中国城市化进程与住宅产业的发展趋势

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在20世纪九十年代初，房地产业的投资主要集中于北京、广州、深圳、上海等中国经济较为发达的城市，随着中国经济的迅猛发展，房地产业成为回民经济的支柱产业，在全国各大中城市已经成为一个与人民生活密不可分的兴旺产业。

    一、城市建设带来住宅产业的机遇

    经济的发展使新世纪中国的住宅产业面临着一个巨大的变革，在中国人的传统文化中“安居乐业”和“衣食住行”都将住房和家庭当作人生的头等大事。因此，城市化发展的进程与城市人口的增加，促使住宅产业快速增长，以住为核心的房地产业在2000年国民生产总值的比重达到5％左右。

    中国是世界上第一人口大国，根据2000年11月1日进行的第五次全国人口普查登记，总人口12.9533亿，其中居住在城镇的人口4.5594亿人，占总人口的36.09％，同l 990年人口普查相比，城镇人口比重上升了9.86个百分点，这表明90年代以来，中国经济社会的快速发展权大地促进了城镇化水平的提高。经济的增长使中国的城市建设和城市规划得到很大发展，城市建设带动住宅产业方面的重要环节主要体现在以下几个方面：

    1.旧城改造

    在20世纪90年代以前，中国的城市建设基本处于停止阶段，城市建筑破旧，基础设施严重不足。随着经济的发展，人们对居住环境的需求增加，旧城改造成为城市建设的重要课题，将危旧的房屋拆除，把城市里的工厂拆迁，异地重建，建设新的居民住宅区。以广州市海珠区工业大道为例，这个20世纪五十年代建设的工业区，由于厂房破旧，设备落后，其产品在市场上已不再具备竞争力。因此，广州市政府决定将工业大道沿线10多家工厂搬迁，将这一带改造为新的住宅区，同时也改变了受工业污染的城市环境。

    2.城市规模扩大

    城市面貌日新月异，这是中国城市的现实状况。在房地产开发投资中，对于地段的选择是十分重要的，尤其是一个城市相对成熟的居住区域。但是今天中国城市规模的变化是十分迅速的，拿中国西部最年轻的直辖市重庆来讲，在l 982年的规划里原有城市的“母城”区域为110.6平方公里，划分成14个片区，对“生活居住区”的规划是增加20平方公里生活居住用地，平均每人达到 28平方米，但l996年的城市规划中，在110.6平方公里“母城”的基础上，规划力“315平方公里”的主城，主城分成三个片区，12个组团。“母城”被“主城”取代，是名称上的，更体现了地域的变化。“社区”的概念取代了上一个规划中的“生活居住区”，在这个主城的范围内，大量的规划用地进行住宅杜区开发， 同时像“安居工程”、“国家康居工程”等一系列住宅房推向市场，改变城市面貌和市民的居住环境。

    3.道路交通的改善

    城市建设的另一方面是交通道路的基础设施改善，北京市的三环路和四环路的开通为城市住宅区的开发提供了广阔空间，使上千万平方米的望京新城成为北京市新的住宅区，广州市的华南快速干道，使沿线的华南新城、华南碧桂园这些上千亩的楼盘成为城市居民选择住宅的热点，重庆市1982年规划的城市“母城”区内的道路只有248公里，但在1996年的规划中，主城的快速路、主干路、次干路在2012年将达到818公里。同时，作为两江环绕的重庆，规划跨江特大桥梁 l6座，其中长江上9座，嘉陵江上7座。道路的改善和桥梁的贯通，将这个组团式的城市连接起来，使城市中心的辐射能力加强，使城市居民居住和活动的范围更加宽广和便利。道路贯通和桥梁建设完成的热点地区成为市民新的居住区域，如重庆长江大桥的建成使重庆南岸区南坪成为重庆新的居住区域，嘉陵江黄花园大桥的开通使江北五里店地区成为房地产投资热点，南岸滨江路的一期8公里工程完工，四千余亩的江景宝地将供市场开发高档住宅。

    二、户藉制度改革与城市化进程对住宅市场的影响

    今年10月1日起，小国将以两万多个小城镇为重点，推行户籍制度改革，在小城镇拥有固定住所和合法收入的外来人口均可办、理小城镇户口。中国是一个人口大国，而且是一个农业人口大国，城乡差别较大，原有户籍制度的管理使绝大多数农民只能一辈子固守农村。随着中国经济改革的进程和市场经济的发展，近10多年来，农民离开原籍外出，务工的人数逐年增加，大规模的农村人口向城市迁移，是经济发展的必然规律。据第四次全国人口普查数据显示，l985—1990年的 5年间，中国人口迁移总量达3413万人，在迁入人口中，迁入城市的有2088.4万人，迁入镇的有679.5万人，迁入农村的有616.1万人。

    目前，居住在乡村的人口有8亿多人，占全国人口的64％左右，随着户籍制度的改革，更多居住在乡村的人迁移到城市或城镇是一个必然的规律，人口的迁移必定带来居住的需求。

    根据《中国21世纪人口与发展》白皮书的目标，2010年全国人口总数控制在14亿以内，按世界各国的统计，2000年第三世界各国的城市化水平平均为 45％，而我国在2000年居住在城镇的人口为4.5594亿，占总人口的36％，如果中国在2010年城市化水平达到2000年第三世界各国城市化水平的标准，中国的城市人口将达到6.3亿，比现在的4.5594人多1.7406亿，如果按每人需住房面积20平方米计算，需要增加34.8亿平方米的住房面积。

    宁波户籍制度改革实行“农村人口城市化，外来人口本地化”，新的户籍制度使宁波奉化城区规划面积从原来的22平方公里扩大到l05平方公里。

    中国的户藉制度改革是顺应市场经济发展而颁布的，早在这一政策颁布之前，全国的许多城市已经相应地出台政策对户籍进行改革，比如在鼓励房地产投资方面的购房入户等，像四川的乐山市，在今年初已实行对农村人口在城市有固定住所，固定收入即可入户的政策鼓励农村人口向城市迁入。

    三、崇尚自然带来消费观念的改变

    过去， 的中国市民更多的愿意选择城市居住，但今天富裕起来的市民阶层已经悄然改变居住观念，他们更乐意于从拥挤不堪的城市到环境优雅、生态良好的乡村居住。

    注重健康的生活环境和崇尚自然的消费观念，使城市郊区成了住宅投资的新区域，五天在城市生活工作，两天到郊外休闲居住的五加二的生活方式使住宅的产品功能呈现多样化。在广州市郊番禺地区， 出现了占地面积6000亩的祈福新村以及多个占地面积在千亩以上的郊区住宅社区。

    经济的发展使中国城市的居民收入得到增加，一部份人已经开始进行二次、三次置业，买房已从温饱型转变为小康型，人们更加注重品质。据统计，广州市天河、海珠、番禺等区的一些大型优质住宅，其购买者二次置业的比例普遍达到四成，有的更高至六成。 崇尚自然的观念使住宅产业的开发拓宽了新的区域，去年“五一”节日期间，广州就有120万市民到郊区看楼，其购买热情亦可看出这一市场的前景。

    中国是一个发展中的国家，还有许多的困难需要我们积极地去面对、去解决，我们正在用不断进取的精神，努力探索一条具有中国特色的成功之路。在2l世纪中国经济将面临更大的挑战与机遇，中国城市化建设和住宅产业也将迎来巨大的变革与创新，走上一条健康发展的道路。