些变化，首先养老是一个很重要的产业，刚才说了产业要有三要素，不管是从整个中国老年化的严重程度，还是从整个养老产业未来作为中国产业转型，包括解决老龄化问题，以及解决一系列的产能过剩，等等。政府一定会在这个地方发出更大的声音。

第二，市场起决定性因素，通过一些数据分析看到现在的市场并不是没有，而是没有转变到大的养老产品和养老需求被所接受的程度，但接下来这种需求来得非常强烈、非常迅速，排山倒海，接踵而来。这种产品也是非常多样，根据不同的消费能力和消费结构。

第三，全面地深化养老体制。像全面深化是什么意思?首先要打破旧体制，旧体制就是以前完全由政府来做的事情，接下来就是进入市场化。政府从来做的事情就是兜底。将来一部分向五保户，或者是低收入人员由政府来落地。真正面临大量进入到社会当中去解决养老问题的这部分人，他们是最核心的一方面。所以对于资本也好，对于企业也好，或者是产品、市场来说才能发挥主导作用。这是第三个观点。

陆道认为中国未来养老地产发展方向：将老市场，将老的这部分市场可能是最大的市场。他应该是未来房地产开发主要开发的方向。面向的是刚性养老需求。

陆道在这些年也经过了大量的实践，提出了所有的养老开发模式，包括和健康综合服务区结合打造的，还有体育运动相关的，并且养老企业、养生产业相关的，等等一系列不同的一些功能相结合。

陆道对于不同的养老类型的地产项目总结了一些趋势和发展模式。包括社区的共同建设，综合性的养老社区、养老组团，还有养老服务设施，同时还有相关的设施，这在未来的城市化改革过程当中我们认为非常多地以这样的方式来实现。再就是和旅游、商业的结合。多元化的，或者是多功能化、复合型的项目。以及和国际平台接轨的，引入国外的医疗机构、医疗设施、养老品牌来结合打造。

我们也从养老地产项目，规划设计当中如何一步步地去开展实施，提出了我们对于具体设计上的策略。再就是对养老地产的九大模式，把这些模式下最核心的，目前市场上也好，或者是趋势当中最重要的业态、类型都进行了很好的总结。

接下来是我们的养生养老的地产案例，有世贸的，玉龙湾的旅游综合体，运动休闲+养生度假的，还有跟体育相结合的，以及安徽的养老山庄，养老和会展相结合。同时还有养生度假的养生公寓。养生度假+健康服务。对于佘山整个板块来说养老人群和养老结构非常高端，他们也是在先行先试。还有河南少林寺，包括大量的养生养老。这些项目通过宗教、文化和养老相结合，特别体现了中国特色，中国养生，中国养老的一些理念和现代的养老社区融合。我们还有一些医疗建筑行业。

另外一点，我们也做过老年住宅项目这样一个实际案例。这个项目已经落地了，而且这个项目应该说在国内来说走在前列，不仅很快国外的养老机构联合起来，还有对项目的策划、开发、设计、招商运营一系列的运营。这个项目是杭州的老年公寓项目。项目主要是打造中国高级护理。提供了140个床位，有多学科老龄的抚养谈对。美国和中国的教育培训团队，还有针对中国的直接护养、行政、支持人员的教育、方案。中国最高水平的学院、医学院建立的合作关系。还有一些老年医学培训的人群对这个项目的支持，还有结合中国老年人的改善方式。

室外景观设计方面做到了因地制宜，与项目结合起来，打造非常好的扣减感受，满足老年人生活的基本要求，特别是景观户外环境、户外设施的要求，还有室内设计。对于老年人公寓来说，它里面还有很多设备、管线，各个专业的模型。

陆道从策划、咨询、施工图设计等等有一定的感悟。这些观点更多需要跟行业进行探讨，目前整个行业面临一个初级的发展阶段，希望在这里提出一个口号：建设中国式的养老养生地产发展。

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