发展现状与趋势研究报告推进房地产业绿色转型

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中国房地产报绿色地产研究中心高级顾问 黄俊鹏

为了摸清国内房地产行业及其产业链的绿色发展情况，早在2011年中国房地产报便启动了“中国房地产发展现状与前景”的大型调研，并于2011年年底在深圳住交会上发布了《中国绿色地产发展现状与趋势研究报告2012》。之后在每年住交会绿色地产论坛上都发布当年的研究报告。

近日，2014中国绿色地产发展调研活动已正式启动，就今年的调研思路和研究重点，中国房地产报绿色地产研究中心高级顾问黄俊鹏发表了自己的看法。

Q：调研绿色地产，发布研究报告的目的是什么?

黄俊鹏：从2011年“绿色地产的发展现状与趋势”调研开始，研究中心每年都会对房地产行业、绿色地产产业链相关行业进行梳理，按照一定的理论方法，对房企的绿色发展程度进行评价，给出排名。

希望该排名能够让优秀的绿色开发企业获得更多市场关注。同时，也希望更多的企业能够借鉴这些先行者的发展模式、先进经验从而实现整个房地产业的绿色转型。

每年除了对100多家涉绿房企的绿色战略、项目实践、绿色营销和技术研发等方面进行研究、探讨外，本年度研究报告还会对支持绿色地产持续发展的下游产业链市场发展状况进行研讨，以提供给开发企业一份全面的、可以总揽全局的战略参考手册。

上述研究的主要目的和意义概括而言，有以下五个方面：第一，引领房地产业持续、深入地向绿色低碳转型;第二，探索房地产业在绿色低碳转型过程中新的商业模式;第三，提升绿色地产先行者的品牌价值;第四，展示和强化房地产业的社会责任;第五，提升全社会对绿色地产的认知。

Q：简单介绍一下调研的过程?在连续3年的累积调研中，有哪些比较有意义的调研结果?

黄俊鹏：研究中心采取文献检索、专家访谈、专家座谈会、市场调研等方法。在绿色地产发展理论方面，通过对相关学术文献进行研究，对过往绿色建筑、绿色地产相关研究成果进行梳理、归纳和总结，阐述了绿色地产最新的发展理论;在企业发展战略和项目实践方面，对现有的绿色建筑案例，特别是商业性质的房地产开发项目进行深入分析，探索其在技术应用、市场营销、用户使用等方面的经验和教训。同时，开发了调研问卷，对上述房地产企业在绿色技术应用、绿色战略选择等方面进行问卷访谈，对普通消费者购买绿色建筑的行为进行了随机访谈。另外，对部分节能技术、产品的价格信息、市场应用状况等进行电话调研和实地考察，尽可能在计算中采用最新、最可靠的数据。

在过去的3年中，研究团队取得了丰硕的研究成果，获得了相当多具有较强价值的数据和结论，并且为许多房地产开发企业所引用。比如年度报告中对开发企业的绿色排名、绿色标签的市场价值以及消费者购买绿色建筑意愿和潜在障碍等分析广泛被引用。除此之外，报告还针对42种绿色建筑常用技术在实用性方面进行了排名，分析了这些技术的优缺点，实际应用价值和应用场合，该部分内容对于降低房地产开发企业在技术选用上的风险，提供最佳技术组合方面具有很大的价值。

Q：通过研究积累，您认为国内房地产绿色转型的特点是什么?

黄俊鹏：当前中国房地产企业在走向绿色、低碳可持续发展路途上主要的特点是被动性和渐进性，其进入途径则主要通过参评国内绿色建筑评价标识、美国LEED认证，或其他国际绿色建筑评估体系。此外，也有不少大型地产开发集团通过开发生态城项目，实现自上而下由宏观到微观的绿色转型。

研究中心分析了2005年~2013年各个涉绿房地产开发企业、设计咨询机构、节能环保产业等绿色地产全产业链的发展状况。仅从房地产开发商的角度，深入研究了万科、万通、金地、保利等数十家企业集团的绿色战略，持续跟踪了这些企业绿色战略演进及绿色项目实践。

经过多年的数据积累，我们从房地产企业的战略、管理、产品、营销、实际开发绿色项目、能力建设、社会责任共7个维度对112家房地产企业进行了综合评价，并按综合评分的高低进行了排序，得出各年度绿色地产10强企业。如果从涉绿程度的深浅及市场效益的高低等角来区分，则有洗绿、浅绿和深绿之分。

业界通常对那些仅以申报绿色标识为目的，而不是真正以项目的节能降耗、提供高品质生活体验为目的行为称之为“洗绿”，也就是Green Wash。将类似项目称之为“西瓜型”项目：外皮很绿，但内瓤却是红的。在政府强制要求做绿色建筑的氛围下，少部分企业缺乏技术积累，缺乏专业人才的支持，也缺乏对绿色建筑发展趋势的正确认识，缺乏对环境和未来的敬畏，不得已采取了“洗绿”的做法。

践行“浅绿”策略的房地产开发企业占据大多数，在研究的112家房地产企业中，相当部分房企都属于这一行列。浅绿策略大多也会以申报绿色建筑评价标识或国际绿色建筑认证作为企业涉绿的标志。但均会根据自己企业的实际技术积累提出合理的评级目标，并制定出绿色建筑的中长期发展规划，该类型企业如SOHO中国、万通地产、金都集团、沿海绿色家园、金融街[最新消息价格 户型 点评]控股、恒基兆业等(详细情况可以参考研究报告)。

Q：《中国绿色地产研究报告2014》调研已经开始启动，今年将有哪些亮点呈现?

黄俊鹏：2014年是中国房地产行业，尤其是住宅行业发展的拐点之年，从今年二季度起，全国大部分城市的房价开始停止增长，部分大中型城市的商品住宅项目售价开始走低。与此同时，新一届政府又提出了新城镇发展战略，广大开发商的目光从大城市转移到小城镇上。因此，未来数年，城镇化将是房地产业发展的重点。

2014年也是互联网思维在房地产业异常活跃的一年，大佬们和大的开发商们争相推出自己的互联网战略。仔细考察这些互联网思维下的研究成果，无一例外都将焦点放到了社区上，社区商业、O2O、社区自治以及绿色住区等成为房地产落实互联网思维的立足点。

国内新的绿色建筑评价标准将于2015年1月起正式实施，美国绿色建筑评价标准LEED V4已在去年6月份就颁布实施，旧版LEED标准也选择在2015年7月正式退出市场。标准的更新无疑是一个强烈的信号，以LEED V4为例，新版的LEED评估体系完全改写了材料与资源部分的技术要点，将材料的选择建立在全生命周期评估(Life Cycle Assessment)的基础上，并且提出了生产者责任延伸(Extended Product Responsibility)、企业社会责任等中国企业完全陌生的概念。这些新的环保理念无疑大大增加了房地产项目申报绿色建筑标识的难度，但也在中国的产业界极大宣传了这些在西方早已为业界所熟知的环保理念，给中国的制造业提供了更加广阔的环保视野，更多实践绿色转型的方法和途径。

作为整个房地产业的龙头，房地产开发商的选择和执行力能够极大影响到整个供应链，尤其是建筑材料和部品的供应商。可以认为新的绿色建筑评价标准，开启了一个崭新的绿色建筑时代。

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