时评：购物中心已过剩 城市综合体发展堪忧

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城市购物中心

    城市综合体是开发商的“香饽饽”，主打“聚合优质资源，演绎盛世繁华”，集购物、商务、酒店、住宅及娱乐等配套于一体，但受经济环境影响，大多依靠购物中心盘活地段的城市综合体的发展存在隐忧，因购物中心井喷式发展，导致零售物业空置率一路上升至5%，购物中心如果熬不过培育期，那么依托购物中心盘活城市综合体的初衷有可能落空。

    购物中心“奔四”竞争激烈

    作为商业地产炙手可热的“香饽饽”，城市综合体广受全国地产大鳄追捧。据不完全统计，截至2013年底广州市区内已建或在建的购物中心共有30多个，欲打造的城市综合体数量较2012年增加了10个左右。预测未来3至5年，广州市内将产生约400万平方米的商业用地。

    商业用地面积的扩大带来的是商场数量的增多，与成熟购物中心竞争失利导致新兴商场人气低迷、招商遇困。

    位于天河商圈的万菱汇2010年开业初定位为“综合性购物中心”，培育期已4年，但因与同一区域内的太古汇、天河城、正佳广场的激烈竞争，商场运营一直不如人意。新快报记者走访所见，目前场内仍有铺位大门紧闭，门上挂着招商部的电话待租。开业不到两年的西城都荟也面临同样困境，“本来离家近去逛很方便，但名气没打响，人流量不大，可逛的店铺感觉还是少了点。”家住西城都荟附近的许女士表示。

    世纪商联执行董事罗志杰认为，这种商业地产的井喷态势直接导致了商业资源的剧烈竞争，地产商争抢主力店，且由于“你有我也有”，个性不足，同质化严重，蛋糕做不大，只能分现有蛋糕。

    空置率持续上升租金走低

    广州2013年第一季度至2014年第一季度零售物业空置率持续上升1.8个百分点至5.0%，零售物业平均租金增长速度同时放缓。

    据数据披露，2013年第一季度广州市零售物业空置率为3.2%，零售物业平均租金为453.8元/平方米/月;第二季度广州市零售物业空置率为3%，零售物业平均租金为385元/平方米/月;第三季度广州市零售物业空置率为环比增长0.7%至3.7%，零售物业平均租金为413.8元/平方米/月;第四季度广州市零售物业空置率环比增长0.7%为4.3%，零售物业平均租金为414.4元/平方米/月;2014年一季度广州市的零售物业租赁市场空置率环比上升0.7个百分点到5.0%，零售物业平均租金为392.9元/平方米/月。

    虽然零售物业空置率上升一定程度上与新兴购物中心接踵而来有关，但这仍然敲响了商业物业出租难度增大的警钟。

    另一方面，广州零售物业平均租金增速放缓，2013年第四季度环比仅增长0.2%至人民币每平方米414.4元，是2009年第二季度以来的最低增速，零售物业租赁需求平淡。仲量联行数据显示，2013年第四季度广州市零售物业平均租金为414.4元/平方米/月，2014年一季度，零售物业平均租金降至392.9元/平方米/月。

    世纪商联执行董事罗志杰评价：“商场出现了招商难、空置率高的问题，一方面受商业用地井喷、购物中心过剩及周边成熟竞争者激烈竞争的影响而致，另一方面是由于开发商没有根据自己所处环境做特色化经营，不能针对周边需求和环境来吸引客源。”另一位不愿透露姓名的业界人士也提到，广州市目前城市综合体已显出过剩趋向，可满足消费远超实际需要。

    城市综合体靠购物中心盘活遇阻滞

    据统计，2013年全国50个热门开发城市中，城市综合体规模超过1000万平方米的有11个，超过500万平方米的有24个，在广州番禺区，城市综合体的数目最多，囊括了海印又一城、四海城、保利大都汇、奥园城市新天地、荔园新天地等9个城市综合体;天河区则有高德置地广场、天河新天地、天汇广场等6个城市综合体，数量居第二位。从总量上看，截至2013年底，广州共有已建成和在建中的城市综合体项目逾20个。

    我们走访了一些新兴的购物中心，发现除了节假日客流量相对较大外，平时商场内多是销售员多于顾客的景象，一些购物中心甚至出现多个商铺铺门紧闭待租的状态。有业内人士表示，购物中心不能成功吸引客流，无法盘活地段，导致与之配套的其它项目没有了用武之地，发展前景堪忧。

    近日，杭州叫停城市综合体事件备受业内人士关注，伴随城市综合体而来的高空置率、供大于需、开发商回报率低等问题也同时受到关注。中国社科院研究员李景国公开表示，承担了多核心、多元化方式的城市发展态势的城市综合体，需与当地的经济发展水平相适应，与产业、经济相互支撑，否则可能会成为新的“城市病”。