关于房地产与小区规划的浅谈

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一、居住区的发展和房地产

1．1 我国居住区的发展

居住是人类生活的基本需要，居住区是一定规模的住宅及相关建筑的组合，是一种现代的人居环境，居住是现代城市的四大功能之一，居住用地占据40%--50%的城市建设用地，居住区包括居住小区、居住组团、住宅街坊和住宅群落，居住用地包含住宅用地、公共服务设施用地、道路用地、绿地。

我国的居住区是从解放后发展起来的，解放初期居住区的居住建筑主要是多层建筑，有的为成片的居住小、工人新庄，有的用地拥挤，住宅标准极低，设备简陋，多为小户型，小厅小卧室或居室兼卧室、居室兼厨房。小区规模较小，同时小区基本的设施不健全，小区环境简单。80年代后小区居住标准逐渐提高，通过规划的改进，小区有了一定的环境，同时小区的规模较以前也有了一定的增加，小区的道路出现了明显的分级。在户型设计上有所改进，对家电的使用纳入了设计的考虑中。90年代居住区的规模进一步变大，同时在规划的布局上开始考虑环境与居住的关系，注重了一些必要的公共设施，户型面积和厅室面积有所改变，功能清晰，出现了单独的客、餐厅，卧室有了主次之分，同时有些地方出现了双卫生间，在住宅布置上注意了日照、消防等因素。经济发达的地方空调进入了家庭。房地产行业刚刚兴起，使居住有了不同规模的公寓和度假村等类别。大城市中高层增多，物业逐渐进入社会。

我国居住区早期在规划设计上往往没有统一的规划，布局不合理，同时一些配套设施也十分不齐全，单体设计也是千篇一律，功能过于单一。多层均为砖混结构，60年代的邢台地震、70年代的地震将居住的抗震与安全问题提到了日程上来，各城市按当地的地震烈度设计，80年代工程质量显著提高，推广了新材料、新技术取得了较好的经济效益，在国内出现了第一批居住小区的建设试点，以提高全国的住宅建设水平。规划和设计进行了统一。

90年代提出了小康住宅计划，厨房卫生设备迅速提升，家庭装修与环境设计成了90年代后的时尚。优良的人居环境在新一代的居住区出现，部分小区的规划设计采用方案竞赛的方法，进行了多方案比较，有的小区规模达到了10公顷左右。一些小区进行专向的调查研究，及时的发现了小区建设中存在的问题。明确了以人为本的思想，满足居民的多方面需要，包含生理、生活的需求，如居民对日照、通风、防噪音、卫生、安全的需要：居民购物、交通、交往青少年就读的要求等。在满足居民需求的同时，根据各城市的自然条件、地形地貌、小区所处环境、各地风俗、历史文脉、城市发展经济条件和技术水平的不同情况因地制宜。

过去许多小区虽对规划、建筑、绿化环境作了统筹考虑，但往往并没有按设计设施，单体设计与环境脱节，有的作了植物培植，缺乏整体环境，景观的完整性差。90年代后期在规划设计的同时考虑了建筑的平、立面、色彩和风格，并对整体环境空间、绿化、小品、主要景观进行了同步设计，统一规划，保证了居住区建设的统一性。使小区环境得到了可靠的保证。

2000年以后的居住区建设在各方面都有了显著的提高，规划更加灵活，环境的质量不断提高，生态的概念被提了出来，以人为本的建筑设计思路，可持续发展的小区建设观念形成了共识。

1.      2 房地产市场的发展和现状

在中国80年代的以前均是计划经济（产品经济）。住房政策及房源动置均是由国家，单位统一调配，也就是房子不是商品而是福利品，通常是由单位无偿分配给个人—福利分房，一种待遇。80年代中后期房地产才逐渐踏入中国市场。1988年宪法修正案规定土地使用权可以依法转让，为房地产成为完全的商品解除了法律限制。在此期间国家对住房制度进行了多次探索，为建立房地产市场奠定了良好的市场基础。