黎文江：我国房地产开发的黄金时期仍在继续中

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房地产开发的黄金时期仍在继续中

业界常常喜欢用面粉和面包来比喻地价与房价之间的关系，面粉价格带动面包价格，这是成本使然。在土地市场上也会产生“地价高=楼价高”的观念，对此，合富辉煌房地产市场首席分析师黎文江表示，地价高未必等同于房价高，在不同的情况下，地王可能影响房价，也可能影响不大。这要以市场的供求关系来确定。

“面粉”贵过“面包”

“一般来说，地价涉及到价格成本，所以成本提高了当然价格会提高。但是也有地价很高但房价上不去的情况。”黎文江认为这主要是受供求关系的影响。

“市场疲弱的时候，想卖高也卖不动，有时候还要以价换量。这样的情况下，一般只有把利润压缩，房价就上不去。地价与房价之间没有必然联系，市场疲弱的时候，价格降低些，市场回暖了，再把价格拉上去。”

然而近一两年来土地市场上出现了越来越多的“面粉”贵过“面包”的情况，黎文江分析这当中的原因有四点：其一，土地价值不断提升。政府每年都投入很大的资金改善交通、配套，各方面价值的提升带动了土地价值提升。例如珠江新城以前是农田菜地，政府投入几千亿，现在变成了CBD，土地价值就不一样了。

其二，广州倾向用三旧改造的土地。城中村改造、旧厂改造、旧城改造，这些地都集中在中心区，中心区一般价值比较高。同时旧房搬迁改造资金也不会少。这两年特别突出的是中心城区的旧城用地推出很多，连带土地整体价格上升。

其三，中心城区土地遭哄抢导致价格推高。现在广州不仅是本地开发商拿地，还有外地如北京、上海来的开发商。他们觉得广州的土地比北京、上海、深圳便宜，觉得可以拍，推高了地价。

其四，政府配建加高了地价。现在政府有限制，要求溢价率要达到50%以上。达到了限制地价，转而开始竞配建房。例如广钢的土地，9月29日确定底价是1万4，但是配建就加高了地价。所以算的时候就不仅是地价，还要把保障房、安置房成本加上去，这无形中加大了地价的价格。

地价与房价间的“博弈”

在这场地价与房价的博弈中，衍生出了“地王”。那么地王是否会推高周边的房价?黎文江举例说明，这主要还是从成本和供求关系来看。

“现在广州地价已占到房价50%，往年地价占房价30%——40%左右。现在地价越来越高了。比如广钢如果是2万块的楼面地价必须要卖到4万一平方，这样才可能是有利润的。但问题是，在市场不好的情况下，旁边的房子才卖2万你要卖到4万是不可能的。所以要看到推出房屋的时候市场情况会不会提升。”

黎文江分析，今年来说，市场低迷，主要以价换量。所以广钢土地拍卖到2万块左右的楼面地价，但是并没有带动旁边的芳村地区的房价，房价还是在2万多。

“房价不是想高就能高的。比如番禺，一块地拉高到1.7万/平的楼面地价，但是旁边很多品牌楼盘5月份降价到1.3万/平、1.4万/平左右，楼价比刚拍的地价还要低。”

他认为，现在做住宅的开发利润率越来越低。一些开发企业，每年的纯利润率下降1%，现在大概在11%——12%这个利润点。所以销售额越来越大，但是成本越来越高，然而利润率会越来越下降。所以现在变成多种经营，不但做住宅，也做旅游地产、商业地产、养老地产等，以及跨行业的开发、海外开发。因此，不一定非要在一线城市拿地。

据他观察，现在广州市的情况跟以往已经有些不同，本地的开发商反而到二、三线城市去，或者做海外地产、养老地产等。与此同时，外面的企业想进入一线城市，在广州拿地比较多，今年外地房企拿地占的比例超过50%。

“理性拿地、精确规划、合理开发”

在黎文江看来，房地产开发的黄金时期还在继续。市场一直在波动，2008年到现在这6年时间，调整期有3次，繁荣期有2次。调整期大概持续1年至1年半左右的时间，此后又有一个繁荣期出现。

“现在有政策对房地产的支持，稳定住房消费成为基本国策。我比较看好明年的市场，等到明年市场好了再去买地，地价又高了。所以我们鼓励开发商趁市场不好的时候进货。就像股票，买的时候要趁低。明年开始又会有一个新的繁荣。”他谈到。

黎文江指出，在市场不好的情况下，土地市场底价成交甚至流拍也存在，但这并不意味着开发商不拿地，土地等于生产资料，所以一定要有土地储备。一些聪明的开发商反而趁市场不好的机会来拿地。一是因为便宜，有时候能底价拿地。二是有利于开发商在股市里得到更多的融资。买了一块地可能会有更多的融资机会。所以，不是市场不好房企就不买地。只要有资金，只要上市能够融资，地还是要买的。

“拿不到纠结三天，拿到了纠结三年。”黎文江笑言。他认为开发商应该理性拿地、精确定位、合理开发。拿了之后，考虑做什么产品，销售对象是什么才是最重要的。

对于地王囤地的现象，黎文江表示，“在几年前我就有一个观点，当时广州有27块地王，但是过了2年，开发的不多，还有24块没有动工。没有动工的原因经我们调查有很多，比如拆迁碰到钉子户、股东撤资不干了、规划改来改去延长了时间、市场不好、开发商囤地等升值等。”

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