魏来：房地产在BIM方面应用要创新

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BuildingSMART中国分部秘书长、中国建筑标准设计研究院BIM建筑设计研究所所长魏来

以下为会议现场实录：

魏来：尊敬的刘部长、尊敬的各位领导、各位嘉宾、尊敬的各位同仁，大家下午好!非常荣幸今天有这样一个机会分享一下我对于我们现在的房地产在BIM这方面应用的想法和设想。

今天我们整个房地产大会的主旨就是四个“新”，新形势、新理念、新模式、新技术，我觉得这四个新是在我之前准备我的发言稿的时候被深深打动的。确实我们现在需要创新，所以我就把创新作为我的发言主题。我们如何创新，对于我们所有的房地产开发商，我们的设计、施工以及维护管理等等，包括我们在做这些新模式的时候，如何去创新，今天我来给大家谈谈BIM的问题。

首先，我来自于中国建筑设计研究院，我今天先简单介绍一下我们设计院是成立于1956年的一个央企，我们在我刚才已经说到的住宅产业化、地下空间建筑设计规划设计、部品等等技术上都有很深的研究，另外还有一个重要的就是我们在标准图集上承担了非常多的国家任务和政策，我们的研究工作也涉及到了国家一些非常多的标准图集，大家都很熟悉。

如果说我们谈四个“新”的话，现在是这样一种新的形势，让我们无法再谈笑间墙橹灰飞烟灭，我之所以这么提，是因为我以前经常跟房地产开发商朋友们开玩笑，我说你们挣钱很容易，就像你们坐在这儿，谈笑间墙橹灰飞烟灭，倏忽间千套房子就卖出去了。现在我们新形势到来了，像上午郁总说的，我们黄金时代过去了，现在面临的是一个白银时代，有没有这样一种新的理念让我们能够穿上一副铠甲抵御这种风险?在这种情况下，我们既有机遇又有挑战，带给我们的是资金的风险，这样的风险是将来无法承担的一个非常重要的东西。

有没有一个新的模式让我们团结一切可以团结的人?我们房地产开发商经常要面临很多资源，因为对于整个建筑工程行业来讲，房地产开发商是唯一一个能够协调所有资源的人，我们要协调政府，协调设计，协调施工，协调管理等等，这些协同工作有没有一个办法能够把这些人的思想、沟通成本能够充分降低?另外，我们有没有一个新的技术，能够让我们的造价降低，不用多，5%也是非常可观的。

今天，我想给大家说，答案我认为就是BIM。也可以说是基于BIM的信息化。今天上午在刘部长讲话当中我注意到刘部长最后提到了五个技术，第一是住宅产业化，第二是绿色建筑，第三是节能，第四是信息化，特别提到了BIM，第五是新材料新部品。为什么BIM今天要重点谈一谈，是因为BIM在整个房地产领域是一种全局性的技术。

我想大家可能BIM都相对有所了解，BIM是一种信息化模型，贯穿于整个建筑全生命周期的一个信息化使用方法。在BIM这个基础之上，笼统点说，我们能做什么?我们能做大数据，能做信息化，能做智慧化。经常有人说要把这个数据整合起来，我们要去做智慧城市，那么我们所有的这些问题，包括房地产商现在面临机遇面临挑战，说实话说起来很容易，我们究竟怎么做，换句话说我们的抓手在哪里，实际上我认为信息化就是一个重要的抓手。

BIM给我们带来了什么?对于我们房地产企业来讲，第一是投资风险的控制，这是给开发商带来的非常实在的一个效益，我们目前根据BIM在使用过程当中的几大热点，比如说设计优化、可视化管理、成本管理、进度管理等等，最终给我们带来在工程量上一个非常非常准确的预估，而且更重要的是这个工程量会随着我们思维的变化而迅速的给出反应，这是一个很重要的特点。包括我们的成本支出顺序，我们各种预判，都是对于控制资金风险非常有好处。

第二是精细化管理的手段，我们总说如何进行一个科学化管理，如何去管理提升，精细化管理实际上是成本的管理、质量的管理、责任的追诉，在BIM技术当中，对这三方面是已经做了一个比较好的诠释办法。至于说办法细节是什么，时间关系今天没有机会跟大家分析。

第三是技术更新方式，我们传统房地产商在开发的时候会面临着大量的资料，比如说我们的审批资料、评估资料、设计资料等等，我们去分析这些资料的时候往往面临着资料缺失、不齐整以及资料空缺等等。我觉得在这里BIM能够让设计更有利化，通过BIM能够对设计里面的问题进行优化，通过BIM可以让我的施工过程更加科学化。举个例子，像上海中心，上海中心大家都知道，它是一个场地非常小的在陆家嘴寸土寸金那样一个地方的项目，在这样一个小的场地内我们要盖一个六百多米中国第一高的高楼，这里面的场地物料组织、进场顺序、场地管理等等，包括人工管理、安全管理，都是一个非常复杂的问题。在用BIM的过程当中我们也发现这给整个施工的科学化管理业带来了非常好的好处。

另一个是采购，我们也在进行深入研究，我们通过BIM能够形成大数据，通过大数据进行集成采购集约化，把我们现在正在进行的一个云处理，通过BIM的方式进行云处理，把全国各地的很多项目集中在个协同平台当中，然后通过编码体系提取它的产品信息，这样就能够清楚地知道我的产品需要哪些类型由哪些厂家生产、我需要多少量、什么时间需要。知道这三个要素以后就可以进行集约化采购，能够为我们采购带来一些好处。

第四是提高单产能力，因为现在我们面临的确实是一个新形势，我们没有办法再去撒豆成兵那样的状态.拿到一个项目不容易，如何通过这个项目实现我们自身的可持续发展，BIM也非常重要。所以谁是BIM最大的受益者?就是我们房地产开发商以及房地产的行业。

我解释一下这个图，左边是煤，右边是钻石。大家可能对这个比较熟悉，它们有一个共同点，就是都是由碳原子组成，我所强调的是BIM有真伪之分，同样叫BIM的东西，它的使用方法不同的时候，它的最后发挥的效能是不同的，体现的东西也是不同的。同样碳原子，这样排列就是煤，那样排列就是钻石。在设计行业，我们经常讲BIM能够实现数字化的模型，根据数字化的模型很多房地产企业已经进行了一些尝试，比如说做了设计优化，比如说做了碰撞检查。但是我也听说，房地产企业觉得这就是我们BIM的全部。更正一下，BIM是一个非常复杂的体系，它是一个方法论的问题，我们如何利用这些数据源，这是一个重要的问题。利用好了，才能达到刚才我所说的那么多优势，如果利用不好，实际上带来的效益也是非常少的。因此BIM是一个方法论的问题。

如何从BIM当中受益，我们需要搞清楚四个W。第一是“WHAT”，BIM是一个实实在在的办法，而不是忽悠。我也听过很多房地产商朋友跟我说告诉我，BIM能给我省多少钱，能给我提高还是减少设计费，设计里面能够减少多少错误，包括我的施工里面，你说你能够科学化的管理，那么你施工能给我节省多少费用。我说这个东西非常难以回答，因为每一个项目最终的使用方法和每一个项目的素质是完全不同的。我们所说的这些BIM是什么，BIM不但是个新技术，而且是一个实实在在的方法。

第二是什么时候开始用(WHEN)，我认为越早越好。从我们现在可以实践的阶段上来讲，应该是在我们的项目可行性研究的后期，就应该去使用BIM。这是房地产开发商朋友经常问到我的一个问题，我们也知道BIM好，我们也想用BIM，但是BIM什么时候介入?就是可行性研究的后期。在设计、采购、施工、交付、运维当中都可以用。

第三是在哪里用(WHERE)，是否只能用在大项目上，包括我们当年建设的鸟巢等等，对于住宅保障房有没有效能，答案是肯定的。住宅产业化我们也在做一些很深入的研究和实践。

第四是谁去用(WHO)，现在我在那边媒体沙龙也开玩笑，现在不用讨论到底我们房地产业用不用BIM，这不是一个问题，我们现在要想的是怎么用，换句话说谁来用。这种模式是一种理想化模式，我们的业主有自己的BIM能力，有自己的BIM核心团队，而下面设计、总承包等等他们有自己的BIM能力。

这种情况应该说是一种非常理想的状态，我们现在很难达到这一点，最起码在开发商这一块很难形成这样的核心能力。因为BIM这个东西的体系远远比当年的技术复杂。另外人员是短缺的，我们没有形成一个非常雄厚的人力资源基础，所以说在这种模式管理下，我现在也有很多项目是这样实践的，就是非常难以操作，开发商付出非常大的精力，为什么难操作?比如说我们的设计院，设计院用BIM的时候，一定考虑的是设计院的利益，而不会考虑施工的利益。现在标准院在编制国家交付标准的时候，也有很多人问我们如何拿BIM模型能够从设计阶段流转到施工阶段，甚至流转到运维阶段。我给大家一个答案，这个事在五年内基本上很难实现。因为我们现在多的是这种模式，问题在于每一个BIM只考虑自身利益，而不会考虑上下游关系。如果要求他去考虑上下游关系，比如说设计院，要在BIM的时候考虑施工方的因素，我觉得这是强人所难。因为设计院并不具备这样的能力。

究竟应该有一个更好的架构来解决这个问题，我觉得就是右边这张图，也就是我们能否引进第三方BIM团队代替开发方去做BIM的核心问题。下面我画了虚线，也就是我不否认设计总承包专项等等这些方面可以具备自己的核心能力，这也是迟早建立起来的。但是在目前这样一种情况下，不管他们有没有这方面核心能力，如果我现在存在一个第三方BIM团队能够上对开发商，下对我们所有的专业团队的时候，我们就可以把BIM这个事情往下推进。这是今天我为我们这些开发商朋友提供的这样一个思路和一个办法，希望能够引起一些思考。就是说我们需要找到一个代理人，能够代替我们开发商的利益去管理我们全局的BIM问题。

之所以要这样说，是因为我觉得BIM这个东西存在方法论的问题，我们需要统一很多资源，比如我们有交付标准，这是一个国家层面，我们还有自己的一些分类，比如说工程信息模型交付标准、流程协同标准、信息模型分类编码标准、存储标准、参数标准等等，这些标准一定是由一个专业团队来完成的，这对于我们开发商来讲是几乎无法完成的任务。交给一个专业团队，它会根据所有的国家标准体系，根据实践情况制定这样的体系，有没有这样的体系，行不行，我也可以给一个答案，如果没有这一套标准体系，最后我们得到的顶多就是个煤。我们要想拿到钻石，就必须得有这种标准体系。

这是一个简单的设计应用架构，比较专业，不太展开讲。这是我们在设计当中使用BIM的时候的一个应用方法之一。从最左边来讲，数据采集、参数整理到形成一个初步BIM模型，它可以做可视化、分析、优化、检测、冲突检测再到二次BIM模型，再到施工预演，其实这些都不重要，重要的是这两个黑箭头。上面的黑箭头是我刚才说的“BIM工程标准体系建设”，这对于所有开发商朋友来讲是非常重要的。下边的黑箭头也是对于开发商朋友来讲的“工程协同平台建设”，团结一切可以团结的力量。这个平台也很复杂，它需要进行硬件建设、软件比选、外部数据库链接，这是一个非常复杂的体系。我今天无意把BIM说得过于复杂，但是它确实是一个我们所面临的一个比较大的问题，所以这里需要一些专业人士，也就是刚才的“WHO”去解决这些问题。

我们现在给出的一个解决方案，作为标准院给出的一个解决办法就是把刚才的复杂问题简单化，把BIM里面软件硬件人员协同体系途径操作等等这么复杂的体系问题简单化，包容在一起，形成一个BIM容器。开发商朋友只要提需求，不管这个需求如何在这里通过BIM的手段运转，我们直接给出答案就可以了，而对于开发商来讲，中间的BIM容器实际上就是由您的BIM代理人或者第三方咨询去做的事情，我们应该等待的就是答案，我们把更多的关注点放在答案上。

在这里呼吁开发商朋友把BIM用起来，就像我们上午刘部长说的，BIM一定要在大规模范围内得到推广。更多的一些技术细节，包括BIM技术和产业化之间如何搭建，我们明天安排了BIM技术分论坛和产业化分论坛，在分论坛上我们会给大家详细讲解我们在规划设计、政府层面、施工层面究竟如何去应用BIM技术讨论一些更细节更技术的问题。

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