房屋工程管理实务复习资料（五）

　　工程造价控制实务

　　引进设备和技术的抵岸价  包括货价；从属费用（含国外运输费、国外运输保险费、关税、增殖税、外贸手续费、银行财务费）。全部投资还包括设备运杂费。

　　工料单价法计价程序  工料单价法是以分项分部工程量乘以单价后的合计为直接工程费，直接工程费以人工、材料、机械的消耗量及其相应的价格确定；直接工程费汇总后，另加间接费、利润、税金生成建筑工程或安装工程造价。其间接费、利润可以选择以全部直接费、人工费和机械费、人工费为计算基础。

　　综合单价法计价程序  综合单价法的分部分项工程单价为全费用单价，全费用单价经综合计算后生成，其内容包括直接工程费、间接费、利润和风险因素（措施费也可按此方法生成全费用价格）；分部分项费用乘以综合单价的合价汇总后，再加计规费和税金，便可生成建筑或安装工程造价。（全费用单价生成时，间接费、利润可以选择以全部直接费、人工费和机械费、人工费为计算基础）。

　　工程预付款

　　工程预付款的规定：建设部令107号《建筑工程施工发包与承包计价管理办法》：工程预付款的具体事宜由发承包双方根据建设行政主管部门的规定，结合工程款、建设工期和包工包料情况在合同中约定。《建设工程施工合同（示范文本）》通用条款规定：“实行工程预付款的，双方应在专用条款中约定发包人向承包人预付工程款的时间和数额，开工后，按约定的时间和比例逐次扣回。预付时间应不迟于开工前7天。发包人不按约定预付，承包人在约定预付时间7天后向发包人发出预付要求通知，发包人在收到通知后仍不能按要求预付的，承包人可在发出通知后7天停止施工，发包人应从约定应付之日起向承包人支付应付款的货款利息，并承担违约责任。”

　　工程预付款的作用：工程预付款额度是为保证施工所需材料和构件的正常储备。数额太少，备料不足，可能造成生产停工待料；数额太多，影响投资的有效利用。

　　工程预付款额度的确定：一般是根据施工工期、建安工作量、主要材料和构件占建安工作量的比例以及材料储备周期等因素确定。主要百分比法和数学计算法。百分比法：按年度工作量的一定比例预付备料款额度的一种方法，各地区各部门根据各自的条件从实际出发分别制订了地方、部门的预付备料款比例。数学计算法：是根据主要材料构件占年度承包工程总价的比重、材料储备定额天数和年度施工天数等因素，通过数学公式计算预付备料款额度的一种方法。计算公式是：

　　工程备料款数额=工程总价×材料比重（%）×材料储备定额天数/年度施工天数

　　工程备料款额度=（预收备料款数额/工程总价）×100%

　　工程预付款（预付备料款）的扣回：一般由发包人和承包人通过洽商用合同的形式予以确定，还可根据实际情况进行具体处理。国际上一般为当工程进度款累计金额超过合同价格的10～20%时开始起扣，每月从进度款中按一定比例扣回。也可计算起扣点：

　　起扣点=承包工程价款总额—（预付备料款/主要材料所占比重）

　　工程进度款

　　工程进度款的规定：建设部令107号规定：“建设工程发承包双方应当按照合同约定定期或者按工程进度分阶段进行工程款结算”。《建设工程施工合同（示范文本）》通用条款中关于进度款的规定：“在确认计量结果后14天内，发包人应向承包人支付工程（进度）款”：“发包人超过约定的支付时间不支付工程款，承包人可向发包人发出要求付款的通知，发包人接到承包人的通知后仍不能按要求付款，可与承包人协商签订延期付款协议，经承包人同意后可以延期支付。协议应明确延期支付的时间和从计量结果确认后第15天起计算应付款利息”。“发包人不按合同约定支付工程进度款，双方又未达成延期付款协议，导致施工无法进行，承包人可以停止施工，由发包人承担违约责任”。

　　工程进度款的计算：工程进度款计算包括两方面：一是工程量的核实确认；二是单价的计算方法。工程量的核实确认：承包人按承包协议条款约定的时间，向发包人代表提交已完工程量报告或清单。《建设工程施工合同（示范文本）》中规定：“发包人代表接到工程量报告或清单后7天内按设计图纸核实已完工程量，经确认的计量结果，作为工程价款的结算依据。发包人代表收到已完工程量报告或清单后7天内未进行计量，从第8天起承包人报告中开列的工程量即视为确认，可作为工程价款支付的依据”。工程进度款单价的计算方法，按发包人和承包人的事先约定的计算方法决定，分为工料单价法和综合单价法两种方法。工料单价法指单位工程分项分部工程量的单价为直接成本单价，按现行计价定额的人工、材料、机械的消耗量及其预算价格确定，措施费、间接费、利润、税金等按现行计算方法计算。综合单价法指单位分项分部工程量的单价为全费用单价，既包括直接成本，也包括间接成本、利润（酬金）等费用。二者选用时，既可采用可调价格方式，也可采用固定价格方式。一般工程款计算中常用的是可调工料单价法和固定综合单价法。

　　工程款动态结算的方法：①实际价格法；②主材计算价差；③（竣工）调价系数法；④调值公式法（动态结算公式法）。

　　可调工料单价法工程款的计算程序（过程）：①根据所完工程量的项目名称，配上分项编号、工程量、单价，得出合价；②将本月所完全部项目合价相加，得出直接费小计；③按规定计算措施费、间接费、利润；④按规定计算主材差价或差价系数；⑤按规定计算税金；⑥累计本月应收工程款。（本条可用表来表示，但措施费、间接费、利润计算时注意三种计算基础的方法。）

　　动态结算的调值公式：

　　P=P0×（a0＋∑ai×Ai/Ai0）

　　式中：P—调值后合同价款或工程实际结算款。

　　P0—为合同价格计算的工程进度款。

　　a0—为合同规定不能调整价格的部分。

　　ai—为i项目的调值系数，为各项变动费用（如人工、材料等费用）在合同总价中所占的比例（ a0+∑ai＝1）；

　　Ai0—为i项目费用的基期价格或价格指数。

　　Ai —为i项目费用的工程结算期价格或价格指数

　　工程进度款的支付：工程进度款的支付是工程施工过程中的经常性工作，其具体的支付时间、方式都应在合同中作出规定。①时间和总额控制。如具体的计量与支付时间、保修金的扣留、预付款的扣回等；②操作程序：每月终了时，承包人应根据当月实际完成的工程量以及单价、费用标准，计算已完工程价值，编制特制的“工程价款结算帐单”和“已完工程量月报表”，送发包人代表或工程师审查（7天内）确认后办理结算；③付款方式：承包人收取工程款，可以按规定在不同的付款方式和结算方式选择，由双方商定。④关于总包和分包付款：通常发包人只办理总包付款事项；由发包人指定分包的，发包人人可以单独办理对分包的付款，但应征得总包方的同意，在总包合同中约定清楚。

　　应签证的工程款=工程量计算的价款—预留的保修金

　　签发付款凭证的金额=应签证的工程款－应扣回的工程预付款－发包人购料款

　　*（应扣回的工程预付款=工程量计算的价款×扣回比例）

　　竣工结算的原则：①任何工程的竣工结算，必须在工程全部完工、经提交验收并提出竣工验收报告以后方能进行。②工程竣工结算的各方，应共同遵守国家有关法律、法规、政策方针和各项规定，严禁高估冒算，严禁套用国家和集体资金，严禁在结算时挪用资金和谋取私利。③坚持事实求是，针对具体情况处理遇到的复杂问题。④强调合同的严肃性，依据合同约定进行结算。⑤办理竣工结算，必须依据充分，基础资料齐全。

　　竣工结算的程序：①对确定作为结算的工程项目进行全面的清点，备齐结算依据和资料。②以单位工程为基础对施工图预算、报价内容进行检查核对。③以发包人要求扩大的施工范围和由于设计修改、工程变更、现场签证引起的增减预算进行检查、核对，如无误，则分别归入相应的单位工程结算书中。④将单位工程结算书汇总成单项工程竣工结算书。⑤将单项工程竣工结算书汇总成整个建设项目的竣工结算书。⑥编写竣工结算说明，内容主要为结算书的工程范围、结算内容、存在的问题、其他必须说明的问题。⑦复写、打印竣工结算书，经相关部门批准后，送发包人审查签认。

　　施工成本控制方法

　　施工成本控制的原则：①开源与节流相结合的原则。②全面控制的原则（包括全员控制和全过程控制）。③中间控制（即动态控制）的原则。④目标管理的原则。⑤节约降耗的原则。⑥例外管理的原则。⑦责、权、得相结合的原则。

　　施工成本控制的依据：①施工合同；②施工成本计划；③工程进度报告；④工程变更；⑤施工组织设计。

　　施工成本分析的依据：会计核算、业务核算、统计核算。

　　施工成本控制的步骤：比较、分析、预测、纠偏、检查。

　　价值工程法用于成本控制：

　　价值工程原理与提高价值、降低成本的关系：通过价值工程的公式V=F/C的分析，可以得出5条提高价值的途径。

　　价值分析对象的选择：①设计方面：设计标准过高、设计内容中有无必要的功能。②施工方面：分析施工方法、流水作业、机械设备等有无不必要的功能（不切实际的过高要求），寻找实现设计要求的最佳施工方案。③成本方面：选择价值量大（成本高）的工程进行重点分析，寻找在满足质量前提下降低成本的途径。

　　价值工程的工作程序：①收集资料。②功能分析：对项目实体进行系统的功能分析，进行功能评分，确定功能系数。③功能评价：依据对各项功能评价系数和成本系数，计算其价值系数。④方案创新和方案评价。⑤实施与验收。

　　量本利方法进行成本控制：

　　量本利分析：是即产量成本利润分析，主要用于研究价格、单位成本和固定成本总额等因素之间的关系，为决策做出依据。是不确定性分析的方法之一。

　　量本利分析的数学模型：

　　y=a＋bx

　　根据已经获得的历史数据资料，可以利用回归方法求出其回归系数a、b.

　　b=（Σxy－nXY）/（Σx2－nX2）

　　a=Y＋bX

　　式中x、y为每一组值，X、Y为平均值。

　　盈亏平衡点的确定：在座标上作y=a＋bx的图象，并作辅助方程y=px的图象，其交点即为盈亏平衡点。

　　**《案例》中是借用量本利分析方法，用预算成本代替产量来进行实际成本利润预测分析的。

　　量本利方法的利润计算：

　　E=px－bx－a=（p－b）x－a

　　式中：E为利润；

　　x为产量；

　　p为单位产品销售收入（等于销售成本）；

　　b为单位产品变动成本；

　　a为全部固定成本。

　　p－b为单位产品边际收益。

　　挣值法成本控制：

　　挣值法的基本理论：挣值法是通过分析项目目标实施与项目目标期望值之间的差异，从而判断项目实施的费用、进度绩效的一种方法。挣值法主要运用已完工程预算费用、计划完成工作预算费用和已完工作实际费用这三个费用值进行分析。

　　①已完工程预算费用（BCWP）：BCWP=已完工程量×预算单价，是业主应支付的价款，也是承包商获得（挣得）的金额，故称挣（得）值。也是以费用计算的工程实际进度。

　　②计划完成工作预算费用（BCWS）：BCWS=计划工程量×预算单价，也是以费用计算的工程计划进度。

　　③已完工程实际费用（ACWP）：已完工程的实际成本总额。

　　挣值法的四个评价指标：

　　①费用偏差CV：CV= BCWP—ACWP

　　②进度偏差SV：SV= BCWP—BCWS

　　③费用绩效指数CPI：CPI= BCWP/ACWP

　　④进度绩效指数SPI：SPI= BCWP/BCWS

　　成本分析方法

　　成本分析的方法是：进行预算成本、目标成本和实际成本的“三算”对比，分别计算实际偏差和目标偏差，分析偏差产生的原因，为工程成本降低寻求途径。成本分析的资料来源：预算成本来自投标报价；目标成本来自施工预算；实际成本来自工程（实际）成本核算。具体的分析方法有：

　　对比法：本年实际数与本年目标数、上年实际数、企业先进水平数对比。

　　因素分析法（又称连锁置换法或连环替代法）：（方法略，注意看一下程序要求）其实就是用连环计算的方法，分析各成本因素对成本的影响，然后找出主要矛盾。

　　差额分析法：预算成本、成本降低率、成本降低额的直接比较，计算预算成本和成本降低率对成本降低额的影响。

　　比率法：相关比率法、构成比率法、动态比率法。

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