刘晓光：在“死亡预警”面前研究商业地产的转型模式

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刘晓光

“商业地产过剩必死。”这是德意志银行亚太区投资银行执行主席蔡洪平在2014年博鳌房地产论坛上的当头棒喝。

但首创集团董事长刘晓光并没有被上述“死亡预警”吓倒。这位在中国房地产行业浸淫近20年的一线大佬，最近忙着做一件事：研究商业地产的转型模式。

“我们已经总结了16种新模式。”刘晓光告诉我们，他拿起桌上的资料翻到其中一页，展开自己的研究成果，其中包括亲子家庭购物消费一体化的购物中心、传统购物中心的再改造、将大型商业设施切成碎片化的商业街、适合中小城镇的专业化购物场所、轨道交通商业、细分体验店等。

业内人士分析称，在当前经济“新常态”下，中国经济未来的增长方式必然将从单纯依靠投资拉动的增长模式，逐渐过渡到消费拉动经济增长的模式。房地产归根结底是一种消费品，以往那种在恐慌性需求、投资型需求驱动下的疯狂抢购时代逐渐远去。因此，行业转型势在必行，从考虑怎样用持续上升的价格吸引消费者购买，转向通过提供更好的居住环境、更优质的物业服务以提高业主满意度。

“商业地产不创新就得死”

“我有一个问题想了10年没想通，在座各位如果想通了，麻烦告诉我：国内的商场空置率会很高，这些空置的房除了养老鼠之外，还有什么用处?”在刚刚结束的这场探讨房地产下行通道的博鳌论坛上，恒隆地产董事长陈启宗的一席话引起业界热议。

经济学家樊纲说，住宅地产目前还有所控制，所以我们还有信心说它是软着陆。而一些没有被控制的领域，未来风险会更大，引起市场的波动会更大，值得大家高度警惕。因为目前政策层面仍处于真空期，市场层面隐藏着各种风险。

他所说的“没有被控制”的房地产领域，就包括商业地产。对于商业地产，蔡洪平在本届博鳌房地产论坛抛出了惊人言论：商业地产过剩必死无疑，商业地产很难整合，目前全国有2986个Mall,全国这么多的商业地产，泡沫将会被挤破。

然而，作为上述论坛参与者，刘晓光坚信商业地产仍将是未来新的引爆点，但前提是需要不断的变革创新。

首创的改变出现在四年前。早在2010年，住宅市场受限购政策影响，商业地产被视为“安全岛”，一众开发商开始加码这一领域。也正是此时，首创置业提出了在大城市周边或城际之间打造以奥特莱斯名牌折扣为龙头的多种商业业态集群。

奥特莱斯的出现开启了首创商业地产之路的新起点。在现代零售商业中，“奥特莱斯”专指由世界著名品牌折扣店组成的大型休闲体验式购物中心。在首创置业规划的奥特莱斯项目中，周边还有酒店、电影院、餐饮、大卖场以及住宅等，集消费、娱乐休闲和居住为一体，刘晓光将其称为“新城市中心”或“新都市”。

但对首创来说，奥特莱斯并不是一个简单的命题。从首批入市的北京房山奥特莱斯项目情况来看，运营困难、招商不利等质疑不断出现。“一个奥特莱斯项目没有10亿都开不了，前几年还得赔。”刘晓光直言，这是一个很痛苦的阶段。

大量资金的沉淀是奥特莱斯这类项目对于开发商最大的考验。有业内人士表示，一般的奥特莱斯项目，如果商业地产部分的面积在30万平方米左右，需要沉淀的资金可能要超过20亿才能运转起来。因此，运营一个奥特莱斯项目，需要同时配合住宅的快速销售来回笼资金。

“所以这需要开发商联合起来，有资金的、有土地的一起来做。”刘晓光抛出了这一解决方案。

然而，对首创来说，一方面考虑通过联合开发降低风险，一方面却更希望垄断产业链来增强话语权。

“我的志向是买下一家品牌管理公司。”刘晓光表示，目前在奥特莱斯的运营中，一部分是通过跟品牌管理公司商谈，另一部分是跟品牌合作直接开店，但后者的占比很小，要大规模发展就需要依靠品牌管理公司的运营能力。在刘晓光看来，商品渠道与价格话语权是决胜的关键。

商业地产亟需与其他行业抱团

商业地产之所以成为一个越来越艰难的行业，这与供应量巨大、同质化严重以及电商冲击不无关系。英国皇家特许测量师协会(RICS)2014年第二季度中国商业地产调查显示，全国商业地产指数有所下滑，租户市场情绪指数(OSI)和投资市场情绪指数(ISI)均落入负值，分别为-12和-6,这是自2009年初以来第二次出现如此颓势。在此背景下，如何突围成为各个开发商共同面临的问题。

“我一共分析了16种新型的商业形式和业态，我们的模式需要转换。这个模式转换的基本点就是把不同产业的价值点与地产进行融合，通过模式转变，建立我们新的发展方向。”刘晓光表示。

他举例说，“法国机场附近的一家购物中心，面积达20万平方米，按理说很少会有人愿意跑去机场附近逛街，那家购物中心却人潮涌动，为此我去考察了两次。我还去参观过一些80后热衷的居住区，发现他们更青睐将购物、娱乐、居住融为一起的区域。”

在他介绍的16种新型商业模式中，据了解，亲子家庭购物消费一体化的购物中心、传统购物中心的再改造、将大型商业设施切成碎片化的商业街、适合中小城镇的专业化购物场所、轨道交通商业、细分体验店等都将成为未来商业地产发展的可能方向。

“未来我们可能会有30%的业态设定为体验式消费，同时加强与互联网的结合。”刘晓光告诉记者，目前首创拥有12万客户，怎样充分挖掘用户需求，并给他们提供有针对性的服务最为关键。

“市场在逼着我们做研究，不光是研究商业，还包括其他服务如何流入，而庞大的客户群又要如何运用。”在刘晓光看来，新的形势下，房地产行业也迎来了新的发展机遇，“未来的房地产市场将进入更加细分化的阶段，要不断挖掘特色，完善产品服务，进行新的战略选择。当然具体方案还要细分，比如产品从单一走向融合，业态从开发商走向运营商、服务商，市场从国内业务转向海外业务，资源配置从低能级的配置走向高能级的配置，运营模式要从线下走到线上，线下平台可以与互联网资源嫁接。”

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