当前房地产救市政策评估及后续政策展望

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　　“327”和“330”相关“救市”政策出台之后已经一月有余，政策力度如何、效果怎样，以及接下来有可能、或者说应该出台哪些政策，我也一并做下分析和展望。

　　一、“救市”政策评估

　　首先说下大家最关心的“330”和二套房营业税政策，这是对需求端和交易直接影响最大的政策。其中营业税政策实施简单，见效也快，我们看到4月份二手房成交 已经迎来全面回升，如北京4月份二手房成交量同比上涨151%，环比大增六成;深圳同比翻番，环比增长近一半;而其他南京、厦门、青岛、天津等市的二手房 成交量亦出现了大幅放量。

　　而 二套房政策虽然影响力度更大，但一方面落实需要时间，另一方面银行贷款额度也要给出，二者缺一不可。从落实情况来看，部分城市速度还是显得稍慢，截止四月 底，广州、深圳等市二套房新政仍未公布落地，而上海、北京、南京等宣布执行新政的城市，银行的执行力度也有一定“打折”。从银行贷款额度看，目前国内是统 一对开发贷和购房贷款做出额度限制，这一块占全部新增贷款的比例差不多是在三成左右。如果这个额度不放开，那么最终还是因为这个天花板影响政策最终落实。

　　“327”国土资源部和住建部的相关政策，短期内对市场影响不大，都不是能够立竿见影的。比如调整规划这肯定是个要扯皮的持久战;比如对于供大于求的城市减少土地供 应，其实如今这些城市不减少土地供应也没人买地;还有通过收购商品房解决保障房源，这些存货多的城市很多保障房也已过量。这些政策需要时间来慢慢体现效 果。

　　最后是降准政策，万亿级别的资金流入到市场当中，对房地产有很大的积极作用。因此对于“420”的降准效果，我们也可以给予更多期待。这1.2万亿出来，至少对房地产是及时雨，哪怕是从资金定向分配角度来讲，房地产也是受益最大的产业。

　　二、后续政策展望

　　从目前情况来看，首先是金融政策应该更进一步，此 类政策会对消费端、对需求端起到重要作用，从目前情况来看有两个相关建议：方案一，最简单的是把开发贷和按揭贷分离，各自给予上限额度，对按揭贷这块要大 大放开额度，让银行资金能够更倾斜进入住宅消费领域;方案二，加快住宅银行的进程，不要只停留在研究阶段，应尽快的推进住宅银行落地，中国式“MBS” —— 住宅金融专项债券也应该加快推进。

　　第二个是一线城市调整限购，这应该是短期时间内最大的“核武器”了，对消费信心的恢复，对改善性需求的释放有至关重要的影响。一线城市目前是限购最后阵地，而维持限购的理由也是荒诞不经，据说是为了控制城市人口，为了规避相关政策限制，购房群体只能采取假离婚的手段，使得一线城市的离婚率和复婚率在限购之后居高不下，让限购成为了“恶政”，应该尽快调整。

　　第三个是短中期见效最快的货币政策—降准。目前来讲银行准备金率还在高位，央行也还有进一步调整的空间。降准可迅速释放巨量流动性，和投资相关、需要大资金量投入的固定资产投资受益更多，其中房地产也应该是受益最大的行业。

　　最后一个是税费调整。之 前的调整主要还是面向需求端，但更应该对企业税费做一定的调整。在现有的企业税费预征制度下，开发商承负颇重，房地产行业利润率大幅下滑，2014年规模 房企不赚钱的情况已经普遍出现。所以建议暂缓对房地产企业的企业所得税、土地增值税的预征，毕竟只有市场中的经营主体能够实现盈利，行业才能实现健康持久 的发展。