韩世同：我国开发养老地产需要多方共同运营

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广东省房地产研究会副会长、资深房地产专家韩世同表示，开发养老地产，不能仅靠一方主导，而应该由政府统筹，引导开发商、保险企业、医疗机构等多方共同运营。

广东省房地产研究会副会长、资深房地产专家 韩世同

养老地产潜力巨大

在韩世同看来，目前我国社会开始步入老龄化阶段，中老年人占比越来越多，使得国家对这方面也越发重视。“去年国务院颁布《关于加快发展养老服务业的若干意见》，是一个具有纲领性意义的文件。”

数据显示，截至2013年，我国老年人口数量突破2亿大关，老龄化水平达14.8%，预计到2030年，老年人口将达到3.6亿，占总人口的24%。如何安置这数量庞大的群体?在“十一五”期间，政府便提出“9073”格局，即90%老人依靠居家养老、7%依靠社区养老、3%依靠机构养老。

根据推测，2025年-2040年期间，我国约有5000万老年人需要通过专门的养老机构来养老。按照目前每人每年5万元的养老费用计算，整个市场产值有2万多亿元。

然而，在存在巨大缺口的同时，韩世同认为，我国现在的养老产业发展并不充分：“民政系统一直在做这方面的工作，但是两极分化较为严重，要不就很高端，比如疗养院，一般老人不一定能接受;要不就很低端，在财力、管理等各方面跟不上，受到诟病。”

房企进军养老地产存“圈地”质疑

随着养老产业被提上议程，以往政府主导、福利性机构为主体的养老产业，逐渐演变为以民间或者社会养老作为主力军。不少人预测，养老地产的春天已经来临。与此而来的，还有纷纷对养老地产表现出兴趣的企业，包括房企。

2010年，地产巨头万科便高调宣布进军养老地产。随后，保利、绿城、远洋、首创、花样年等上市公司，以及家和、路劲等中小型房企，都纷纷抛出养老地产发展计划。

然而，韩世同直言目前部分开发商进军养老地产，存在着“圈地”的质疑。

“很多开发企业借着养老话题拿地，挂羊头卖狗肉。”韩世同指，有些开发商不懂养老产业，但由于政府鼓励，在拿地方面有优惠，因而蜂拥而至。在建设过程中稍微加点养老方面的元素，实质还是在做传统的房地产开发。

养老地产需要复合式运营

与传统地产不同，养老地产的核心在于服务。韩世同进一步指出，养老产业不能光靠政府，只有复合式运营，才能真正实现养老的宗旨。

韩世同列举了系列数据表明，广州很多民政系统的养老机构其实经营得不错，收益不比商业地产低。“8%-10%的年投资回报率是非常普遍的。而国外一些上市公司运营的养老机构回报率甚至能达到17%-18%。实践说明，社会资金可以被引进来。”

然而他认为，大多数社会企业并不懂得如何去运营养老产业。

“开发商擅长的是建房子、造房子;险企有钱，对抗风险能力强。那么，政府是否能够起到引导、牵头的作用，把有意于发展养老产业的开发商和愿意出钱的保险公司，以及医疗机构、服务机构联合起来，让它们各自发挥长处?”

“我推崇一个案例。”韩世同所指的，是位于白云区的一个养老机构。“那里环境优美，十分适合老年人居住，房间大概20平方米一个人，带有简单的厨厕。此外，机构跟医院挂钩，等于既是养老院也是护理院。”韩世同介绍，老人入住所采取的形式是购买使用权，即交付一定费用可以终老。“否则如果要买房才能养老，那代价太大了，老人们接受不了。我母亲七八年前缴纳了4.5万元左右，同时还需要交伙食费、管理费等，一直住到终老。”

“说到底还是要创新。”韩世同希望，政府与社会各界能尽快探索出一种好的经营模式，并推广复制，为更多有需要的人提供服务，真正实现“老有所养、老有所乐”。

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