余丰慧：中国版“住房银行”步伐应再大点

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中国版“住房银行”获批筹建。6月26日，银监会宣布已批复同意国家开发银行筹建住宅金融事业部。

国开行住宅金融事业部的定位在，专门支持棚户区改造，把城市、矿区职工从水深火热、不遮风不挡雨、不保暖不御寒的棚户区中“解救”出来。这是健全住房保障和住房供应体系、促进实现住有所居目标的重要组成部分。

李克强总理访英时曾说过，中国还有3亿人在城市的棚户区里生活。解决3亿人的居住问题，是最重要的民生工程，同时也是一个发展工程。加大棚户区改造投资，不仅解决了几亿人的居住民生问题，而且对当前稳增长有重要意义。

一个现实问题是，棚户区改造、公租房等保障型住房建设项目是一个投入大、周期长、风险高、保本微利项目。投入大，决定了仅仅依靠政府财政很难满足资金需求。地方政府捉襟见肘的财政收入也很难承担起。必须借助其他融资方式，特别是借力信贷资金扶持。而周期长、风险大、保本微利又制约了以利润最大化为目标的商业银行信贷资金支持保障型住房建设的积极性。

其实，不仅是一个棚户区改造、廉租房等保障型住房建设的信贷资金需求问题，而且，城市夹心阶层购买首套房所需的信贷扶持也已经越来越困难了。问题仍然出在首套房执行折扣利率或者基准利率的话，商业银行根本不赚钱甚至亏本。这就使得商业银行普遍消极对待首套房贷款，不是提高利率，就是拖延放宽时间。一句话，想尽办法、绞尽脑汁不给贷款。直接造成百姓首套房刚需被严重抑制和打压。

城镇化的发展，棚户区改造，廉租房等保障型住房建设以及城市夹心阶层的首套房刚需都是必走之路、必须解决好的问题。这种背景下，急需担负着政策义务的“住房银行”的诞生。

十八届三中全会《决定》要求“研究建立住宅政策性金融机构”，以解决城市低收入者、进城农民工和中产夹心阶层购房资金不足问题。而银监会批复同意国家开发银行筹建住宅金融事业部，仅仅定位在支持棚户区改造所需的信贷资金上。而公租房建设和城市低收入者、进城农民工、中产夹心阶层购房资金不足问题仍然没有金融机构能够自愿支持。

因此，国开行筹建“住宅金融事业部”只是一小步，中国版“住宅银行”的步伐应该再迈大一些。笔者认为，应该迅速组建全国性的住宅保障金融机构。

基本思路是将现在的住房公积金规模和商业银行首套房优惠贷款资源整合在一起，成立中国特色的、专司住房保障金融支持功能的政策性或者准政策性住宅金融机构或者叫做住房保障银行。类似于美国政府资助的房利美、房地美公司。不同之处是，美国“两房”是在住房抵押债券市场给房贷机构提供流动性支持，而不是直接发放住房贷款。当然，未来的住房保障银行发展到一定规模后，也可以从事住房债券化业务，通过购买商业银行等贷款机构的住房债券产品给其提供流动性支持。

将职工缴存的住房公积金作为“住房保障银行”的特殊股金，不但享受存款利息收益，而且分享年度经营红利分红。为了确保“住房保障银行”的低成本资金来源，不妨从中央到地方所有预算内外财政资金一律存在“住房保障银行”里，由其负责汇划拨付结算。中央和地方每年财政资金合计在10几万亿元，足以保障“住房保障银行”的低成本资金来源，从而能够保障保障型住房建设和城市低收入者、进城农民工、中产夹心阶层购房的低利率贷款需求。同时，也规范了各级财政资金乱开户乱象。

总之，中国版“住房保障银行”的步伐应该再迈大一点。

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