蔡为民楼势说：限购松绑难挽大势

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“限购时代”始于2010年

一如我在第一季度所做出之预测——2014年第三季度楼市势必进入最惨烈之暴风圈，“价量齐跌”与“地方救市”交互为用，在一定时间内将成为常态”!而日前住建部要求、责成各地“千方百计消化库存”，充分印证我的论述已“掻到痒处”。

因应住建部“要求”及自身需要，各地近期纷纷采取自救措施，其中最受舆论关注与热议的，非“限购松绑”莫属。

自2010年4月30日北京出台“国十条”实施细则，率先规定“每户家庭只能新购一套商品房”，及2011年1月26日国务院办公厅发布<关于进一步做好房地产市场调控有关工作的通知>更“进一步”规定“直辖市、计划单列市、省会城市和部分房价过高、上涨过快的城市，在一定时期内，要从严制定和执行住房限购措施”以来，全国共有46座城市颁布限购令，标志着房地产进入“购房需要房票”的“限购时代”。

2013房与地呈价量齐扬之势

此举对2011、2012年楼市买气确实起到明显的抑制效果，令人感到遗憾的是，2013年因2月20日新“国五条”(出售家庭非唯一住房，课征20%个人所得税)的出台，乃至五月开始不少城市陆续出现地区与全国单、总价地王，引爆、引导积压两年的市场“刚需”蜂拥、恐慌性进场，导致调控再度“功败垂成”，并创造2013年房地产行业的空前繁荣!

特别是地方政府土地拍卖金额频创新高，前三甲分别是：上海2262亿元、北京1822亿元、重庆1818亿元，挤进“千亿俱乐部”的还有杭州的1351亿元，全国总计“土地财政收入”达41266亿元，同比增长约45%!根据中指数据对全国300个市县土地招拍市场的监测统计，2013年全国土地市场总共推出和成交面积分别较去年增加8%、14%，出让金增长54%，成交楼面均价上涨26%，平均溢价率上升8%，土地市场升温迅猛。

限购松绑是味猛药

由于这些土地主要集中在一、二线限购城市，也因此面对低迷买气，地方政府自然迫不及待的采取包括取消限购在内之各种救市措施，以挽狂澜于既倒， 6月20日，呼和浩特便打响限购松绑第一枪。而截止7月底已有33座城市或调整或取消限购措施，意欲引导买气进入楼市。但这能产生多大的效果呢?

有消息传出，自从杭州部分区域取消限购，市场随即进入畅旺状态，问题是当这波买气释放完毕之后，是否还能催生更强大的需求出笼?我看有点玄!

关于“放开限购”我一贯的主张是“限购松绑之日,楼市崩盘之时”!当然，必须承认这是非常极端且不符合实际的判断，其真正的目的与意图在于以“大落差”方式，突显、提醒地方政府“限购政策调整”这剂猛药，在使用时必须戒慎恐惧、具技巧性、螺旋式推进，否则未蒙其利反受其害!

毕竟“限购”意味着“供过于求”，一旦取消则喻示 “供过于求”!而“买涨不买跌”是市场交易心理与预期动向的常态。因此，无条件或步子迈的太开的松绑限购之城市无异“饮鸩止渴”，未来恐将遭遇更加凶险的状态，这点无论中央与地方都不能不有所防范!

限购不会退出历史舞台

事实上，早在今年第一季度就已经有部分城市以“只做不说”、“口耳相传”的方式微调限购，那么现在为什么还以书面形式公布呢?原因在我看来很简单，一方面是“偷偷摸摸”不够光明磊落，一方面则是靠口碑传递速度，已不足以弥补需求缺口，必须大张旗鼓的“广而告之”。唯我始终认为一味放松限购，并不能有效地解决问题，政府应该相应采取其他配套措施，以力保房地产“软着陆”。

另外，有专家认为，随着愈来愈多的城市取消限购，此政策将永远退出中国房地产的历史舞台，我倒不作如是观。虽然取消限购是“市场在资源配置中起决定性作用”的大势所趋，唯“更好的发挥政府作用”，则说明“只要市场与政府需要，限购随时可以重新上马”。