“三位一体”——产业园区规划新诠释

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“产业园区”（工业园、文化产业园、体育产业园、高新科技）是执行城市产业职能的重要空间形态，园区在改善区域投资环境、引进外资、促进产业结构调整和发展经济等方面发挥了积极的辐射、示范和带动作用，成为城市经济腾飞的助推器。在改革开放的20多年内，我的产业园区从无到有直至2006年4月“国家级经济技术开发区”54个，在2005年1-9月49个“国家级经济技术开发区”工业总产值就达1393.8亿元。

　　园区规划是园区建设的龙头，规划决定园区建设的规模、方向和品位，所以园区在基础建设过程中也始终坚持“规划先行”的指导原则。然而，从规划角度看，全国产业园区规划都停留在传统城市规划模式这一个层面上，进行规划设计的单位更多的是按照投资方的要求进行平面布局，而对于园区功能的定位从不深究，因此功能单一的产业园区便不计其数；园区建成后，由于招商手段的相似，造成经济效益不佳，于是越权出台优惠政策的现象也有出现；更有甚者完全只是追求规划布局构图的好看，对其可操作性视之不见，于是盲目建区、违规占地范例也层出不穷；由于产业园区的内部功能相对简单，相对应的配套也有章可循，项目间规划的形式也就相差无几，造成园区失去特色，“千区一面”的后果也就不难想象……

　　加入WTO，给中国的产业园区带来了更多吸引外业投资的机会的同时，也加剧了经济市场的竞争。自中国加入世贸以来，我国每年平均引进外资为427亿美元，这些有限的外来资金将会“花落谁家”？怎样在激烈的竞争中争取更多的投资？怎样对园区运行之初就占领市场的先机？…… 这些问题已经对规划提出了新的要求，一种针对产业园区的全新的规划模式也将应运而生：

　　“三位一体”产业园区规划理念在秦皇岛、北戴河、南戴河、黄金海岸旅游带上规划了长2.5千米，宽1千米的“国际企业私家海滩会所城”项目。在规划设计前首先通过对项目所在区域“开发条件与资源整合分析”、“市场调研与目标客源市场分析”、“发展定位研究”，确定其功能定位、分析其目标市场并提出经营策略；然后确定项目主要、次要、辅助功能区的划分并对其进行平面布局，提出项目的开发时序，挖掘区域特色进行“主题创意与品牌形象策划”打造项目特色。给出项目的“实施开发模式及运营管理建议”，制定“开发计划”及进行“财务估算”，找出项目实施的“最先启动切入点”，最后对项目进行“风险评估”并提出相应“对策”。整个项目从功能定位到方案实施、从引资投产到运营推广，“三位一体”规划模式提供了科学、全面、安全和富有弹性的服务。

　　“三位一体”规划模式即是“功能规划”、“形态规划”和“商务规划”同时渗透到某一具体项目，以保证该规划项目的全面性和可操作性。

　　1、功能规划

　　根据项目背景情况，结合产业发展趋势，通过专题调研、模型分析、投资测算、专家论证等流程，明确定位思路、确定产业方向、划分功能板块、设计开发模式、订立实施进度，为项目开发建设提供基本蓝图。

　　2、形态规划

　　根据所确立的功能规划内容提供概念设计、建筑设计及景观设计，服务涵盖报批设计和深化设计两个阶段。设计上坚持追求特色化和主题性，避免同质化。

　　3、商务规划

　　制定完善的招商计划、建立体系化的区域品牌形象、确立市场推广方案、编制土地营销和物业管理计划，同时提供市场调研、项目开发支持、招商推广代理等。

　　“三位一体”规划模式的特点（与传统规划模式相比较）

　　1、更高的准确性：

　　根据项目背景，结合产业发展趋势，开展专题调研，全面进行资源、产业和市场分析，从而对项目进行目标定位，勾勒出园区功能分区，避免了传统规划对城市目标定位的高度概括性和资源均质性的影响，使园区定位具有更高的准确性；而在准确目标定位指导下的形态规划可以确定规划区域内的最佳开发控制指标，而避免了传统规划内经验指标和范围指标的不确定性。

　　2、更强的可行性：

　　目标定位以后，在国家大的政策环境下，对产业园区进行经济模型分析和投资测算并组织专家论证，全面综合投资者、政府部门和经济规划专家三方面的意见，提出最佳方案并组织商务规划，提出开发模式和运营机构等，使得产业园区在投产之前便有一套完善的运行方案。这不仅克服了传统规划里政府实行制定、审批并由其监督实施，缺少“共众参与”而不够人性化的缺点，而且通过周密的经济分析、投资测算和方案、施工图一气呵成式的设计模式，使项目在经济上和实施上都有了更强的可行性。

　　3、更强的整体性：

　　项目从目标定位到产业园区的投产运营，“三位一体”的规划主体可以对项目进行全程式跟踪：从概念规划到施工图设计，各个阶段衔接紧密，设计意图明确；从功能规划到招商引资，各个步骤环环相扣，运营思路清晰；从而使施工能很好的体现规划意图，规划设计能很好地指导施工操作，具有更强的整体性。

　　4、更强的特质性

　　通过专家论证、专题调研进行功能规划和形态规划，排除了传统规划设计表现出来的“资源均质性和产业发展的高度概括性”，同时也避免了传统控规只求满足开发建设功能而极少关注环境美学和人的行为造成的产业单一，“全国园区一个样”局面。这对打造园区环境、文化、产业等方面的特色品牌，凸显地区优势都有积极的意义。

　　5、特有的高效性

　　“三位一体”规划模式不仅让方案设计的各个层次简捷地衔接，同时全面的专题调研、权威的可行性研究报告、周密的商务规划、合理的功能规划和富有特色的形态规划为项目方案的顺利通过评审提供了保障；同时因为有了商务规划的支撑，园区建成后便可以迅速地投入运营，不但避免了因为冗长繁杂的传统规划评审程序造成延误产业园区的开发而抓住机遇，而且显示出“三位一体”规划模式所独有的高效性。

　　“三位一体”城市规划理念的出现，它以更宽阔的胸怀把传统城市规划拉出纯“技术性”本质构图学科的桎梏，重新挑起了指导新时期城市建设的重任。在“三位一体”城市规划指导下的产业园区，作为现代经济载体已彰显了其指导的优势，茁壮成长。作为传统城市规划改革浪潮中的一支生力军，“三位一体”规划理念将继续领跑在产业园区规划的前沿，指导中国城市经济的健康发展。