魏津生：养老地产开发要与社会需求对位

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民政部全国养老服务业专家委员会主任委员 魏津生

老龄化社会的加快发展为养老地产提供了巨大市场，但也带来投资额度大、回收周期长、盈利模式不清晰等诸多问题，且至今依然没有破解。近日，我们就养老地产商业模式与市场机会与民政部全国养老服务业专家委员会主任委员魏津生进行了探讨。

Q：在国内老龄化形势越来越严峻的背景下，诸多企业开始涉足养老地产，你怎么看待不断升温的养老地产市场?

魏津生：近年来，越来越多的房地产企业、保险公司和国有企业开始涉足养老地产，市场不断升温，特别是自去年以来，国务院先后颁布了关于发展养老服务业、健康服务业和现代保险服务业的文件，明确提出要丰富养老服务和养老保障产品，直接或间接地对各类养老服务业的发展予以政策支持和保障，更使养老地产开发借势而上。应该说，房企、险资和央企进军养老地产既是各自跨界经营和转型发展的策略，同时也契合了当前我国应对人口老龄化形势发展的需要。

Q：在房企、央企、险资的投资下，市场涌现了诸多高端养老地产项目，对于这样的产品形式，你怎么看?是否有其合理性?

魏津生：我们知道，这样的养老社区是指为不同年龄和健康状况的老年人，依照其生命周期的变化，提供相适应的照护服务的社区。这样的社区中既有为自理能力强的老人提供的老年公寓，又有为自理能力缺失的老人提供的各种照护，是居家养老与机构养老结合而成的新型养老社区。这样的社区在欧美等发达国家都有发展。因其处于远郊、规模大以及初始投资大等原因，导致这样的项目多走高端路线，这样也便于投资者尽快收回资金。

Q：在产品组成方面，高端养老地产项目将有一席之地，但是否也应该拓展不同的产品形式，这样与市场需求也能匹配，比如中低端的养老项目。

魏津生：是的，从市场需求来看，需要匹配不同的产品体系。比如在我国68万个村(居)委会中，社区养老服务设施的覆盖率至多只有30%，缺口十分巨大;还有由于失能老人数量大、增长快，需要新建更多的养老院和护理院;既有建筑的适老化改造等，都需要市场主体关注与运作。

Q：与追求快周转的传统房地产项目不同，养老地产需要长期持有运营，回收周期较长，投资者如何解决这一问题?

魏津生：要解决这个问题，不仅需要投资者有战略眼光，还要有长期充裕的资金。不过，为了减轻投资者的资金压力，企业也可以引入产业投资基金缓解，也可以通过开发者、投资者、运营者共同投资的形式化解。另外，可以与保险资金进行合作。目前我国保险业总资产高达9.4万亿元，巨量的险资作为重要的机构投资者需要提高其配置效率，而开发养老地产将是一个很好的选择，其不仅契合险资的优势、特点和需求，还可以发展养老保险、长期照护保险等险种，是市场中不错的投资者。

Q：在发展养老服务业上，政府应该发挥什么样的作用，扮演什么样的角色?

魏津生：以服务为核心的养老地产，作为现代服务业既有资金和技术密集型属性，又具有劳动密集型属性，是新兴产业，又是幼小产业，但对拉动经济社会发展有重要作用，因而需要政府的推动、引导和支持。在支持方面，一是直接支持政策，主要包括制定发展战略和规划、相关法规和标准，提供基础设施和公共服务等;二是间接政策，主要包括财政政策(税费优惠、政府采购等)、金融政策(贷款倾斜和担保等)、技术信息政策(技术指导和转让、人员培训和信息咨询等)、土地供应政策以及劳动和人才政策。应该指出的是，上述支持政策中有许多在过去已经制定完成，现在需要的是落实、落实、再落实，让社会力量广泛地进入养老产业领域，推动养老产业发展。