农村集体经营性建设用地入市有两个前提条件：符合规划、用途管制

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    十二届全国人大常委会第十三次会议昨天下午审议了国务院关于提请审议《关于授权国务院在北京市大兴区等33个试点县（市、区）行政区域暂时调整实施有关法律规定的决定（草案）》的议案。

    北京市大兴区、天津市蓟县等33个试点县级行政区域，拟暂时调整实施土地管理法等关于集体建设用地使用权不得出让等规定，允许农村集体经营性建设用地入市，同时提高被征地农民分享土地增值收益的比例，对宅基地实行自愿有偿的退出、转让机制。

    试点1

    集体经营性建设用地可入市

    与国有建设用地使用权同等入市同权同价

    受国务院委托，国土资源部部长姜大明在作草案说明时表示，为落实党的十八届三中全会决定关于农村土地征收、集体经营性建设用地入市和宅基地制度改革的要求，去年12月31日，中办、国办联合印发《关于农村土地征收、集体经营性建设用地入市、宅基地制度改革试点工作的意见》，决定在全国选取30个左右县（市、区）行政区域进行试点。因试点涉及突破土地管理法、城市房地产管理法中的相关法律条款，需要提请全国人大常委会授权国务院在试点期间暂停执行相关法律条款。

    为试点集体经营性建设用地入市，国务院提请全国人大常委会授权，在33个试点县（市、区）暂时停止实施土地管理法第四十三条和第六十三条、城市房地产管理法第九条关于集体建设用地使用权不得出让等的规定，明确在符合规划、用途管制和依法取得的前提下，允许存量农村集体经营性建设用地使用权出让、租赁、入股，实行与国有建设用地使用权同等入市、同权同价。

    作为这一改革试点的“风险管控”措施，试点行政区域只允许集体经营性建设用地入市，非经营性集体建设用地不得入市。“入市要符合规划、用途管制和依法取得的条件。入市范围限定在存量用地。同时建立健全市场交易规则，完善规划、投资、金融、税收、审计等相关服务和监管制度。”姜大明说。

    【解读】

    两大前提管住土地流转范围

    农村集体经营性建设用地入市有两个前提条件：符合规划、用途管制。

    中国人民大学公共管理学院副院长、土地管理系教授严金明昨晚在接受采访时表示，土地在规划之初就明确用途，有农业用地，有建设用地，下面又细分出多种用途，大概有十多个种类。“这里所说的规划是经过政府审批的《土地利用总体规划》，全国共有5级，各个地方都有。比如大兴，有大兴区的《土地利用总体规划》，这是需要北京市政府审批的，同时各个乡镇还有规划，是市政府委托市国土局审批的，在做规划的时候，已经把各个地方土地的数量、结构、空间全部都安排好了，这个规划不能轻易调整。”严金明解释说。

    严金明表示，“用途管制”与“符合规划”这两个前提条件可有效管控农村可流转土地的范围。“在城乡接合部，比如大兴，可流转的土地可能会比其他的纯农村要多一些。”严金明说。

    经营性建设用地和非经营性建设用地如何界定？严金明表示，非经营性建设用地主要是一些公益性、农村和农民自用的建设用地，比如医疗卫生、教育等。一般来说，非经营性建设用地流转的可能性比较小，本身利润幅度小，流转的迫切性也不大。

    ■33个试点县市区名单

    北京市大兴区

    天津市蓟县

    河北省定州市

    山西省泽州县

    内蒙古自治区和林格尔县

    辽宁省海城市

    吉林省长春市九台区

    黑龙江省安达市

    上海市松江区

    江苏省常州市武进区

    浙江省义乌市

    浙江省德清县

    安徽省金寨县

    福建省晋江市

    江西省余江县

    山东省禹城市

    河南省长垣县

    湖北省宜城市

    湖南省浏阳市

    广东省佛山市南海区

    广西壮族自治区北流市

    海南省文昌市

    重庆市大足区

    四川省郫县

    四川省泸县

    贵州省湄潭县

    云南省大理市

    西藏自治区曲水县

    陕西省西安市高陵区

    甘肃省陇西县

    青海省湟源县

    宁夏回族自治区平罗县

    新疆维吾尔自治区伊宁市

    试点2

    被征地农民收益比例将提高

    补偿标准应考虑土地用途区位等情况

    为试点农村土地征收制度改革，国务院提请全国人大常委会授权，在试点区域暂时调整实施土地管理法第四十七条关于征收集体土地补偿的规定，明确综合考虑土地用途和区位、经济发展水平、人均收入等情况，合理确定土地征收补偿标准，安排被征地农民住房、社会保障。加大就业培训力度，符合条件的被征地农民全部纳入养老、医疗等城镇社会保障体系。有条件的地方可采取留地、留物业等多种方式，由农村集体经济组织经营。

    姜大明表示，试点行政区域将合理提高被征地农民分享土地增值收益的比例。国务院有关部门将通过推进征地信息公开、完善征地程序等方式，加强群众对征地过程的监督。

    【解读】

    失地农民入社保不应一刀切

    昨天下午，全国人大常委会对决定草案进行了分组审议。令狐安委员表示，草案规定的一个重要内容是符合条件的被征地农民纳入养老、医疗等城镇社会保障体系。城镇现在实际上是两个保障体系，一是城镇职工保障体系，二是城镇居民保障体系，究竟把被征地农民纳入哪个保障体系？目前各地一般是把被征地农民纳入居民的保障体系，但居民保障体系相比职工保障体系来讲起步比较晚，标准比较低。

    令狐安认为，被征地农民和城镇一般居民有一个很大的区别，他们交出来的是生产资料土地。把这个拥有权转让以后，如果完全一般地按照城镇居民，水平偏低，将来还是包袱。令狐安建议不应搞一刀切，应视情况而定，比如近郊农民、城中村农民补偿标准应比较高，多交纳一些钱就可以纳入城镇职工保障体系等。

    丛斌委员建议将“合理确定土地征收补偿标准”中的“合理”改为“综合”。他认为“合理”不好把握，补偿标准不是谁认为合理就合理，谁认为不合理就不合理，而应依据土地的用途、区位、经济发展水平、收入等情况综合确定。

    试点3

    宅基地推自愿有偿退出机制

    转让仅限在本集体经济组织内部

    关于农村宅基地审批制度改革试点，国务院提请全国人大常委会授权，在试点区域暂时调整实施土地管理法第四十四条、第六十二条关于宅基地审批权限的规定，明确使用存量建设用地的，下放至乡（镇）人民政府审批，使用新增建设用地的，下放至县级人民政府审批。

    作为这一试点的“风险管控”措施，试点行政区域在现阶段不得以退出宅基地使用权作为进城落户的条件，宅基地退出实行自愿有偿，转让仅限在本集体经济组织内部，防止城里人到农村买地建房，导致逆城市化问题。

    草案规定，上述调整均在2017年12月31日前试行，对实践证明可行的，修改完善有关法律；对实践证明不宜调整的，恢复施行有关法律规定。

    【解读】

    放开城里人农村买房可能性小

    严金明表示，城里人去农村买房，或者买地建房，现在的政策是不允许的，以后估计也很难。我们国家是人多地少，耕地更少，国家要考虑粮食安全，考虑耕地红线，如果放开城里人到农村买地建房，因为城里人的购买力是很强大的，这样的话可能会对农村耕地保护红线带来冲击。另外，如果允许城里人到农村买房，还存在城里人在城里、农村两头占地的问题，“我们国家本就人多地少，这样的国情不允许放开。”严金明说。