2015年监理工程师建设工程合同管理：抵押

（一）抵押的概念

抵押是指债务人或者第三人不转移对财产的占有，将该财产作为债权的担保。债务人不履行债务时，债权人可以将该财产折价或者拍卖、变卖该财产的价款优先受偿。

抵押人可以是债务人，也可以是第三人。

（二）抵押物（不动产或价值较大动产）

债务人或第三人提供担保的财产为抵押物。能够成为抵押物的财产必须具备一定的条件：

（1）轻易不会灭失；

（2）所有权的转移应当经过一定的程序。

1、可以作为抵押物的财产：

（1）抵押人所拥有的房屋和其它地上定着物；

（2）抵押人所拥有的机器、交通运输工具和其它财产；

（3）抵押人有权处分的国有土地使用权、房屋和其他地上定着物；

（4）抵押人有权处分的国有机器、交通运输工具和其他财产；

（5）抵押人承包并经发包方同意的荒山、荒丘等荒地的土地使用权；

（6）依法可抵押的其它财产。

2、禁止抵押的财产

（1）土地所有权；

（2）耕地、宅基地、自留地等集体所有的土地使用权；

（3）公益为目的的事业单位和社会公益设施；

（4）所有权、使用权不明或有争议的财产；

（5）查封、扣押、监管的财产；

（6）其它依法不得抵押的财产。

（三）抵押的生效

1、自登记之日起生效

土地使用权、房地产、林木、航空器、船舶、车辆等。

2、自合同签订之日起生效

其它财产，可自愿办理登记。

（四）抵押的效力

1、抵押担保的范围包括主债权、利息、违约金、损害赔偿金和实现债权的费用；

2、抵押期间转让抵押物要告知所有方，未通知抵押权人或未告知受让人的，转让行为无效；

3、转让抵押物的价款，应提前清偿债权或向第三人提存，不足部分由债务人清偿；

4、转让抵押物的价款明显低于其价值的，抵押权人可要求抵押要提供相应的担保，不提供担保的，不得转让。

（五）抵押权的实现

1、清偿

（1）债务届满，可协议将抵押物折价、拍卖或变卖来偿还；

（2）协议不成，抵押权人向法院提起诉讼；

（3）抵押物折价或变卖后，价款超过债权部分归抵押人所有，不足部分由债务人清偿。

2、同一财产设定多重抵押的处理方法

（1）抵押合同均登记生效的，按登记的先后顺序清偿；顺序相同的，按债权比例清偿；

（2）未登记的，按合同生效的先后顺序清偿；顺序相同，按债权比例清偿；

（3）抵押物登记的先于未登记的受偿。

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