房产企业存在的一些涉税问题

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　　2008年，房地产开发行业又被列入全国税收专项检查范围。现将目前房地产开发企业在收入和成本费用处理方面存在的一些问题罗列如下，以便企业做好自查，免除不必要的税务处罚。

　　隐匿应税收入类用预收款方式销售不动产、转让土地使用权的，将预收收入挂在往来账上，或将部分款项开具收款收据，或直接冲减开发成本，不确认或少确认收入；整体转让“楼花”不作收入，而是挂往来账，甚至私设账外账；将代建工程、提供劳务过程中节约的材料、报废工程和产品的材料等留归企业所有，不确认收入；无正当理由，以明显偏低价格将商品房销售给本公司股东及相关联企业及个人；通过房地产代理公司开出代理手续费，抵减销售额，以房款净额为计税营业额；将开发产品转作自用，或用于捐赠、赞助、职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资入股、以房抵偿债务、拍卖、换取其他单位和个人的非货币性资产等，未按视同销售申报纳税；按揭销售，首付款实际收到时或余款在银行按揭贷款办理转账后不及时入账，或将收到的按揭款项记入“短期借款”等科目；开发的会所等产权转给物业，不按开发产品进行税务处理，或者将不需要办理房地产证的停车位、地下室等公共配套设施对外出售不计收入；售后返租业务，以冲减租金后实际收取的款项计收入；以房抵工程款、广告费、银行贷款本息或以动迁补偿费抵顶购房款等业务，不记收入；以房换地、以地换房业务未按非货币交易准则进行处理，或不开发票不入账；旧城改造中，房地产企业拆除居民住房后，补偿给搬迁户的新房，对偿还面积与拆迁面积相等的部分、超面积部分以及差价收入不合并计算收入。采取包销方式，未按包销合同约定的收款时间、金额确认收入；私建违建阁楼、车库、仓库，对外销售使用权开具收款收据，隐匿收入；开发商将未售出的房屋、商铺、车位出租，其取得的租金收入不作或少作收入。

　　虚列成本费用类发生销售退回业务，只冲减收入，不冲回已结转成本；从外地虚开材料采购发票，或到税负较低的地区申请代开发票，或者使用假发票入账；多预提施工费用，虚列开发成本；在结转经营成本时，无依据低估销售单价，虚增销售面积，多摊经营成本；滚动开发项目，故意混淆前后项目之间的成本，提前列支成本支出；将开发期间财务费用列入期间费用，多转当期经营成本；将拥有土地使用权的土地进行评估，按增值巨大的评估价作为土地成本入账；利用非拆迁人员的身份证，列支拆迁补偿费；虚构施工合同，骗开建安发票；白条列支成本等。