时评：养老地产，画面太美不敢看？

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养老地产在中国的发展

7月1日起，未来两年，北京、上海、广州、武汉将正式开展老年人住房反向抵押养老保险试点，这意味着“以房养老”商业保险正式开闸。而这同样意味着在老龄化社会行将到来的今日，养老与地产的将发生更不可分割的“亲密关系”。 “养老地产”，这是一个早被发展商盯梢并垂涎了十来年的全新领域。“蛋糕很大”、“社会化养老是潮流”、“有进军养老地产的计划”……在采访中，有一个很有趣的现象，看好养老地产前景的声音不绝于耳。然而看好归看好，不敢做还是不敢做，养老地产在目前中国房地产版图中，最多只能算是玩玩票而已，或者干脆就是“概念游戏”，这难道是“画面太美不敢看”?

前景很丰满，现实很骨感

谁都不能否认，这是一个巨大无比的市场。

中国第六次人口普查结果显示，60岁及以上人口占比13.26%，比2000年人口普查时上升2.93个百分点;其中，65岁及以上人口占8.87%，比2000年人口普查时上升1.91个百分点。中国已经处在老龄化社会进程中，且人口老龄化的速度正在加快。老年人口规模大，消费潜力大，养老地产的前景不可谓不大。几乎所有的发展商都在密切关注并研究这个领域。包括万科、保利、绿地、复地、富力等龙头房企近年均抛出了养老地产发展计划，统计显示，现已有超过35%的品牌房企进入或宣布进入养老地产行业。尽管各界几乎一致看好养老地产的发展前景，但目前养老地产市场仍处于鱼龙混杂的起步阶段，被业界普遍认可的养老地产的有效盈利模式至今仍未找到。现实中，开发商往往以养老地产为名头去拿地，“挂羊头卖狗肉”的所谓养老地产物业也很多。到头来，老人也不愿意住进来，买的人也未必要拿来养老。而不少所谓的“养老地产”便沦为了“概念游戏”。

土地那么贵，做养老划不来

为什么大家不愿意做养老地产?土地成本的居高不下是一个最大的瓶颈。

近年来，地价涨幅惊人，而商业型养老项目基本都建在国有出让土地上，由于在城市规划领域中没有“养老产业用地”这一土地用途，多数养老项目的土地只能以招拍挂方式获得，导致前期投入中的土地成本非常高。富力地产董事长、总裁李思廉认为，土地的价格是养老地产发展的瓶颈，“若政府在这方面没有表现出一定的倾向性，我觉得养老地产的发展暂时会有一定难度”。“‘短平快’，高周转、快速回笼资金才是现在市场的主流”，一位华南大鳄发展商负责人坦称，养老地产在现阶段太难做，“谁要硬铺开去做，除非是实验性的，否则就是烈士，划不来”。据其介绍，养老地产的用地性质一直没有明确规定，开发企业通常以住宅用地、医疗卫生用地或工业用地形式拿地，但不论是哪种形式，都要通过正常的招拍挂程序获取土地，成本与普通商业用地没有区别，可是养老地产的投资回报周期一般都要7至10年，是商业地产的两倍，是普通刚需住宅的四倍，投资高、周期长、回报低，让大多数房企不敢投入成本去做。

破除概念游戏，社区养老或更可行

当然，难赚钱、不好做，并不意味着不去做。对于更多的发展商来说，养老地产是未来的一块很可观的蛋糕，谁都不愿意放弃。而随着房地产利润的逐渐降低，研究养老地产在近期的可实施性、如何落地，也成为很多发展商案头的重点。广东省房协养老地产专委会副主任委员、至道中国总经理曾远明认为，开发商进入养老市场的第一步，就是建立“适老化社区”，而非建设养老小区。中国的传统社会文化、伦理道德和居住文化决定了“一碗汤的距离”或是解决中国老年化问题的有限方式。通过在旧项目中改造长者日托中心，或在近郊的新项目当中提高适老化住宅比例，重点建设养老配套设施，是中国养老产业发展的两大路径。“只要从制度上规范适老化住宅比例，引导企业建立适老化住宅，养老地产就可以有效避免‘圈地’之嫌，亦能改变‘做养老地产=做活雷锋’的局面”。

而确实也有发展商正在尝试做这样的特色社区。

颐和集团董事副总裁李江莲坦言，颐和集团已经研究“社区养老”很多年。她认为，由于家庭伦理的情感需求，中国人更适合家庭养老，但以现在这样的家庭结构，不可能给每个人都创造这样的条件。社区养老可以较好地解决这个问题、“老人和子女住在同一个社区里。老人住老年公寓，年轻人住在普通组团中，老人在继续得到家人照顾的同时，由社区的有关服务机构和人士为老人提供上门服务或托老服务”。

而颐和目前正在积极探索这种“大社区+养老组团”的新型社区养老模式，“我们发现开发的模式完全不同”，比如单单说硬件，首先选址就要考究，要考虑适合老人生活的空气、环境，不能在太嘈杂的市中心，附近最好有大的医院，建立合作关系，一旦有需要直接就可以送过去;其次是配套，社区医务所是必备的，同时要建立无障碍通道，而且洗手间、厨房、卧室、门的宽度、用电开关高度等装修都要非常专业。软件的要求就更高了，如何让老人更有幸福感地养老，不和社会脱节?李江莲坦言很难做，“但必须做，因为我们每个人都会老。”