时评：用最合适的住宅 服务＂最值钱的人＂

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荣安地产营销总监 钟卫民

日前，宁波荣安府通过了住房和城乡建设部住宅产业化促进中心组织的3A住宅的专家评审。而3A级是住宅性能认定中的最高等级。

近日，荣安地产营销总监钟卫民认为“房地产最值钱的还是人，这批人决定了项目的价值”。而房子最终还是要交到人手中。所以，不论是豪宅，还是普通住宅，开发好项目之外，服务好这批人非常关键。

谈豪宅经 社区文化的坚持和投资回报率的追求

提起宁波的豪宅开发，不得不提本土房企荣安地产的代表作荣安府项目。从荣安府开始，荣安地产开始与这些国内最好的地产商掰手腕。

荣安府的开发，对当时在豪宅领域“略显青涩”的荣安来说是个不小的挑战。在当时宁波的消费层次下，开发这样千万级的豪宅，对于荣安是一次大的跨度。“当时的荣安府团队中，很多人都没有见过千万级的房子。所以我们需要做市场调查研究，研究有钱人的消费习惯。”研究之后认识到很多豪宅豪于普通住宅的细节之处，比如很多豪宅的化妆间，都会有冰箱。

然而，这一步跨越非常关键，荣安人对此态度坚持。“虽然当时是很艰难的一步，但是我们也必须去走。我们相信如果豪宅可以做好了，那普通住宅也将会更有经验。”

钟总谈到开发豪宅的体会时，一再提及圈层的重要性，而这个圈层的意义不仅是在前期销售，更重要的是对后期社区文化的培育。“从销售而言，我们的目标是推荐购房远远大于广告效果。”

荣安的豪宅经中第一条是对社区文化的坚持。“并不是户型大就是豪宅，对一个高端住区而言，客户层次匹配非常重要。它的客户群是相近的一群人，共同的消费理念，倡导的文明，共同的规则，这是文化的基础。”

第二条则是对投资回报率的追求。钟总展示了一组数据，荣安府一套80多的户型，当时的售价大约是180万到200万，去年年底的租金大约是6000多一个月，目前达到8000多，一年大约是10万左右。这样的租售比在宁波来讲，一直遥遥领先。

谈精品 “功夫在诗外” “功夫在功夫外”

而谈到精装修小区，除了万科之外，本土房企荣安地产的项目在购房者择房备选中，也有着足够的分量。

曾经，荣安地产董事长给中央公园的置业顾问亲自上了一堂课。“荣安做的是精品，精品就是要返工、返工、再返工，因为我们是完美主义者”。

荣安对细节的偏执，让其在项目开发中，不断对成本做加法，从荣安佳境、荣安和院，到荣安府，再到目前的中央公园。

9月底，荣安府通过了住房和城乡建设部住宅产业化促进中心组织的3A住宅的专家评审。而3A级是住宅性能认定中的最高等级。之前，还没有项目通过3A级住宅性能认定，

对于荣安府，住建部的专家组用“难能可贵”来评价。荣安府开发是在2008年，正是市场形势低谷期，大家都在减配。而荣安府并非是完全随行就市，反倒在增加成本，增加投入坚持做下来压力不小。

作为荣安的另一个豪宅之作，中央公园如何传承荣安府的“优良血统”?钟总提到两个词，传承与改良。在荣安府开发之后，荣安也不断更新自己的“豪宅经”。贴着环境，中央公园在产品设计上作出改良方案。“我们的很多客户来自荣安府的业主推荐，他们的第一感受是中央公园的装修风格会更轻松。”

而中央公园也考虑到了更多细节，“既然是环境，我们需要更接近环境。”比如小高层的设计，亲地性更强，对人的压迫感更小。再比如每户的空气净化系统，以及地上和地下车库的两个大堂。

对于豪宅经，钟总又提到了另外一条，荣安做豪宅，一定会是精装修。“毛坯只是半成品，豪宅一定是精装修之后的成品。”所以，荣安府和中央公园都做到精装豪宅。

谈未来 住宅将一直是荣安的重头戏

面对房企大鳄的跨界，奥克斯开始布局全国做商业地产，银亿开始跨国开发。作为宁波第一家上市房企，这是否成为转型动力?

荣安其实也早早意识到目前房地产行业利率压缩，成本膨胀的问题。钟总举了个例子，“比如现在的物业管理，不管是房企大鳄万科、金地，还是扎根本土的雅戈尔、荣安，近几年物业一直是贴钱的状态，远不能跟物价变化相平衡。”

据荣安地产半年报数据显示，荣安地产在报告期内，房地产开发及物业管理收入共25.52亿，营业成本21.45亿，毛利率为15.9%，营业收入比上年同期增加3.45%，而营业成本则是比上年同期增加10.60%。

不过，钟总还是坚定回答了转型的问题，无论过去，现在、未来，住宅一定荣安地产的产品框架中的重头戏。“如果没有研究清楚这个领域，风险就会比较大。不管是养老地产、旅游地产和商业地产，我们都研究过。我们总结荣安比较擅长于做住宅，至于其他领域，我们也会有摸索，但至于实际要不要做，还得看一个机遇问题。”

自今年一月份以来，荣安地产在宁波的基调主要是拓展新项目。宁波的在售项目，包括中央公园、荣安月园、荣安香园以及位于宁海的荣安凤凰城项目。

从土地储备方面看，荣安目前在大本营宁波以及台州、杭州等其他城市的土地储备并不算大。宁波来讲，今年一月份斩获波鄞州区原向阳集团A、B地块，以及东钱湖的一宗地块，在其他城市来说，拿地动作也不大。钟总提到，目前荣安也在对上海、南京等风险系数相对小一点的城市地块，但是具体到拿地还得看综合因素。

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