党俊武：老龄房地产业发展"商业模式不清晰" 问题不在于术

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中国老龄科学研究中心副主任 党俊武

一是要把国家产业导向和具体政策结合起来发展。

老龄化和工业化、城镇化三股浪潮叠加袭来，如何应对史上规模最大老年人口的旺盛养老需求，大批老年病医院、康复护理院、养老院、养老社区等需要大干快上，除了发挥政府作用外，只能依靠市场配置的决定性作用，别无他途。在这种状况下，对于产业发展来说，战略先机为上，考虑政策完善乃是战略中路。当然，没有战略后手，定然不会有持续发展。这就需要先知先觉，超前设计，统筹安排。

二是要把近期盈利和中长远盈利结合起来做好战略设计。

商业模式的底线是不能亏，所谓“买卖千宗万种，只要不赔，剩下的就是赚的”，故避开赔本风险就是应有之义，但关键是要分开近期和中远期在盈利上的时间错置。现在，一些房地产商以卖房思维经营养老地产，只考虑短期收回投入的商业模式将后患无穷。一些险资投入养老社区的思路是好的，但仍然是短期获取巨额保单以收回巨额投入，且没有找到保险这种长期资本和养老社区这种长期投入的结合点。这就需要老龄房地产开发商找到近期盈利和中长期盈利增长的逻辑链条。

三是要把有效刚性需求和有效弹性需求结合起来做好盈利模式基础构建。

十分怪异的是，许多老龄房地产开发者一上来就把商业模式的基础，也就是把客户定位于高端。即使是非企业界人士都知道，高端人群有钱，但他们的需求特性虽然有效但却最具弹性，这种定位往往容易出现商业模式运行风险。例如，大多数高收入老年群体都有住房，有的甚至有多套住房，这种情况是抑制养老地产需求的一个直接障碍。对此，现有开发项目少有对策。有时候，我们甚至怀疑少数企业家的基本判断力。不可否认，少数行业定位高端不乏成功案例，但老龄房地产业非也。长远看，设计这个新生业态的商业模式的前提是，抓牢有效刚性需求即中产阶级中那些老龄服务需求迫切者。

四是要把盈利方式和盈利结构结合起来做好经营运筹。

五是要把共性盈利来源和唯一性盈利来源结合起来做好模块安排。

谈到商业模式，许多老龄房地产开发者几乎千篇一律，有讲医养结合模式的，也有谈医护结合模式的，还有以老年教育引领的医护模式的以及异地养老、分时养老等等。但却忽视了多元化的现金流来源，这是值得深思的。好的方式是着力设计商业模式的唯一性，以此牵动其他现金流来源，在形成稳定收入来源的基础上找到盈利模式。

六是要把战略协作与独立经营结合起来做好长远打算。

许多开发商是从传统房地产行业转型而来，在开发初期，由于不熟悉老龄房地产新业态，自己建设项目，把服务委托给服务商。但从长远来说，这只是权宜之计。原因十分简单，和传统房地产行业不同，老龄房地项目建成并开始运营，仅仅只是盈利的起步，此后的运营及其形成网络才是巨大的金矿。成就多元成长性盈利结构的关键在于一条龙全方位运营。

七是要把国外先进做法与本土现实需求结合起来做好商业模式创制。

八是要把商业模式创新和法律规制结合起来确保商业模式稳健成长。

天下产业不可能有一个放之四海而皆准的商业模式。但从事任何商业的人士都知道，要想取得成功，都必须遵循商业发展的基本要求。以上八个方面仅仅是老龄房地产业商业模式设计的基本思路。至于具体到一个企业的实际商业模式，还需要具体情况具体设计。最后，需要强调的是，养老地产仅仅是老龄房地产业的冰山一角，网络化的老年病医院、老年康复护理院、社区老龄服务机构特别是在城镇化过程中的适老性改造工程以及城镇化过程的相关工程、新农村建设过程中的老龄服务基础设施建设都是老龄房地产业发展的空间，这是我们在设计商业模式过程中必须高度重视的战略预留空间。

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