邹毅：商业地产进入差异化时代

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领易投资总经理 邹毅

“商业地产目前已经进入品类多样化、产品多元化的时代，总体来看目前的商业地产明显供过于求。”领易投资总经理邹毅指出。在他看来，商业地产项目以主题化、差异化取胜依然大有可为。“未来商业地产发展的两大主力方向是，强调体验性的个性化的商业项目，以及文化旅游街区类型的商业项目。”邹毅表示。

Q：商业地产目前品类繁多，你怎么看现在的商业地产市场?

邹毅：整体的判断是,商业地产原先是供不应求，现在的状况是供过于求。因此对于商家来说，未来一定要锁定自己的目标客户，根据他们的个性化需求去定制商业，而非一味去造商业。因此某种程度上讲，我认为商业地产进入到了差异化主题化时代。如果还像以往一样满足于打造一个大盒子商业或者综合体，结局注定是失败。

因此，对于一个商业地产项目来说，定位越精准、产品运营越准确，未来成功的可能性才越大。不同于其他地产产品，商业地产有个重要的基因就是流行。在商业大爆炸的时代，若没搞懂商业流行趋势，就盲目跟风做商业地产，风险将会极高。所谓“流行"，是指商家对品牌发展脉络演进的把握，对消费者生活的概念、情感和变化的理解。不过这种流行趋势的把握和获得，需要非常专业的判断，因为流行的本质是一连串短暂变化的结果。

Q：在众多商业地产产品中，你比较看好什么类型的商业项目?

邹毅：针对某一个特定人群和某一种空间体验感受，打造能够满足消费者情感、生活变化需要的商业品类，这种定制化的品类未来发展空间巨大。当下的购物中心市场，已然是商业地产领域典型的红海。然而，如果能够做到主题化和差异化，日子完全可以过得很好。比如现在市场上普遍比较看好的上海K11和北京朝阳大悦城，以及中高端定位的恒隆等购物中心，就是差异化的典型。

以大悦城为例，其个性化定制的特点明显，融合了时尚、流行、性感、潮流等年轻风格，尊重年轻人的消费观念和喜好，从而提出经营年轻客流和人流的商业定位，改变了以前选址的劣势局面。

此外，文化街区主题的商业发展前景巨大。这种品类把旅游和商业的特性结合在一起，具有先天的体验基因，比如上海新天地、司南公馆、北京三里屯、南锣鼓巷等街区。这些街区有更好的展示性和体验性的优势，同时也是一个城市旅游和文化的窗口。其内容和承载的品牌特色跟常规购物中心完全不一样，主要是针对旅游市场。

Q：大家都在提“体验性”商业，你怎么定义这种体验性?

邹毅：体验性的概念，简而言之就是消费者在互联网上见不到的、能够使他产生消费冲动的这样一种消费环境和场所，它包括品牌、业态、设计、空间等商业的诸多环节。

据我观察，体验性商业的形式突出表现为商业的纯粹净化以及品类的跨界，尤其是一些边界不明显的商业项目，更容易引起一些革命性的变化。例子包括成都大悦城、宁波莱蒙购物公园，去年刚翻新改造完毕的上海K11艺术购物中心，以及今年推出的北京侨福芳草地。

其实K11以及侨福芳草地的成功很难定义是颠覆性创新还是微创新，整体来看，它成功的核心因素在我看来就是跨界思维，它没有把自己当作购物中心或者商场，而是当作现代都市博物馆，乃至定义为博物馆零售业态的范畴，一经问世就引起业界极大反响。

Q：社区型商业也是商业地产的热门话题，你怎么看社区商业的发展前景?

邹毅：社区商业是近年来商业地产的“新品种”，作为城市活力的毛细血管网络，将来会慢慢植入城市的各个角落。不过，目前除了北上广深，二三线城市基本还没有。这是有一定的历史渊源的，主要是因为政府早先更愿意推大宗的地块，因此形成了一些沿街底商，后来慢慢发展成了社区商业。这种商业的特点是主要围绕社区生活服务展开，比如有很多宠物店、洗车店等服务类商业。

社区商业更加贴近居民生活需求，需求刚性较强，体量较小、风向可控、更贴近客群，具备线上商品及服务植入的想象空间。由于是刚刚起步，模式和盈利方面都处于探索阶段。

不过，在我看来，社区商业未来有个颠覆性玩法，就是与电商实现的真正打通。目前，社区商业的模式升级表现为如下两类。

第一类，结合社区电商，形成快递收纳及配送网络。在这一点上，值得观察的案例有如下三个:一、顺丰快递在社区开“嘿客”;二、天猫在全国137个县市及香港地区设有累计上万个快递代收点，取名“天猫服务站”;三、上海300个全家便利店，也设置了快件代收点。

第二类，线上建立社区，形成线上购物及外包家居服务联盟。比如2013年，第三方支付平台“拉卡拉”推出“开店宝”，低调切入电商领域，社区小微商户就是“开店宝”的主要使用者。和支付宝“走出去”相比，拉卡拉的社区电商O2O以社区为核心，“开店宝”为终端载体，连接了供货源与社区，消费者可以通过“开店宝”完成选购、支付和收货流程。拉卡拉深耕线下近10年，积累的30万个社区网点可为其带来天然的支付场景以及消费需求。

Q：作为商业地产另一类主流产品，奥特莱斯近年来似乎一直不温不火，你认为是什么原因?

邹毅：“奥特莱斯”是英文OUTLETS的中文直译。其英文原意是“出口、出路、排出口”的意思，在零售商业中专指由销售名牌过季、下架、断码商品的商店组成的购物中心，因此也被称为“品牌直销购物中心”。然而目前，更多的开发企业还是把奥特莱斯当作圈地的概念，没有真正领悟奥特莱斯需要的运营能力，这也是其发展缓慢的根本原因。

奥特莱斯的运营，考验的是商家掌握欧美近百家乃至几百家品牌过季、断码、下架的货源的能力，对运营商的品牌周转速度以及零售渠道货源的整合能力要求极高。目前国内诸多奥特斯莱斯店中，能够及时更新货品的商家少之又少，全国也超不过10家，诸如燕莎这样的商家，也是运营了20年之后，才做到了今天的结果。因此，它拼的是综合管理能力，如果软件和运营能力跟不上，奥特莱斯剩下的就只是概念了。