章林晓:宅基地有偿使用和退出 "有偿"是最大风险和难点
房地产高级经济师、土地估价师 章林晓
宅基地有偿使用和退出的目的主要有两个：一是增加农民财产性收入，二是对18亿亩耕地红线保护。而在实际操作层面，宅基地制度的试点改革，其最大的风险和难点是“有偿”。
从所谓“释放土地价值，显化土地价值”的角度看，宅基地市场化的交易对象限定范围自然是越大越好。不过，这种宅基地市场化的做法，相对于现行宅基地基于农民作为农村集体经济组织成员的福利性安排，是否更能保护农民的根本利益，值得推敲。
针对宅基地的市场化，有人担心农民会成为流民，农村最终会沦为国际资本逐利的场所，这并非无稽之谈。中国在高速城市化进程中，这些年来之所以能够避免出现如印度、巴西、墨西哥那样大规模的城市贫民窟，同中国农民进城失败后可以退守农村不无关系。
至于对耕地红线的保护，通过宅基地退出复垦的方式，恐怕至少也是事倍功半的。农村宅基地完全不同于城市建设用地。在农村，农民在门前屋后种蔬菜瓜果是极其常见的，其种植蔬菜瓜果的宅基地面积，有的甚至会超过建筑占用的宅基地面积。因此，将宅基地复垦为耕地，这种复垦面积其实是含有很大水分的。而通过“增减挂钩”，城市新增建设用地所占用的耕地，却是实打实的。这种增减挂钩的占补平衡，名义上耕地红线得到了坚守，实际上耕地面积却在减少。
更何况，宅基地“有偿化”后，交通便利的宅基地很有可能不是复垦为耕地而是成为有钱人下乡度假的别墅用地。这种做法突破了土地用途管制制度，耕地红线很有可能守不住。
宅基地，不光事关农民的生存和发展，还关系到耕地红线的坚守，对宅基地“有偿”改革有可能带来的副作用，各地不可不察。
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