任志强：自住房被沦为低质量住宅代名词

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华远地产董事长 任志强

今年楼市为什么下滑?任志强认为主要有两个原因。首要原因是受个贷政策影响，一部分需求被挤出。贷款优惠利率取消，购房成本大增。现在的利率上涨了20%左右，即使开发商将100万的房屋降到90万，买房的人还要支付110万，购房者没有少付一分钱，开发商的降价都变成了银行的利润。很多本来有能力买房的边缘群体不再具备支付能力。

另一个重要原因则是保障性住房产生的挤出效应。自2011年以来，全国已完成960万套保障房，已投入棚改资金2万多亿元。“十二五”时期，我国将新建各类保障性住房3600万套，加上1200万套棚户区改造，是4800万套。任志强认为，在5年之内，如果每年有1000万套保障性住房，一定会对市场产生强大的冲击力。

但“住房双轨制”对市场秩序的影响是巨大的。1998年，推行住房市场化时，忽视了保障房建设。2007年到2009年又过度补偿，导致保障性住房也具有财产权。“政府应保障居住权利，这与市场中的交易行为不冲突，但不应赋予其财产权利。”任志强说。

任志强指出，中国的市场化遇到的最大障碍，是政府总把手伸到别人的口袋里，不是用税收的预算支持民生(医疗、教育、社保、住房)，而是将政府的责任推给市场。以自住房为代表的保障性住房，成为一小部分人的福利。“保障性住房本应该是一些买不起房屋的人享受的福利，却沦为一种交易，可以发财的交易。”任志强指出。

任志强分析，地方政府是保障房的最大受益者，而不是普罗大众。他以北京市的自住房为例分析，政府至少可以从三个层面获得收益。首先是地价款，其次是保障性住房的数量(企业需要增加保障房建设数量来竞得地块)，再次是政府要抽得自住房总销售额30%的收益。

参与其中的房地产企业也获得了好处。他们可以通过摇号和拍卖预先预售将保障性住房的资金迅速收回来，还可以利用保障性住房发型债券。已经审批的债券，总量不少于8000亿元。任志强承认，他所在的华远也用这种方式发了债券。其结果是一部分开发商因此解决了现金流问题，同时还扩大了影响力。

但他话锋一转，“你们小心点，不是市场配置资源，而是政府决定资源的配置很危险。如果破坏了市场经济，将是死路一条。”当政府利益最大化时，市场利益必然损失最大。

除了公平问题外，首要是保障房的品质和质量问题。他还举例说，如果政府出让的地块太远，开发商会选择放弃抑或是通过其他灵活的方式来弥补，比如建大量的商业配套设施，但政府自己主导建设的保障性住房或者是棚户区改造不会这样做，或者说政府不具备这样的能力。

市场化对于民众也并非百利而无一害。任志强进一步分析，市场化会产生失败者、淘汰者。为了弥补这一部分人的损失，西方政府实行高福利，富人们通过捐赠，来缩小差距。但人们创造财富的权利被保证，社会也相对公平。对于中国来说，即使是倡导住宅市场化，也并不意味着政府放任不管。可以用市场化的手段进行调节，例如税收。

运用非市场化手段，频繁干预市场时，会导致市场信号失灵。任志强预测，未来几年政策的常态将是，借市场而提供保障，借棚改而拉动投资，借双轨制而操纵住房市场，借保障房而分化需求。短期将冲击市场，分化需求，抑制房价。长期将导致低品质的重复建设。非市场化容量的扩大，必然影响供求关系，当市场无法预知供给时，必然会造成投资失误。

“目前房地产市场最大的问题还是政策不透明，必须要用市场化的方法解决市场的问题，而不是盲人摸象。”这句话也是他公开演讲的结束语。