汽车不是靠追逐贵族做大的 养老地产也一样

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中国老龄科学研究中心副主任、全国养老服务业专家委员会副主任委员、中国老年宜居研究中心主任党俊武

中国老龄房地产业发展任务艰巨，既关系到全体中国人的“民生”、“民死”问题，也关系到中国宏观经济的健康持续发展。解决中国老龄问题，发展中国老龄房地产业，需要相关企业家具备战略眼光，着力研究中国老年人本土化需求，提供多层次、多样化、人性化的房地产产品，为全体公民的老年期提供硬件保障，同时又促进中国宏观经济平稳较快发展。

近期，中国老龄科学研究中心将发布首部《中国老龄产业蓝皮书》。中国老龄科学研究中心副主任、全国养老服务业专家委员会副主任委员、中国老年宜居研究中心主任党俊武表示，中国应对老龄社会，需要加快发展老龄产业，这其中包括老龄房地产业、老年用品业、老龄服务业、老龄金融业，这四大板块组成中国老龄产业未来发展格局，对中国宏观经济的发展意义重大。

近日，党俊武畅谈了中国老龄房地产业的兴衰之道。

要做战略规划

Q：作为研究中国老龄产业发展的专家，对于中国老龄化形势及存在的问题怎么看?

党俊武：中国老龄化形势要比人们的想象和统计数据严峻得多，目前，中国老年人口已达2亿人，未来增长速度较快，会形成一个庞大的消费群体。另外，老百姓没有充分的金融准备，已经成为解决中国老龄问题最大的瓶颈之一。

Q：实际上，严峻的形势有目共睹，也正是因为形势严峻及市场基数大，市场前景广阔，形成了养老产业及养老地产。对于在这一形势下衍生出的养老地产你怎么看?

党俊武：确实，这一形势预示着老龄房地产业有巨大的市场需求。但老龄房地产业是真正的大产业概念，其内涵之广远超养老地产这一单一范畴。其首先包含需要新建的养老机构，即养老地产项目。另外，老年病医院、老年康复医院、规模不一的服务设施与机构等，以及农村养老设施都属于老龄房地产业范畴。未来专门为老年人提供医疗服务的老年病医院、老年康复医院、养老院这一类机构的总量将远远超过目前医院的总量。

Q：目前，房地产企业、险资、资本及国外养老机构投资商均已涉足中国养老地产市场，这也表明这一市场的前景与吸引力，对于这一现象你怎么看?

党俊武：这是一种可喜现象，说明中国企业家对老龄社会的到来十分敏感，不仅嗅到了商机，而且比上一代企业家更有战略眼光。纵然在发展过程中存在诸多问题，这些企业家的出现表明，中国企业界的胆识是和中国作为世界上第一老年人口大国的地位是相称的。

Q：对于中国老龄房地产业，企业要有怎样的准备与规划?

党俊武：这个时候，企业要在战略理念上弄清整个老龄产业特别是老龄房地产市场有多大，到了老年期人们的特殊需求是什么，企业精英们一定要加强纵深研究，找出本土化的老年人需求。要发展中国的老龄房地产业，要学习欧洲、美国，更要学习日本和中国台湾地区的经验。但回到中国大陆，北京要做北京的，上海要做上海的。如果搞不清项目落地城市老年人的特殊需求，后果将十分惨痛。

中国老龄房地产业的兴衰之道

中产阶级为主

Q：从你的研究角度来看，什么才是真正的养老地产项目?

党俊武：目前，人们对老龄房地产业的认知还存在诸多误区。首先是现在养老项目郊区化现象十分突出，几百个项目大都建在郊区，将项目选在郊区远离公共服务圈，不仅使老年人与社会形成了隔离，也致使项目有空城的风险。也说明一些企业在战略规划方面有一定的问题。其次，大家对养老地产盈利模式也存在理解上的误区。中国发展到今天，面对人口老龄化，我们存在方方面面的准备不足，最大的准备不足是金融准备不足。公民没有足够的现金支撑自身在老年期的消费需求，造成了开发商在盈利模式的构建上面临瓶颈性困扰。在老百姓现金不多的情况下，在盈利模式的设计上，就要考虑盈利结构与周期的问题。

Q：对于这些现象，你认为应该怎么解决?

党俊武：针对这一现象，开发商应该换位思考，站在老年人的角度研究企业发展战略，全面掌握老年人实际需求，不能找个地方把老年人圈起来“养尊处优”，而要提供人性化的服务，促进老年人融入而不是疏离主流社会、融入而不是远离主流文化圈。

在盈利方面，在开始阶段定位高端是有市场的，但这仅仅是第一步，要在未来老龄房地产市场上占据一席之地，在战略上就一定要把中端市场放在重要位置，作出相应的安排。汽车不是靠贵族做强做大的，只有进入中产阶级家庭，汽车业才迎来行业的井喷期。老龄房地产业再特殊，也不可能超越这一行业成长规律。所以，着眼长远来说，要以中产阶级为主。在商业模式设计方面要多元化。

Q：作为民生事业，在你看来政府在老龄房地产业方面应该承担什么责任，政府与市场要怎么平衡发展才对养老产业及老年人有利。

党俊武：在老龄房地产业发展方面，政府承担的是兜底责任，最终还是要实现市场化，这一点无可置疑。最后要达成的目标，就是通过企业的参与实现充分竞争，让价格降下来，让服务和产品质量提升上去，实现企业与老年人的双赢。

在对老龄房地产业的认识上要避免单向思维，老龄房地产业不等于批地、盖房和卖房，没有后续的管理和服务体系的支撑，老龄房地产业难以成长。中国房地产业在过去十几年中经过了一段畸形发展过程，老龄房地产业在未来的发展中应该避免出现类似的弊端和弊病。