张延伸：养老开发必须尊重社会和市场需求

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WinWin(UK)工程顾问有限公司首席建筑师、总裁 张延伸

WinWin是建筑师威廉姆斯(Williams)男爵(Baron)在1919年于英国伦敦创立的，之前主要服务于英国皇室及爵位在侯爵(Marquess)以上的贵族家族，20世纪三四十年代随着英德美等国家进入老龄化社会，开始专注于世界养老社区的规划和建筑设计。

尊重社会演变

Q：过去百年，养老地产在规划设计方面有何变化?在理念上又经历了怎样的演变?

张延伸：全世界来看，欧美发达国家是较早进入老龄化社会的国家，法国65岁以上人口在1865年达到7%，英国和德国为1930年，美国为1945年。这些国家在刚进入老龄化社会时，与现在的中国很类似，家庭观念或家族观念浓厚，老年人不愿意完全远离子女，但发展到现在，老年人已经在追求自立了。所以现在来看，西方国家最初的养老也是以家庭养老为主，到上世纪七八十年代，西方国家转变为社会化养老。与这种社会生态转变相适应，养老地产的设计也是从最初的普通住宅发展为后来的设计养老社区。

随着欧美国家从家庭养老步入社会化养老，WinWin在设计理念上也经历了一些变化。上世纪90年代前，WinWin设计的养老社区主要是传统住宅社区，但随着年轻人进入城市生活，社区中只剩下老年人，为了保证他们的生活品质，政府有目的地进行了政策引导和社区规划，比如建设老年大学、加大护理医院的投入等，逐渐形成了如今的老年社区。Winwin也经历了从纯粹的住宅设计到对住宅进行适老化改造设计的过程。

Q：这种演变对中国养老地产的设计规划有什么借鉴意义?

张延伸：养老形势的改变实际上是社会生态的改变。目前，中国子女买房、照顾孩子都还在依靠父母，还处于家庭养老向社会化养老的转变中，与这种社会生态相适应，社区中必须有一部分甚至大部分符合家庭式养老的养老机构，在这样的状态下，养老形式、开发必须尊重社会生态，因此我们一再告诫开发商不要远离城区大量建设养老机构。

尊重市场需求

Q：目前，WinWin在养老地产领域的研究重点是什么?

张延伸：对于养老地产的规划设计，我们的研究重点是怎样通过合理规划，让投资方的投资规模更小、降低投资压力，以及使项目物业利用达到最大化，拥有长期的适用性。

Q：在设计养老地产项目时，WinWin坚持什么样的原则和方向?

张延伸：WinWin在设计养老社区时会考虑几个问题，一是哪些老年人住进来，同时要统计分析入住老年人的收入情况、教育程度和年龄层次。二是考虑老年人的需求，60多岁的人要照看小孩，就需要规划幼儿园和学校;老年人如果受教育程度较高、热爱文艺、热爱生活，就需要建设老年大学，提供文化消费设施;考虑到60多岁的老人与50多岁的老人在精力上并无多大区别，我们还会规划老人创业园区;对超老龄老人还要配套护理院。三是对不同的开发者我们的设计理念也会有不同：对一般的地产开发，WinWin主张自持比例尽可能地减少，一般不大于30%，并且，我们主张分期开发。对于保险资金介入的项目，WinWin主张一次性开发，养老地产项目对保险公司来说类似银行压库黄金，可以展示公司的固定资产。另外，从社会需求出发，我们认为要有一定比例的可变户型，做到“大户型可拆，小户型可合”，这样可以做到长期满足不同的社会需求。

Q：还有哪些规划与理念是值得国内政府或企业注意的?

张延伸：值得注意的是项目的可变换性。由于国外城镇化进程已经基本结束，很多养老社区的二次使用就成为问题。我们在福建的项目已经开始尝试解决这样问题，就是在前期规划设计时就考虑建筑形式、建筑物业能够满足将来的多种使用需求。比如在福建的项目，我们会预留几万平方米的物业用作老年人创业园区使用，但同时又保证其可以很顺利地改造为养老公寓。我们力图做到房子户型可变，物业使用性质也要可变，将来从办公到商用到住宅，可以有各种变化形式。

Q：如今，养老地产设计领域有哪些新的发展趋势值得关注?

张延伸：主要有以下几点：一是建筑外观适宜采用温暖的颜色;二是内部的交互性，利于老人出访和被访;三是设备的自动化;四是护理院边缘化，护理院适宜建在与老年社区隔离地带;五是要有生活配套，要有菜市场;六是老年社区要参照普通住宅做好停车配套;还有，就是要配备酒店或宾馆，方便子女短暂居住。

去养老化

Q：中国的养老地产项目在设计上呈现出哪些特点?有何不合理之处?应如何调整?

张延伸：中国现在的养老地产项目大都建在远离城区的郊外，这是比较危险的投资方式，难以吸引老人入住。规避方法是在项目中规划幼儿园和小学，这样子女在城区工作，老人可以照看小孩，老人才会安心。

另外，现在国内的养老地产项目出现了配套过剩现象，一些项目有庞大的养老配套，但是老年人住进去，很多是到去世前几个月才会用到这些配套，这就造成了资源和投资的浪费。因此我建议一些养老项目要去养老化，做宜老化居住社区，可以配套护理院，但不是每栋楼都要配备担架，也没有必要每个房间都要符合养老住宅的规范，养老地产项目完全按照养老住宅标准建设很容易造成空间浪费。我们提出的理念是，养老住宅按照一定比例配备就可以，完全按照宜老化设计的可以是几栋楼，老人需要看护护理时可以搬过去住，这样做比较符合老年人心理需求及社会演变需求。

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