童悦仲：住宅产业化需要打破壁垒

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中国房地产研究会副会长 童悦仲

天津市作为我们国家的直辖市，集中了像天津大学、天津市的设计院、以及一批优秀的施工企业，在我国的住宅建设当中一直领先。在京津冀的人居典范，天津新梅江区域发展论坛中，童悦仲就宅产业化常见观点思辨观点发表了自己的观点。

住宅产业化不等同于主体结构产业化

现在很多城市，定量的装配结构是企业拿地的必须条件。住宅产业化不能完全等于主体结构产业化，因为主体结构在建筑工程，一个工程只是九大标准之一，一个建筑工程可以分为九个分步。

童悦仲说：“住宅产业化应该包括所有的东西，主体结构产业化不能简单等于主体结构的预制装配化。”童悦仲说认为，现在我们的商品发展、新型的脚手架，这种方式不能完全排除在外。所以，把住宅产业化就等同于主体结构产业化是不够完整的。”

产业化住宅还没有形成规模

“现在很多企业觉得做产业化亏本，所以要增加很多的成本，这并不成立。”童悦仲举例：“70十年代美国人养鸡一家可以养几万只鸡，而中国农村老一家养十几只都养不起，但是产业化以后我们也可以养上万只鸡，所以产业化的目的绝对不是增加成本，肯定是为了降低成本，提高竞争。住宅产业化实际上也是一样，但是为什么现在大家都说住宅产业化成本要高呢?因为还没有形成规模。”

住宅的生产方式近年来已有进步

现如今有很多人质疑，这么多年搞产业化进度不大。

对此，童悦仲则表示，这种观点无可厚非，近些年的产业化一方面确实和预期有差距，但我们实际上也是有很大进步。现如今，全国不只是大中城市，现在小城市也基本普及了沙土运输车辆。我们厨房设备现在都是成套，很容易组装，质量也很好，市场上有各种各样的不同厂家生产的。另外，我们的室内装修，基本都是成套的木门，到现场工人很快能安装。这在几十年以前，不可想象。一个门的安装要几套工序，在工厂里制作好以后运到现场安装上，然后油一遍油漆，时间很长，做地板，把它抛光、油漆，现在地板都是到现场，一间房间很短的时间就可以装好。。

住宅产业化需要打破壁垒

90年代，外国的施工企业到工作来承包工程，想进来只有四种情况可以进：第一种情况就是外商投资，或者是适用外国的项目，需要外国的企业来施工。第二种情况就是利用了国际的融资。第三种情况，中外合资企业投资的项目，有国外的施工企业来承担。第四种项目，如果中方来投资，跟中国的企业成立合资公司。童悦仲认为，这四个条件很苛刻，所以国外的施工企业到现在进入中国大陆的也很少，这种情况就是我们现在产业化推进的有点不如预期的一个很重要的原因。”

对此，童悦仲回忆：“云南省在80年代建一个水电站，其中第三部分是厂房枢纽，这其中要把山打穿，中国资金不够，跟世界银行贷款。按照当时世界银行贷款的规则要面向全球招标，所以全球有32家企业来竞标。当时，日本的报价低的出奇，虽然他中标了，大家就准备看他的笑话，但是事实上，大成建设不但完成了，而且提前完成了。大成建设接到任务之后，从日本只来了三十个人个管理人员和技术人员。然后在中国招了将近500个技术工人和一些技术人员。工程建成之后质量也很好，对当时的中国工业是一个很大的冲击。”

所以，童悦仲认为：”从管理上来看跟现在的管理差不太多，到现在我们还没有完全掌握，住宅产业化需要打破这样的壁垒，改革开放还是我们政策的方向。”

我国高品质住宅的品质仍有不足

我们现在有些项目自己觉得搞得不错，已经几乎是跟世界上最先进的水平一样了，无可挑剔了，但是事实上往往不一定。

对此，童悦仲表示，首先，我觉得绿色很重要，这个新梅江也做了很大的投入，金侨新梅江壹号采用新风系统，可以把PM2.5消除到最小，这是绿色建设理念的一部分。其次是，建筑的长寿。我们现在的建筑要尽量想提高它的使用寿命，所以我们中国房地产研究会、中国房地产业协会的会长，都提出要延长住宅的使用年限，让建筑物更长寿。最后：是适老化。去年我们国家已经达到14%点几，2020年中国老龄化要突破三亿，两年两亿二百万。我们的住宅一定要考虑老龄化的问题，今后新建的小区一定要考虑适老化。对此，金侨新梅江壹号，每个单元至少都有能进出担架的电梯，也是我们国家修改以后的强制条文，据说天津市先走一步，这个非常好。