购房人能按照新标准纳税 享受政策优惠

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    近日，北京市住房和城乡建设委员会、北京市财政局、北京市地税局联合发布《关于调整本市享受税收优惠政策普通住房平均交易价格有关问题的通知》(下称《通知》)，明确自10月8日起，购房人根据新的普通住房价格标准纳税。这意味着，从昨日开始，购房人能按照新标准纳税，享受政策优惠。

    这一政策启动于房地产调控松动之际，或将促进行业销售回暖。但有分析机构认为，房地产企业去库存的压力仍然存在。

    新标准扩大覆盖面

    《通知》规定的新价格，以2013年全市新建商品住房平均交易价为基准，根据区域调整系数确定，区域调整系数为五环内1.5、五到六环之间1.2、六环外0.9。

    这意味着，普通住宅认定根据环线、房屋总价和房屋单价划分，五环内总价不超过468万元，单价不超过39600元/平方米，二者满足其一即可;五至六环总价不超过375万元，单价不超过31680元/平方米，二者选其一;六环外不超过281万元，单价不超过23760元/平方米。

    根据国家的相关规定，普通住宅的认定要同时满足三个条件，一是住宅小区的建筑容积率在1.0以上;二是单套建筑面积在140平方米以下;三是实际成交价格要低于同区域享受优惠政策住房平均交易价格的1.2倍以下。此前，北京执行的普通住宅的认定标准仅设定了单价标准，划分了南北两个区域，如四环内北部地区的价格是38880元/平方米、南部地区为34560元/平方米，六环外地区为17280元/平方米左右。这一标准当时覆盖了北京70%以上的购房家庭，但是随着近两年房价的普遍上涨，普通住宅的覆盖面不断缩小，在通州、大兴等这些区县的六环之外，大部分新楼盘的单价已经达到2万元以上。

    根据《通知》，新标准执行的节点定在申报缴税环节。从10月8日起，住房交易的纳税人申报缴纳税款，符合普通住房标准的，即可享受相关的税收优惠。

    对于这一新标准，北京房地产业协会秘书长陈志表示，北京此次普宅标准调整让政策更符合实际，能进一步减轻购房人的税费负担;同时，简化了政策，不再区分南北环线，在单价的基础上，加上总价的参考指标，两者只要一项符合即可认定为普通住房，将一些单价高、总价低的小户型纳入税收支持范围，尽可能将政策覆盖面扩大。

    亚豪机构市场总监郭毅分析指出，北京上一次上调普通住房标准是在2011年底，当时普通住房标准的制定，还是让大多数普通购房者享受到了契税的优惠，但随着时间推移，北京房价在2013年经历了一轮快速上涨，2014年，整体市场价格又攀升至一个新的高度。

    亚豪机构统计数据显示，2011年北京商品住宅的成交均价是21662元/平方米，而2014年的前9个月，尽管57079套商品住宅销量中有11%、共6294套低价的自住房，但成交价格依然上涨至25313元/平方米，相比2011年的价格水平涨幅高达17%。

    普宅扩容

    普宅标准调整，并非只出现在北京。

    2012年2月，上海市房管局曾发文，明确2012年3月1日起正式执行新普通住房标准。该新标准规定，上海享受优惠政策的普通住房应同时满足以下条件：五层以上(含五层)的多高层住房，以及不足五层的老式公寓、新式里弄、旧式里弄等;单套建筑面积在140平方米以下;实际成交价格低于同级别土地上住房平均交易价格1.44倍以下，坐落于内环线以内的低于330万元/套，内环线与外环线之间的低于200万元/套，外环线以外的低于160万元/套。

    今年8月，有媒体报道称，深圳市专门开会讨论房地产形势，也将普通住宅标准的调整作为房地产救市的储备方案，出台在望。

    2013年9月，深圳开始执行普通住房契税优惠新政，以总价来论是否为豪宅，如福田、南山的标准为390万元以下的房子就不算豪宅。按照新政标准，能有效避免小户房子“被豪宅”，不少近年刚入市的“伪豪宅”契税标准将从原本的3%降到1%。

    关于这一轮普宅标准调整，陈志认为，这是一项常规工作，旨在支持普通家庭购买中小户型、中低价位普通住房，对这类购房需求是利好消息。

    在旭辉集团总经理助理戴磊看来，普宅标准的调整是市场发展到一定阶段，大势所趋产生的必然结果，此类“随行就市”调整，符合市场规律。

    楼市成交下行压力下，9月末，放宽房贷、调整普宅标准等政策，被视为房地产行业的重大利好。对此，穆迪副总裁、高级分析师曾启贤对《第一财经日报》等媒体分析称，放宽按揭等新措施对中国房地产业具有正面信用影响，原因是这将增加房贷供应，并降低满足某些条件的借款人的房贷成本，因而可在一定程度上缓解房地产销售的下行压力。

    然而，考虑到过去几年存量房积累的情况，穆迪认为，中国房地产业将持续下滑。穆迪对中国房地产业的展望为负面，并预计2014年住宅销售额将较2013年下降5%～10%。

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