朱大鸣:房价同比大降是采取救市政策的根本前提

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媒体报道称，二季度以来，全国房价下行趋势不断加剧。全国70个大中城市中环比下降的城市数量5月份扩至五成，而6月份更是急增至逾七成，加上持平的城市数量，70城市中房价环比“止涨”的数量已有九成。在此背景下，分析人士认为，限购政策或迎来退出“窗口期”，目前已有呼和浩特、济南、无锡等多个城市表态取消限购，下半年预计将有更多非一线城市加入取消或放松限购的阵营。

说来说去还是那个问题，即说房地产市场迎来拐点主要依据是环比下降和成交量下降，这并不能构成房地产市场拐点的有效证据，也不是放松调控政策的有效依据。但是，从目前的态势来看，很多地方已经开始了新一轮的救市。河北省政府最近已经发文对个人购买普通住房，且该住房属于家庭唯一住房的，减半征收契税。同时，对个人购买90平方米及以下普通住房，且该住房属于家庭唯一住房的，减按1%税率征收契税。对个人转让自用5年以上，并且是家庭唯一生活用房取得的所得，免征个人所得税。这些措施实际上都是2008年的救市措施，契税减半以及免征个人所得税是当年救市的核心，他们已经突破要不要放松限购的界限，而是提升到了积极救市的层面。

除此之外，南宁、天津、无锡、海口、温州、呼和浩特、济南等城市已明确发文或明确表示限购政策已做调整，呼和浩特、济南、无锡更直接表态取消限购。上海也在疯传限购取消，但官方表态称上海不存在取消限购问题。这些地方还算比较明确说明自己的态度，还有的地方犹抱琵琶半遮面，遮遮掩掩实施救市政策。

客观地说，救市政策并非好不好的问题，而是时机选择问题。就当前情况来看，发出救市政策负面效应要比其正面效应大。原因是我们多年来是想降低房价，以便减少高房价对中国经济和老百姓生活的双重挤压，但是，从目前来看，人们往往关注到了房价上涨对于地方财政以及经济数字拉动功能。早年房价尚在相对低位时，依靠这一策略是明智的，如今房地产价格基本上在非常高的位置上，风险已经非常大。如果再依靠救市和货币超发来解决这些问题，估计不但效果不好，反而会养虎为患，一旦负面效应发生链式反应，引起经济动荡到时候彻底无良药可治疗，岂不是悔之晚矣。

对于是否应当放松调控政策的问题，最高层并没有有针对性的给出答案。但是，李克强总理在谈到调控政策时指出，“在区间调控的基础上，注重实施定向调控”。具体来说，就是“保持定力、有所作为、统筹施策、精准发力，在调控上不搞‘大水漫灌’，而是抓住重点领域和关键环节，更多依靠改革的办法，更多运用市场的力量，有针对性地实施‘喷灌’‘滴灌’。这是区间调控方式的深化。”经济学家们普遍认为，不搞大水漫灌式调控，信贷全面放松的可能性较小，也就说此前三率齐降的政策组合可能性比较小。有针对性地滴灌可能意味着针对实体企业告贷无门的问题精准发力。

政策工具本身并不存在好坏之分，我们担心的是这些有针对性的信贷会不会转手继续推动资产价格上涨。这是问题的关键所在，因为过去曾经的一段时间，信贷转换成为高利贷资本，成为过去五六年推动房价快速上涨的内在动因，其结果大家也都看到了，骑虎难下。

经济增长的数字固然非常重要，但是，核心问题是发展经济的能力问题更为关键，因为如果过于强调数字可能就会倾向于短期行为，这些短期行为反而压制了激发经济增长的潜力。所有的问题都指向房地产市场到底是否存在真正的降价，如果这一点没有搞清楚我们可能就会陷入老悖论上去。如果房地产市场真实同比降价幅度超过10%甚至20%，各地救市无可厚非，关键是我们的市场有没有真正的降价。过去的一年中国房地产市场涨幅高达20%，我们对之并没有采取特别的措施，如今同比尚未降价，就开始非对称刺激，问题可能就非常大。总而言之，救市无可厚非，但其基本前提是房价同比存在大幅度下降。如果出现这种状况，请拿出有力的证据，这才能以理服人，而非到处制造房价暴跌的恐怖气氛。经济决策毕竟不是靠感觉，而是靠理性分析以及实践证据的支撑。