时评：养老地产的投资逻辑

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养老地产的投资逻辑

自2010年开始，养老地产就成为社会关注的热点话题，媒体、投资人、学术界都对这一概念表现出浓厚兴趣。随着国家一系列促进养老服务发展政策的出台，以及房地产市场的调整，这一概念更是受到社会热捧，尤其是投资者给予了高度关注，众多的房地产商、保险公司、大型企业集团等纷纷行动起来，参与到对养老地产的直接或间接投资中，保守估计全国林林总总在建的或投入运营的养老地产项目已有上千个。

其实，笔者一直不喜欢“养老地产”这一概念，其中一个重要原因在于个人认为这一概念反映了以房地产投资为经济社会发展动力的基本的投资逻辑，把养老作为地产词语的前缀，意味着养老其实只是一种修饰，其投资的重点依然是地产。这其实是目前众多养老投资者的基本投资理念。这应该说是一种必然，在快速回报、高额利润的惯性投资行为之下，毫无疑问，地产的操作模式会成为养老投资人尤其是房地产开发商最习惯性的选择。我们看到，北京、上海以及全国其他一些地方，养老成为一些地产项目的概念包装，在项目完成销售之后，所谓的养老服务就会被开发商迅速地抛掷脑后。所以，万科总裁郁亮不得不承认万科在杭州随园嘉树项目中养老试点的失败。

以地产的操作模式投资养老，这一投资逻辑从养老的发展规律来看是错误的。养老的本质与核心是服务，从产品设计、运营体系搭建乃至商业模式的打造，一切都必须从服务展开，所以对养老的投资应该围绕着服务价值的发掘而非地产所带来的价值，其投资的逻辑在于以服务为核心的商业模式与盈利模式的构建。这应该成为养老投资者的基本共识。

当然我们也必须看到，在当下的社会背景与市场环境下，要真正做到这一点却并非易事。这与时下养老市场的不成熟有着密切关系，缺乏国家保障的福利支付体系，保守的养老观念与消费观念，使得只有少数老年人愿意花钱去提高自己的养老生活品质，一个养老项目的市场培育常常会经历一个比较长的周期，无论是北京的和熹会、将府庄园、恭和苑，还是上海的亲和源、凯建、星堡，其市场去化速度都非常慢，远远低于投资者最初的预期。这是非常残酷的市场现实，所以也使得对养老的投资逻辑产生了扭曲。

如何使养老地产的投资逻辑真正符合养老服务的规律与需要，笔者认为投资人首先要建立长线投资理念，服务的价值链是长期的，短平快的地产投资逻辑其实从长远来看将降低养老服务的价值。其次是对产品的科学选择与设计，什么样的养老产品才是老年人最需要的，什么样的产品是最符合老年人生理与生活特征的?郊区的养老社区和城市的老年公寓其各自服务的价值点在哪里?这些问题都是投资者在一开始就必须梳理清楚的，有价值的产品一定是能够满足老年人需求的产品，而非豪华的硬件设施或者说优美的环境。再次，商业模式的有效构建与创新，应该说，商业模式与盈利模式是困扰目前养老地产投资者的关键问题，在看不到服务盈利模式的前提下，希望通过物业的增值而盈利就成为市场一致的选择。从养老服务的发展规律来说，基于长期价值链而构建的商业模式是保障项目能够成功盈利的基础，所以，必须将产品、服务与商业模式相融合;同时，在引入互联网思维的同时，探索商业模式中金融产品的引入，实现养老项目在盈利模式上的创新。第四是真正对老年人的需求进行挖掘，构建能够产生商业价值的服务体系。老年人在生活中最关注的问题是什么?他会愿意为哪些服务支付费用?如何能够有效引导老年人对服务的消费?在梳理这些问题之后，有效的服务体系设计将会为养老的投资带来价值。

总结来说，养老地产的投资逻辑就是去挖掘服务的时间价值链，这一价值链的实现不仅需要商业模式创新，更重要的是在时间中的坚守与准备。