房地产项目工程造价的全过程控制

　　房地产项目的工程造价控制贯穿于项目动作的全过程。即项目的决策阶段、设计阶段、施工招标及合同签约阶段、施工阶段、结算及后评等阶段都关系到房地产项目的总的成本；费用、利润；要全面有效地对房地产项目形成的各个阶段的工程造价进行控制并及时对各阶段的偏差进行纠正和调整，从而实现项目投资效益、社会效益的最优化，对影响项目造价的各个阶段进行全过程、全面地控制。

　　1、 决策阶段

　　房地产项目投资决策阶段工程造价控制对整个项目全过程造价的控制起着决定性的作用。一个城市中的不同区位和地点对于房地产项目投资决策的形成起着重要的影响作用：决策过程中发布根据项目建设地点的规划功能，公共配套设施，居住人群的密集情况、流动性、职业特点来确定该项目的开以类型，建设标准的档次，以及项目容积率、绿化率的确定，项目主要设备的选用等；而这些都关系到工程造价的高低。

　　据相关资料显示，项目决策阶段的产出是决策的结果，这个阶段的产出对总投资影响经验数据一般为70%左右。这表明项目决策阶段对整个项目工程造价具有决定性影响。如在声调中心区建设住宅小区项目，就宜按高档楼盘来开发；而在城乡结合部一般将项目定位为普通商住小区进行开发。同时，在进行投资估算的时候，对同类地区相邻项目的经济技术指标进行调查、研究、对比、并根据项目之间的不同点进行项目投资估算成本的替换，以例题的确定投资估算。在进行投资方案的决策时，进行多方案比较，分析影响投资的风险因素，评估风险量，对影响项目的造价的风险性因素进行重点控制。

　　2、 设计阶段

　　拟建项目一经决策，设计就成了工程项目建设和造价控制的关键：设计方案的优劣、设计质量的好坏都直接影响着工程项目的造价、进度和质量。抓住设计这个重要阶段，未雨绸缪，以取得事倍功半的效果。项目设计阶段的产出对总投资的影响经验数据一般为 25%左右，表明项目设计阶段对项目造价具有重要影响。

　　在满足项目使用功能的前提下，合理的设计将使工程造价大幅度降低；充分挖掘设计潜力将是控制工程造价的关键所在。为此，要用好以下几方面的工作：

　　2.1房地产商在开发项目定位以后，应对项目的功能定位充分分析，在对市场进行充分调查的基础上按照价值工程的原理对项目的功能进行分析、评审、决策。

　　2.2房地产商应向设计师充分表达建设意图、建设标准及建设进度的要求，做好设计任务书的编写工作。

　　2．3进行限额设计。房地产商应将项目造价目标按专业构成进行逐层分解，要求设计人员在建筑平面、结构设计、机电设备、材料选用等方面在分配的投资额度内最大限度地满足和提高使用功能。

　　2．4加强设计过程控制，及时与设计方进行沟通和配合，减少设计中的错、漏、碰、缺等现象，从而最大限度地减少施工中的洽商、变更。

　　2．5设计总体方案应重点研究。整个项目的建筑品质，小区的综合平面布置、中水处理、智能化布线，园林、绿化、交通组织、配套设施及小品等都要做细致研究；并注意征求各方的意见，以避免因项目总体规划的失策导致施工过程中设计发生重大的变动，甚至重新设计的情况发生。

　　2．6实施设计奖罚制度。在设计合同中增加优化设计、节约造价以及因设计错漏或不合理设计造成工程造价增加的奖罚条款，激励设计人员深挖设计潜力、重视设计方案的经济合理性。

　　3、施工招标及签约阶段

　　合同作为双方当事人履行权利和义务，相互索赔的依据，在房地产项目实施过程中，认真编制招标文件有签订工程合同尤为重要。房地产商必须对以下有关合同问题进行策划和决策：

　　3．1确定签约的承包商的数量和发包方式。在合同签约阶段房地产商应根据项目大小、专业复杂程度、自身管理能力、管理的风险等因素来确定；力求即有利于业主控制造价又回避风险。

　　3．2招标方式的确定。招标方式有公开招标、邀请招标、议标等，各种招标方式有其特点及适用范围，一般要根据承包形式、合同类型、工程紧迫程度和业主期望控制工程建设和程度等决定；一般采用公开招标。实践中，房地产商选择以往信誉、施工业绩好的企业作为合作对象，不失为回避风险的良策之一。

　　3．3合同价格形式。不同种类的合同价格形式，有着不同的应用条件、责任与权利以及对合同双方有不同的风险。目前多选择固定合同总价的形式，这样业主能够尽早地控制投资：但采用些形式时要特别注意风险包干范围的确定。

　　3．4保函或保证金的应用。保函或保证金是为了保证投票人能够认其投标和忠实履行合同而设置的保证措施，房地产商应该很好地加以利用，比较常用的有投标保函（或保证金）等。使用过程中要注意它们的使用时段以及相互衔接关系。

　　3．5选择报价形式。在我国现阶段通常采用两种报价形式，即工程量清单和施工图报价。按照有关规定，目前较多采用清单报价的方式，而施工图报价这种报价形式主义以往应用于得比较多。无论采用哪一种报价形式，都应特别注意在招标文件中一定要规定投档人必须填写材料（设备）明细汇总表，并在表中详细列出所采用材料（设备）的名称、品牌、规格型号、生产厂家、质量等级、数量、单价及合价，以便于评标时对比分析以及签约后的质量控制。

　　3．6重要合同条款的确定。关于工期、质量、造价这三个方面的合同条款，是施工合同最重要的内容。实践中关于开竣工日期的界定；参加验收的单位、人员，采用的质量标准、程序及产生质量争议的处理；对价款调整的范围、程序、计算依据和设计变更，现场签证、材料价格的签发、确认；对工程进度款和竣工结算所需要的文件、程序和效力进行等上述问题必须进行明确具体的规定。

　　另外，《通用条款》对于灾害（风、雨、雪、洪、震）等达到什么程度才能被认定为不可抗力未明确，双方当事人在合同中应对可能发生的风、雨、雪、洪、震等自然灾害的程度应予量化。如几级以上的大风，几级以上的地震，持续多少天达到多少毫米的降水等才能认定为不可抗力，以免引起不必要的纠纷。

　　4、施工阶段的造价控制

　　在工程施工阶段，由于工程设计及招投标阶段业已婚完成，其工程量已完全具体化。在些阶段影响工程造价的可能性相比其它相对少一些，但是真正形成工实体主要是在这一阶段；若控制不好，也会使投资失控，做好施工阶段的造价控制需要从以下几个方面着手：

　　4．1工程项目实施阶段项目管理方式的策划。项目管理方式的合理选择是控制工程质量、进度、投资三大目标的主要保证。

　　4．2审查优化施工方案及施工须序。审查及优化施工方案是控制投资最有效的手段之一。

　　4．3严格控制工程变更。施工前，要组织施工人员到现场踏勘，并对图纸进行会审、技术交底，避免施工中出现不应有的返工，特别是那种涉及费用较高的设计变更，必须经设计单位、建设单位现场代表、监理公司、施工单位等几方现场核实并进行技术及经济比较，尽量减少合同外费用。

　　4．4严格现场签证管理。及时做好施工现场记录：制定现场签证的管理程序；加强现场签证的管理，工程签证随做随签，避免“一揽子”及日后签证。

　　4．5制定索赔程序，妥善处理各种事项，准确及时处理工程索赔和事件。

　　4．6做好材料、设备的定货、采购、供应工作，严把材料设备价格关。

　　5、竣工结算与后评价阶段

　　工程竣工结算是建设工程造价管理的一个重要环节，是合理确定单位工程造价和竣工决算的前提和保障；做好工程结算的审查，笔者认为应着重把握以下几个主要环节：

　　5．1认真熟悉图纸，分析竣工资料、核实工程数量，对于未完工程或未做的工作内容在结算时应予扣除。

　　5．2审查现场签证的真实、合理性。审查签证单上的内容与设计图纸、定额中所包含的内容是否重复，对于重复的项目及内容必须

　　5．3严格审查施工合同，正确处理结算纠纷。审查施工合同及有关文件的工作为：核准工程结算范围；确定施工工期，正确进行索赔；确定施工承包方式；审查合同其它条款的落实情况。

　　5．4审查定额使用，政策调整的合理性、准确性：审查是否按规定的工程量计算规则计算工程量。

　　5．5认真做好工程材料价款的结算审查。审查纠正单纯靠材料购货发票做为材料调价依据的作法；审查是否按规定计算材料差价；审查是否存在施工单位将建设单位购买的材料列入工程结算。

　　5．6审查各项取费是否符合规定、合理和准确。审查取费基数是否正确，审查是否提高取费等级的情况，审查是否存在变通装饰工程按专业装饰工程取费的情况。

　　5．7在结算审查过程中，正确处理审查方与被审查方的关系，保证工程结算工作须利开展。

　　后评价是对整个建设项目的一次性综合性评价，也是对项目工程造价控制的总结。一般来说，房地产商应做好三个方面的工作：一是对数据资料进行整理、分析和归类，分析影响工程造价的各项因素并建立相应的数据库，为下次项目的控制提供参考；二是总结造价控制如何在各环节得到有效衔接；如何有效防范价格风险，由被动向主动控制转化的经验；三是分析自身在全过程控制造价方面的不足及欠缺，找出其因素并中以克服。总之，通过建设项目的后评价会使我们的造价管理水平不断得到提高、工作方法不断创新。

　　对工程造价全过程全面地控制是确保房地产企业实现最大利润的保证，有关专业技术人员发挥主观能动性，变被动为主动控制，针对项目运行早各阶段的造价控制特点，采用不同方法和手段进行全过程、全方位的控制，才能确保工程造价控制目标的实现。

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