棚改去库存化解行业风险

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　　棚户区改造政策暖风频吹

　　棚户区改造是目前各类型保障房中占比最大的一种， 2014 年以来李克强总理在多个场合提到棚户区改造的重要性，关于棚改的政策暖风频吹，棚改将在未来较长一段时间内形成房地产市场的重要需求。

　　棚改新政三大看点

　　看点一：规则之变：棚改安置房原则上不再新建，棚改创造刚性住房需求，从实物安置到货币化安置。 棚户区改造货币化，既完成了安置，又消化了库存，对于盘活资金和活跃经济都有积极作用。

　　看点二：规模之巨：从商品房投资拉动到棚户区改造投资拉动。 我国棚户区改造计划数量由 2009 年的 80 万户增长到 2014 年的 470 万户，增速较快。 2015 年计划棚改数量继续增加至 580 万户，按每户 70 平米计算，建筑面积可达 4 亿平米。2016 年至 2020 年，我国将再改造各类棚户区 2500万户，拆除住房面积 17.5 亿平方米。

　　看点三：机构之变：国开行住宅金融事业部助 力棚改，央行再贷款向市场注入资金。 国开行住宅金融事业部获得银监会批准建立，为全国棚改提速提供成本适当、长期稳定的建设资金。 2014 年二季度国开行住宅金融事业部获央行 1 万亿元再贷款，主要用于发放支持棚户区改造的贷款。还款来源是国开行住宅金融事业部未来在银行间债市发行的住宅金融专项债券。今年棚改货币化安置所需资金 也将主要来自于国开行的支持。这实际上相当于向市场上变相放水，拉动房地产需求的同时增加货币供应量，提振经济抵抗通缩。

　　2015 年商品房销量将超预期，库存风险释放，新开工面积继续下滑

　　极端假设下，今年在无棚改货币化安置政策下，住宅销量下跌 10%，在 580 万户棚改安置任务分别完成 30%和 50%的情况下，全年商品房销量同比增速分别为 1.41%和 8.13%，而实际销量或远超此增速。库存风险将逐渐释放，而新开工面积仍然保持同比下滑，投资增速还将向下。

　　维持行业“推荐”评级，重点关注棚改新政落实比例高的区域公司

　　2015 年销量的繁荣将超预期，高库存得以缓解，地产风险释放，行业发展更加健康，估值将得到进一步修复。维持地产行业“推荐”评级。考虑到一线城市拆迁难度更 大，二三线城市棚改货币化安置的落实比例应更高，建议关注二三线城市项目为主的中南建设，荣盛发展，及棚改新政落实比例较高区域的公司，如福星股份等。