房市新政能否迎来春暖花开

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    虽已春暖花开，但全国房地产市场依然寒风凛冽。这一态势蔓延甚久，终究碰到了政府保增长的底线。央行、住建部、银监会、财政部及国税总局等五部委联合发文，从贷款和税费两个角度为改善性需求住房减压。调整范围涉及首付比例、公积金、营业税等多项内容。

    如约而来的政策松绑

    国人不闻房价猛涨久矣。事实上，从2013年底至今，全国房市已经足足过了一年半的苦日子。今年政府工作报告，房地产依然位列政府重点支持的“六大领域消费”之一，用意显然在“保”。会议召开不久，五部委就联手将这一精神落实成两纸放松的法令。政策宽松如约而至。

    贷款方面变动不小。二套房商贷首付比例从七成下调到四成，甚至低于之前坊间盛传的五成。而目前首套房首付也要求三成。如果买总价300万的房子，理论上现在只用出120万的首付，比之前要少差不多100万。如果老百姓想享受这个利好，需要满足两个条件：一是仅有一套住房，二是当前房贷还没还完。如果有房无贷，那么恐怕依然要受七成影响。这基本上就是瞄着那些刚买房不多久，现在孩子大了、老人来了、要换房的家庭。

    公积金贷款政策方面则更为优惠。如果买首套，现在首付一律下降到最低两成。而此前能享受两成首付待遇的只有90平米以下的小户型。如果买二套，首付也只要三成。并且，即便现在有房无贷，也能享受三成首付的二套政策。公积金贷款政策一直比商业贷款优惠，调整后继续显示出这一点来。

    税费方面，普通房子现在只要满两年就能免征营业税。从2011年起，只有五年以上的普通住宅才能免征，房子新一点或者大到一定程度的都要征这项税。不要小看这个政策，这可涉及到房价5.6%的真金白银。买家得到更低的总价，卖家能拿到更多房款。这也是刺激二手房流通的政策。

    这三项基本上就是此次政策放松的主体。政策与此前几轮救市政策一脉相承，既有查漏补缺的味道，也有继续放松的趋势。总之，中央层面“集团军作战”式的楼市支撑政策又出现了新一波。然而，究竟为何一年多了政策还要继续放松?

    春光不再的房地产市场

    就好像政府断不敢短期内彻底淘汰所有郁积在钢铁、水泥、玻璃、电解铝等行业中的过剩产能一样，政府也难对房地产市场下狠手。第二产业“绑架”经济政策的情况短期内依然还是常态。

    金融危机之后，国内经济的涨跌起落基本就看投资如何，因此房地产的重要性也进一步上升。我国投资不外乎“三板斧”。制造业先上，买设备、扩厂房、雇人手，支撑着“中国制造”的金字招牌。房地产并进，上游拉动钢筋、水泥、建筑机械等多种工业品需求，下游带来建材、家具等无数装修子行业的繁荣。只有当这两板斧仍然软绵无力的情况下，政府才会发力，抡开了建“铁公机”。这其中，房地产不仅占到四分之一的投资，还拉动着制造业和消费的复苏，同时通过提升土地需求为全国各地政府提供了一半的财政收入来搞基础设施建设。可以说，房地产投资是我国投资的核心驱动力。

    这一核心如今春光不再。国内楼市经历了长达十年的房价猛涨之后，2014年迎来全年的深刻调整。这带来的最大变化是此前的炒房团、囤房客大量转向成为卖方。这股力量极其剧烈，直接对我国大部分的楼市造成根本性冲击。因为二三线城市的新房供应早已饱和，大量处于过剩状态，房子卖不出去。现在房叔、房婶们又不再买房了，市场立刻应声而下。新房卖不上去，资金立刻开始往外流。适逢现在A股火爆，游资也有了新去处。这些天打新股的封冻了三万亿资金，创历史之最，但利率连点水花都没泛起来。

    政府因此不得不救市。如果任由投机力量把房价往下推，那么过剩产能将更加过剩，家居需求疲弱乏力，地方政府可能还不起债，最后会把中央政府往“四万亿”的老路上逼。这可是关乎改革全局的大事。所以，去年一年，我们看到一波又一波的房地产托市政策不断涌来。可惜的是，效果一直不佳。

    寒冰是否能吹化?

    过去一年多，每一次政策的松绑之后，都会有乐观的声音出现。房价要涨、成交量要爆发，等等预言，每隔几个月好像都会重复一遍。

    先是去年上半年各地方政府开始前仆后继地放开自家的限购政策。这是纯粹的刺激买房需求，但由于炒房团纷纷改行或蛰伏，政策不见成效。到只剩下北上广深寥寥几个城市还没放松限购的时候，中央政府意识到地方上可能顶不住了。去年秋天，央行针对房地产市场推出了“9·30”新政，手段与此次放松类似，也是下调首付比例、增强公积金贷款的支持力度，同时放开了对于二套房的认定，力度不输当前。考虑到11月开始央行降息两次、降准一次，可以说已经火力全开。央行政策宽松的同时，住建部、财政部等从公积金着手，引领无数地方政府纷纷放松公积金贷款的条款。但如此狂风暴雨之下，也不过是“吹皱一池春水”。春节前冷清的成交量如北京的西北风一样透骨。今年1、2月份全国新房销售面积同比跌幅比去年初还要大。

    那么此次新政会有所不同么?

    首付下降的幅度和营业税免税范围两项政策的力度还是可圈可点的，切切实实降低了第二套住房的购买门槛。对于普通要换房的家庭来说，如果政策力度到位的话能少拿几十万甚至上百万的现金去换购二套。这个数字非同小可。后续可能会看到二居室、三居室的较大户型受到市场追捧。同时，学区概念的房子还会火上加火。但反过来说，特定区域内小户型的房子可能就成为要“被换走”的对象了。更重要的是，很多此前满两年而没满五年的房子因为免税会拿出来卖，供给还会增加。所以，房地产市场即便有所改善，也可能不是普涨。

    新政的力度要看各地方政府和银行的配套是否到位。以北京为例，营业税的减免其实还没有触及差额个税的这块大头。2012年初的房地产调控新政里面要求把未满五年或非唯一的住房按照买卖差价的20%的计重税。这其实才是很多房子标榜“满五唯一”的真正原因所在。免除营业税只是去了一小部分，北京市政府是否会后续把这一块也松绑，对本地市场有明显影响。银行对于二套房贷的态度则更为关键。去年的政策实际上已经允许七折房贷利率，但银行普遍没有执行。原因很简单：利率市场化之下银行从大家手里吸收存款、理财资金的成本已经很高了，做房贷不大赚钱，再打七折就真要老命了。

    市场化改革下，中央政府对于市场的控制力越来越不及从前，效果更多需要市场配合。这是经济进步的表现。最新的迹象显示，3月以来北京地区二手房销售火爆，似乎有春暖花开之势。而借助这一点尚不知几许的暖意，此轮新政也许效果会和去年“大不同”。