朱大鸣：抵御房价暴涨只剩下限贷令最后防线

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随着各地刺激楼市之意已决，限购令几乎已经全线崩溃。9月3日，兰州市宣布取消限购政策，全国仅有8个城市限购尚未松绑，包括北京、上海、广州、深圳、珠海、三亚、南京和西宁，自此，46个限购城市坚守四年多的限购防线几乎全线失守。人们普遍预测，就连这个八个城市很可能也坚守不住，在不久的未来也会发布刺激房地产市场的政策。

除去地方力保土地财政以及防止地方债务崩溃的考虑外，一些人认为这些城市库存量大，而且时不时有几个撑不住的楼盘降价促销，市场观望气氛浓重，这些因素促使了众多城市放弃了坚守四年多的限购政策，甚至出现了打鸡血式的刺激政策。这些因素并不新鲜，库存量大和业主砸盘也是历次出台刺激政策的重要理由。

自此人们逐渐理解了住建部副部长仇保兴这段分类调控的具体内涵：“调控房地产市场就像治大国，必须像烹小鲜一样对待。能局部调的，就不要整体调，调节的手段对整体影响越小越好。能够用经济手段调的，就不要用行政手段调，行政手段越少越好。能够由城市政府调的，就不要由中央政府代替。”

分类调控最基本思路就是局部问题局部解决，这种思路确实结束此前部分楼市发烧全国楼市跟着吃药的现象。这样，地方政府就有了调整调控政策的权力，于是我们看到了一些地方相继放弃了限购政策。更重要的是，限购政策具有明显的行政调节手段，于是限购政策也就成为众矢之的，被以“非市场手段”名义清除出房地产调控政策也就具有了合理性。这样，取消限购令既具有合法性，也具有合理性，更重要的是，在当前房地产舆论界铺天盖地地“哭跌”的气氛下，再加上几个的楼盘打折的广告，配以几个顶不住的开发商降价楼盘被砸的报道，更彰显出取消限购令之后形成强烈剧场效应。很多地方信誓旦旦地表示：“取消限购令后房价很稳定，不会暴涨”。

人们期待限购令解除后，市场能够迎来“回暖”(他们期待回暖其实就是排队抢购)，但除了个别城市出现排队买楼的现象外，好像市场并不买账，并没有出现人声鼎沸、人人争相抢购的效果。

因此，在清除了限购令这个巨大障碍之后，限贷令又处于风口浪尖之上。根据一些人的逻辑，限贷令也是行政干预，不利于资金自由配置。他们已经忘掉了即使是执行着严格的限贷令，大量信贷资金还是八仙过海各显神通地进入了房地产市场，导致大量实体企业告贷无门。他们也忘掉了当初制定限购令和限贷令的目的，就是遏制投机性需求。在房地产税收存在显著的漏洞，大量投机者囤积众多房产而不必付出持有代价，他们想让房地产市场脱掉限贷令与限购令继续“裸奔”，表面上看这些观点是在维护房地产市场利益，但其实是直接将房地产泡沫推向一个更大更危险的临界点，打开房地产潘多拉的灾难盒子。

客观地说，限贷令与限购令确实具有一定负面效应，例如可能限制了一部分非投机性需求的交易，之前我们也曾经批评了限购令这样的负面功能。但是，这两个政策是在房价暴涨全面失控背景下出台的，如果没有限贷令与限购令，中国房地产市场泡沫早已经被吹上天后重重地摔下来了。至今限购令与限贷令仍有防御房价暴涨的功能，如果谁觉得自己很聪明，就拿出一个比限贷令和限购令更能防御房价暴涨的政策。似乎到目的为止，我们只是看到站在道德制高点的怒批，还没有看到谁能够拿出更好对策来。所谓增加供给来平抑房价，在房地产金融属性占据优势的状态下，只不过是一句空口号而已。

限购令有步骤地解除，限贷令还能撑多久?其实，限贷令被清除的过程非常曲折，先是几个城市挑战然后取消，再经过表面坚守限购政策暗地放松，直到公开放开限购令并造成一股潮流。但限贷令命运很可能不会复制限购令那样的道路，因为限贷令一旦大规模取消，大量信贷资金蜂拥而至，房价暴涨那是经过历史多次证明的。那效果就会超越房地产市场的边界，直接影响金融体系和经济体系，因此，限贷令将成为抵御房价最后一道防洪大坝和底线。