苑德军：城镇化并不必然支持高房价

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中国社科院研究生院客座教授 苑德军

    进城不买房(抑或买不起房)，离乡不弃土，成为大多数农民的现实选择。在这种情况下，城镇化对房地产市场的拉动作用自然受到了限制。

    我国城镇化率还有很大的提升空间，只要城镇化进程没有结束，房价就不会停止上涨。这种看法在一些人中很有市场。如何看待这种观点，目前房地产市场的调整是否会持续下去，如何辩证地看待房地产市场调整对宏观经济的影响?中国社科院研究生院客座教授苑德军认为，在中国，推进城镇化并不必然支持高房价，房地产市场的调整对宏观经济的影响也并非都是负面，应对当前房地产业的调整，重点是区别对待，把“分类调控”落到实处。

    苑德军认为，只要城镇化进程没有结束，房价就不会停止上涨的逻辑看似有道理，其实是站不住脚的。所谓城镇化，就是农民的市民化，即农民转化为城镇居民的过程。农民的打工收入不高，其收入水平决定了其根本没有能力购买一、二线城市的住房，因而大城市的高房价和城镇化无关。比较而言，县城和县以下的小城镇由于房价较低，更适合农民置业，但这些地区大多经济发展水平较低，缺乏广泛吸纳就业的产业基础和市场环境。这种结构性矛盾是我国城镇化过程中的一个突出问题，也是制约我国真实城镇化率提升的重要因素。进城不买房(抑或买不起房)，离乡不弃土，成为大多数农民的现实选择。在这种情况下，城镇化对房地产市场的拉动作用自然受到了限制。

    苑德军提醒，应该看到，以城镇化带来的新增城镇人口为依据来估算住房需求增量，会导致需求增量“高估”。因为在新增城镇人口中，有两部分人口是由农村城镇化过程中的乡镇行政区划调整带来的。其一，原来的乡变更为建制镇或撤乡并镇;其二，原来城镇所辖行政区域扩大。在这两种情况下，农村人口被自然划转为城镇人口，而这些农村人口原来就有住房，并不会带来城镇住宅需求的增加。据瑞银证券中国首席经济学家汪涛推测，这两部分人口约占新增城镇人口的40%。很显然，城镇化对中国房地产市场和高房价的推动作用被人为夸大了。

    房地产的产业关联度高，而且对关联产业也具有较强的牵动作用。房地产市场的调整，不仅会影响到房地产业自身的销售、投资和土地成交量，而且不可避免地会对其上下游的诸多产业如钢铁、建材、机械、化工、纺织、家电等产生直接或间接的影响。谈到房地产市场调整对宏观经济的影响，苑德军表示，影响主要表现在三个方面，一是导致投资下滑。房地产投资在我国总投资中的占比达到20%左右，房地产市场调整必然导致房地产投资增幅回落，加大经济下行压力。二是影响消费。房地产交易量下滑，直接影响到装修材料、纺织用品、家电等消费品销量的增长，但对这种影响不可估计过高。三是影响地方政府的财政收入。近10年我国城市土地出让金收入占地方财政收入的比重普遍超过40%，个别年份甚至接近70%。伴随房地产市场降温，开发商拿地热情变淡，土地交易量显著下降。5月份全国300个城市土地成交量和出让金收入同比下降幅度都在40%左右，这势必会大大减少地方政府的财政收入。

    但是，房地产市场的调整是房地产业非理性发展、房价持续猛涨背景下的必然现象。这种调整对宏观经济也有正面影响，苑德军分析认为，其主要体现在，有利于扭转中国经济地产化和金融资源配置的地产化倾向，促进实体经济发展;有利于治理产能过剩，促进产业结构优化和经济转型;有利于减轻居民购房负担，促进消费;有利于降低金融风险，维护国家金融安全;有利于矫正地方政府行为，终结土地财政。

    在苑德军看来，应对房地产市场的调整，降低对宏观经济的负面影响应主要从四个方面入手，第一，鉴于不同城市房地产市场现状和走向差异很大，应区别对待，把“分类调控”真正落到实处。住建部应抓紧制定分类调控的分类标准、指导原则和具体办法，以规范地方政府的调控行为，避免地方政府行使过大的自由裁量权，使分类调控有规可依。同时，应保有一定的政策储备，以便根据未来房地产市场发展态势在需要时及时出台。第二，考虑到一线城市房价只是稍有松动并未显著下跌，因而应严格坚持既有的限购、限贷政策不动摇。第三，采取有力措施重点支持首套自住型购房贷款，满足居民首次购买自住普通商品房的贷款需求。第四，有效落实并继续适时推出“扩投资”、“促消费”、“稳外贸”和支持实体经济发展的各种政策措施。