高层住宅常见的问题

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高层住宅常见的问题
现就个别城市高层住宅在发展过程暴露出的问题总结探讨如下：
　　1、本地施工工艺不成熟，只能生搬硬套。
　　某一内地工业城市的某一高层高档住宅小区，该小区是该市的第一个高层住宅小区，也是该市的重点工程。该小区的三栋18层高的住宅楼，采用欧式造型，外墙为聚苯板保温板涂刷真石漆面层。该工程交付使用不久外墙面层开裂，特别是在外墙阳角部位，保温板及面层真石漆从上到下开裂。经联系多家施工单位到现场察看后认为处理该裂缝的难度较大，而且需要高空作业成本会很高。造成该质量问题的原因主要是保温板在施工时未按施工工艺进行施工，搭接部位未处理好，特别是阳角处的搭接。可能是当地施工人员在施工时阳角聚苯板粘贴时未相互搭接咬槎，而出现通体直缝，再就是未在阴阳角聚苯板搭接处铺贴纤维增强层，阳角处的网布不是标准网布且搭接长度不符合设计标准要求。拐角部位标准网布应是连续的，并从每边双向绕角后包墙的宽度不小于200mm，加强网布应顶角边对接布置。
　　浅灰色真石漆面层在交房不到三年的时间里就变得很脏，这主要由于该城市是重工业城市，空气污染比较严重，外墙真石漆面层是喷涂上去的，因而真石漆面层不是光滑的平面，因此浅颜色的外墙面很容易被空气中的灰尘等悬浮物污染。当然真石漆外墙面层如果在空气清新的城市是非常漂亮的，可在重工业城市就很快脏的很难看。
　　因此，建筑外观设计时应充分考虑当地环境等综合因素，不成熟的施工工艺做法在具体施工前因充分论证和借鉴已有工艺标准，施工时严格按现有国家标准和施工规范进行。不可人为更改施工标准和工艺做法，不为建筑物在以后的使用埋下质量隐患。
　　2、人为更改原设计图纸，造成工程在使用期间质量问题不断。
　　还以上面提到的高层住宅小区为例，原设计中每栋住宅楼都有凸窗，每层的铝合金凸窗框都落在每层悬挑的混凝土板上。而该工程在施工时，凸窗的悬挑现浇混凝土板做小了，而凸窗加工单位也未到现场实测各窗洞口尺寸，结果主体施工完后在安装该凸窗时发现无法安装，于是施工单位及开发单位决定把同一垂直方向上的凸窗用铝合金窗料联成为一体，从外形看该窗象明框玻璃幕墙，连接件为膨胀螺栓角码，层与层之间用铝塑板分隔。经过两年的使用，该飘窗存在整体变形下坠；隔音效果很差；有风雨时渗水严重，以至把很多业主家的木地板泡坏。通过设计人员、监理人员、施工方、材料供应方共同分析，认为造成飘窗变形、渗漏问题的原因有以下几条：
　　（1）、下旋窗应为内旋窗，而实际制作安装成为外旋窗，窗扇包窗框。由于变形，原有胶条相对显得过小，而有缝隙。
　　（2）、飘窗从实际意义上已为幕墙，而材料仍为窗料，则材料强度及施工工艺均不能满足幕墙的要求。
　　（3）、每层虽然均设有连接点，但连接点为“L”形，刚度太小，且连接件与窗子横梃连接，而未固定在主要受力构件—竖梃上。造成横梃变形；
　　（4）、连接件用膨胀螺栓与砼板连接，则膨胀螺栓及“L”型连接件变形较大。而且膨胀螺栓数量人为减少，个别膨胀螺栓人为用锤打偏，而起不到作用。
　　（5）、窗扇密封条个别长度过短，密封性差。
　　（6）、窗框与墙体之间的缝隙，填充及打胶不到位，特别是每层窗的下部。
　　结果造成业主与开发单位关系紧张，严重影响到小区的声誉。期间施工单位多次打密封胶处理但效果不大。最后开发单位只好把该窗全部拆除做成玻璃幕墙。
　　究其问题原因主要有，施工期间施工单位责任心较差以至于悬挑混凝土板做小了，铝合金窗加工单位未现场实测各预留窗洞口的尺寸，出现窗子大小与窗洞口不符时，开发单位未及时联系设计单提出合理的解决方案，而是由施工单位和开发单位的人员提出处理方案，结果施工方案不符合玻璃幕墙的设计要求、施工规范和验收规范的要求。
　　3、崇尚时尚心理，片面追求建筑外表欧美风格，但施工工艺无法保证施工质量。
　　为了追求与众不同及建筑外表的异地风格，很多住宅楼的外立面都挂有预制欧式挂件。虽然从远处看挺漂亮，欧式构件经过几年的风吹日晒，暴露出许多质量问题和安全隐患。特别是用于高层住宅外立面，首先许多施工单位在安装施工时，施工工艺达不到室外使用的标准要求，在未处理原混凝土或砖砌墙体基层的情况下，直接在墙体上打普通膨胀螺栓固定欧式挂件，结果由于膨胀螺栓的牢固度及防锈能力达不到要求，造成构件缓慢变形下垂以至于构件与墙体连接处面层及构件之间拼缝面层开裂，容易造成雨水渗入墙体（特别是山墙部位），甚至渗入业主户内。同时渗入的雨水造成膨胀螺栓的锈蚀加快，对构件的牢固度及使用安全造成较大隐患。某小区的高层住宅，在每栋住宅楼的外立面设有三道水平欧式挂件，交房使用两年后外挂欧式挂件出现水平和竖向裂缝，欧式挂件处的部分业主外墙内侧面出现渗水现象，这应该是由与构件面层开裂雨水渗入沿膨胀螺栓渗入墙体造成的。据原施工单位介绍，他们没有能力解决构件的裂缝问题，一般施工采取明缝处理。经过相关人员的论证认为可在构件外表面做卷材房水并上翻到外墙立面，利用卷材的韧性和防水能力解决构件的裂缝发展和渗水的问题。但这样做的难度非常大，而且破坏了建筑物的外立面效果。
因此在做此类的外墙面挂件时必须使用化学螺栓，并充分论证如何安装构件及处理构件拼缝开裂的施工方案，高层住宅更要多方面考虑施工的可行性和安全性。
　　4、即使成熟施工工艺，但管理不严造成质量隐。
　　承重墙与后砌墙体之间施工缝处裂缝，特别是框剪及剪力墙结构的高层住宅工程的外墙体的砼墙肢与砌体部分连接处的水平及竖向的裂缝。虽然砌体施工按照砌体施工工艺的要求设置拉结筋，但这两部分墙体毕竟不是同时施工的，而且墙体材料不同其物理性质不同。而现在对工程的施工工期要求的比较紧，很难做到砌体施工严格按照施工工艺要求进行。如果外墙面防水处理做不好很容易造成外墙渗漏水。如前面提到的三座高层住宅也存在该问题，外墙砼墙肢之间用陶粒空心砌块砌筑。究其原因有以下几方面：1、施工未严格按照施工工艺的要求进行，拉结筋被遗漏或未按规范要求设置；2、砌筑砂浆强度偏低不稳定，和易性差沉底结硬；3、砌体组砌方法错误；4、墙体留槎方式不正确；5、砌筑时的砌块静置时间太短，最后一批砖未斜砌塞紧或未等到下部墙体砂浆强度达到要求就进行砌筑；6、外墙抹灰时未对承重墙与后砌墙体之间施工缝进行处理，一般应粘贴塑料丝布或铁丝网。
　　高层住宅的内隔墙一般多用轻质隔墙，轻质隔墙一般用空心条板拼装。空心条板的安装有专门的施工工艺及设计图集。其与砼结构或砌体墙搭结处容易出现裂缝，其主要原因是施工未严格按照施工工艺的要求进行；胶粘剂未铺满；板底缝内细石砼填塞不密实；板顶及板侧的U型镀锌钢板卡未按要求布置，或砌块墙体中未预埋砼块U型镀锌钢板卡直接固定在砌块表面；空心条板与结构搭结处的阴阳角未附加玻纤布并用聚合物腻子找平。因此施工时必须严格按照施工要求进行。
　　高层住宅存在的问题还远不止以上几方面，还有以下等问题：如预留管洞封堵不严密造成漏水；门窗选材时未考虑高层风大等因素而造成窗子强度不足或密封不严渗漏；高层壁挂炉地暖取暖也是一大问题隐患，处理不当很容易造成地暖管道渗漏。有些问题是最常见的而且是施工中最容易预防的。高层住宅工程质量要在设计阶段就进行各方面的论证，避免由于设计因素造成质量隐患；现场施工是具体控制和预防工程质量隐患最关键的阶段，严格技术交底和现场监督，严格按照施工工艺和验收规范的要求进行施工。