房产企业法律顾问工作流程

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        一、服务目的
　　(一)规范细致的法律服务更有利于房地产开发公司业务的规范化、法制化;
　　(二)全面周到的法律服务将有效地帮助房地产开发公司规避法律风险，预防纠纷的发生。
　　二、服务方案
　　(一)考虑到房地产开发公司的业务主要集中在房地产领域，我们将结合房地产开发经营各个阶段需要解决的具体问题，分不同阶段可能出现的法律问题和各种需要制作的法律文件，确定相应的服务内容：
　　1、征地拆迁及补偿安置期间，为房地产开发公司提供的法律服务包括但不限于：
　　(1)为房地产开发公司的征地及城市房屋拆迁工作出具相关的法律意见;
　　(2)协助房地产开发公司同被拆迁人进行拆迁谈判，在谈判中提供相应的法律服务;
　　(3)负责草拟和审查征地及房屋拆迁过程中所需法律文件;
　　(4)对补偿安置中可能出现的法律问题提供相应的法律服务;
　　2、在土地前期开发期间，为房地产开发公司提供的法律服务包括但不限于：
　　(1)受托参与土地使用权出让过程中的协商、招标、拍卖，为房地产开发公司依法受、出让取得土地使用权提供相应的法律服务;
　　(2)受房地产开发公司的委托，进行房地产项目的法律评估、调查;
　　(3)草拟、修改、完善地块前期开发合同，起草土地受让协议书等有关法律文件;
　　(4)参与市政配套合同的洽谈、起草、审查，并协助处理合同履行过程中其他非诉讼法律事务;
　　3、在施工建设期间，为房地产开发公司的法律服务包括但不限于：
　　(1)参与工程设计、施工招标文件的制定，帮助房地产开发公司审查投标文件并为评标、决标提供法律意见;
　　(2)审查修改工程设计合同、施工监理合同、委托测绘合同、委托勘察合同;
　　(3)协助房地产开发公司与工程承包方洽谈、草拟、修改确定工程承包合同;
　　(4)协助房地产开发公司审查承包方提出的工程分包单位的资质、信誉及队伍素质和履约能力，审查确定工程分包合同;
　　(5)协助房地产开发公司依约履行工程承包合同、设备采购安装合同及对履约、反索赔资料的积累和保管;
　　(6)协助房地产开发公司审查工程分部分项质量验收资料，协助处理因工程质量引起的争议;
　　(7)参加房地产开发公司对工程竣工的验收工作，对验收工作提出法律意见。
　　4、在经营期间，为房地产开发公司提供的法律服务包括但不限于：
　　(1)房地产合作开发与土地使用权(项目)转让
　　a、解答房地产合作开发与土地使用权(项目)转让的专项法律咨询，提供全方位的法律意见。
　　b、受房地产开发公司委托，参与房地产合作开发模式及土地使用权(项目)转让的决策论证。提供法律方面的合法性、可行性论证，策划和制定化解法律风险的相关方案;
　　c、根据房地产开发公司的委托出具律师函;为客户在房地产合作开发及土地使用权(项目)转让过程中保全己方权利或证据，进行法律交涉。
　　d、参与房地产合作开发及土地使用权(项目)转让相关合同的策划与分析，制定所需合同及其他法律文件的文本并参与谈判。
　　e、全程跟踪房地产合作开发及土地使用权(项目)转让活动，提供全方位动态法律服务，包括：审查有关法律文件、草拟有关合同及协议、参与谈判、提供法律意见、拟定转让方案、办理转让手续;
　　f、处理房地产项目公司在设立、转让、兼并等过程中涉及的法律事务;
　　g、为房地产开发公司进行房地产项目招商、融资提供法律意见、设计方案，参与谈判，并制作相应的法律文件;
　　(2)商品房屋的预售、销售、租赁
　　a、参与房地产开发公司与销售代理商关于代理销售、租赁事宜的谈判，审查、修改房地产开发公司与代理商的代理销售、租赁协议书，协助房地产开发公司完善商品房屋预售、预租条件;
　　b、协助房地产开发公司与境外律师楼签署委托代理合同，为境外律师楼出具向境外预售商品房屋的法律意见书;
　　c、协助房地产开发公司审查有关楼宇预、销售的广告内容;
　　d、协助房地产开发公司起草、修改《购房须知》、《订购书》、《预售合同》、《商品房买卖合同》、《房屋管理、使用、维修公约》、《租赁合同》等法律文件，并就相关文本报送行政机关的核准备案;
　　e、答复房地产开发公司或购房人、承租人针对上述法律文件提出的法律问题;
　　f、准备《商品房买卖合同》文本，安排办理正式签约手续;
　　g、配合房屋竣工的验收工作;
　　h、代表房地产开发公司向买方出具律师催收楼款通知书;
　　i、在收楼过程中，协商买卖双方进行相关法律咨询、协调解决双边矛盾;
　　j、协助设计租赁实施方案及完善商品房租赁条件;
　　k、草拟、审查租约、意向书，提供法律意见;
　　(3)商品房屋的按揭
　　a、参与房地产开发公司与银行有关商品房抵押贷款的谈判，起草和审查业主按揭中房产商作为担保的有关合同安全性、合法性;
　　b、协助对业主主体资格及资信进行审查;
　　c、将业主的申请资料及借款人与房产商签署的《房地产预售契约》及已缴楼款凭证送呈银行审核。
　　d、协助办理《房地产预售契约》、《房地产按揭贷款合同》公证并监证;
　　e、协助进行抵押登记备案;
　　(4)物业管理
　　a、为确定物业管理方案提供法律意见，协助论证物业管理方案的可行性;
　　b 、协助房地产开发公司招标选聘物业管理企业;
　　c、起草或审查、修改关于设立物业管理公司的合同章程及其他相关法律文件;
　　d、协助房地产开发公司办理物业承接验收手续;
　　e、协助办理相关手续，为物业管理公司的早期介入制度和后期管理制度的建立进行策划;
　　f、起草或审查、修改《使用公约》、《业主(住户)守则》等相关法律文件;
　　g、起草或审查、修改前期物业管理合同;
　　h、其他有关物业管理的法律服务;
　　(5)其他相关法律服务
　　a、在建工程、工业、商业、住宅物业的抵押、收购和转让法律服务;
　　b、物业调查、商品房评估、拍卖及测绘法律服务;
　　c、受托代理房地产开发公司各种涉及房地产的诉讼、仲裁、复议案件;
　　三、上述法律服务内容将通过以下法律服务方式得以实现：
　　1、发挥集体智慧，共同研讨房地产开发公司复杂重大问题，力求为房地产开发公司提供最佳的法律服务。
　　2、本网将根据具体情况及房地产开发公司的要求指定2名律师担任房地产开发公司的法律顾问。
　　3、不定期与房地产开发公司负责人会晤，提供法律意见和方案。
　　4、不定期与房地产开发公司进行电话联系，全面了解房地产开发公司现状，以便有针对性地提供法律服务。
　　5、房地产开发公司可随时通过电话、信函、传真、电子邮件等方式或派人上门与律师沟通，本网律师也可上门提供法律服务，以便帮助房地产开发公司及时解决法律问题。
　　6、如房地产开发公司有特殊要求，双方可协商确定。
　　四、工作流程
　　开展相关法律服务的工作流程：
　　第一项：由本网专业律师负责，并组成专门工作团队，负责工作流程的法律服务;
　　第二项：工作团队进行摸底调查，用合理时间了解基本情况;
　　第三项：会同工作流程对法律服务内容进行分类。编制目录，初步分析后建档;
　　第四项：制订相关法律服务的工作安排;
　　第五项：根据工作安排，由资深律师负责具体工作;
　　第六项：建立会商制度，根据工作要求，确定律师事务所与工作流程的定期会议制度; 由负责律师在定期会议上汇报工作进度，征询意见。对于有特别要求的项目，经工作负责人确认后，可召开临时会议研讨;
　　第七项：对提供法律服务的项目进行跟踪服务;
　　第八项：工作调整，针对工作中不时发现的问题，提出调整及解决方法;