张欣：利用BIM系统数字化提高设计质量

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SOHO中国首席执行官 张欣

在如今这样科技为潮流的时代，互联网的浪潮袭来，改变或者颠覆着传统的各个行业，其中也包括地产行业。淘宝和万科首度跨界合作，用“网购费用抵房款”的方式，在16天的时间里面就打成了16亿的交易额，为业内所惊叹。刚刚赴美参观了的硅谷和苹果公司，张欣是如何思考房地产行业的互联网转型的呢?

张欣：不能想象在淘宝上买房子

Q：作为您本身来讲，您怎么看待电子商务跟房地产结合的这个趋势呢?

张欣：我想房地产,它因为是一个大额购买，还不是那么简单，我不能想象到淘宝上怎么就一按一下就买了一个房子了，不看吗?房地产肯定还是要看房的，不可能看张照片就买房了。这么大宗的，几百几千万的，一定是要，不光看一次，看两次看三次，而且家里爸爸妈妈孩子哥哥姐姐都要去看才定。

当然我觉得整体来讲，各行各业都会电子化，这个是一个大趋势。那么这个电子化的方式是什么呢，比如我们公司前两年就做了一件事情，就是把我们所有的设计的图纸都变成3D的，叫BIM系统。我们可以在电脑上先用3D把这个房子盖出来，在电脑上盖房子很快，有几个星期就盖完，比如我设计这么一个弯度，实际上这里面还要有些什么调整，这个就是在二维的设计图纸里面不能体现出来的。那么这实际上是一种数字化，是通过数字化的设计来使得这个设计的质量更高更准确。

销售这边的话，我们是每一天都把我们要租的房子的价格即时放在网上，因此要来租房的人，不用担心到代理那里跟我们谈折扣，你看到的价格就是最后的成交价，这就跟你到淘宝上买东西是一样。

张欣：一线城市对商业地产需求依旧旺盛　　

Q：所以为什么在商业地产普遍不好的情况下，SOHO还有新的项目可以开业?　　

张欣：市场的情况好不好就看租金是不是上涨，租金如果在上涨，就证明需求还是非常的旺盛。而且北京现在的办公是基本上是没有地在卖。前几个星期金融街有一块地拿出来卖，又是一个非常非常高的价，比底价高出了非常非常的多。所以整体来说，办公楼在北京还是比较紧俏。可能弱一点的呢，是零售，零售因为整体的，可能网上的零售抢走了很多线下的零售，所以零售我们看shoping mall这些受到的冲击比较大。　　

Q：所以商业本身也在分化，就是说写字楼还是一枝独秀，在你看来，未来的市场趋势当中。

张欣：我现在看起码是北京，上海两个地方的写字楼是非常的好，而且周边或者全国其他地方的公司都要到这些地方来。你比如说现在我们就这望京SOHO，出租的大量的就是IT公司。你可能金融不是那么好，但是IT就非常好。所以这个市场是从不同的行业在转变，但是整体的需求北京还是非常旺盛的。

Q：所以现在我们也看到，好象写字楼成了一个在整个地产当中某种程度上成了救命稻草。大家都往写字楼挤，会不会又造成这个领域新的产生泡沫的情况。

张欣：但是毕竟供应是非常有限的，整体来讲的话，还是我们看租金还是在往上走，北京，还是需求没有被完全的满足才能出现这个情况。　　

Q：所以这一块的租售比的数字还是很健康的吗?　　

张欣：对，北京出租的数字是非常健康的，而且空置率基本是零。

作为中国最大的甲级写字楼开发商，SOHO中国坚持只在在北京和上海城市中心开发高档商业地产，迄今为止，其竣工和正在开发的项目都只集中于北京和上海两座一线城市。这一战略选择是基于张欣对市场怎样的判断呢?

张欣：做房地产主要取决于对形势的判断　　

Q：为什么你们从那么早的时候开始就不打算再去进军二线城市了。　　

张欣：我们是从北京起家的，所以北京的每一块土地它的位置，它的价格，它的租金，它的售价，我们敏感度比较高。09年金融危机的时候，我们就有一个机会进入了上海市场，进去之后我们发现也不错，所以我们就大举进入了上海市场。　　

那办公为什么我们做得多呢?你知道我们公司最早的时候，是做small Office、home Office，就是小办公，从这儿开始的DNA就一直转到这个大办公，所以办公就是我们是挺有，一直我们对中国的在北京、上海，现在的这些办公需求是比较有敏感度的。　　

那么之所以没有去其他的二三线城市，我们当时就怀疑，就是说在价位更低的城市，这些城市对这些设计什么的需求有多高，所以我们就集中在消费力最高，文化层次最高的北京上海两个城市。