北京城郊超大盘的创意规划思考

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近年来，伴随着不断加快的城市化进程，城郊大盘开发概念开始受到市场关注。其实，从市场发展历史来看，大盘开发的实践早在90年初已初露头脚，其中以广州城外的华南板块为代表，包括祈福新村、星河湾等楼盘。随后一段时间，在上海、天津等地也出现了大盘开发的现象。笔者认为，这些大盘尚属1.0版，它的开发规模比较有限，物业类型单一。而在即将到来的大盘2.0版时代，开发规模将上一个新台阶，开发的物业类型也将呈现多元化。

　　在大盘开发2.0时代，鉴于开发规模之“大”和物业类型之“全”，整个项目的运作要保持相对统一的主题，合理的规划设计成为关系整个项目成败的关键因素之一。那么如何针对“大而全”的城郊地产超级大盘进行规划，成为专业规划人员需要面对的新课题。

　　作为京津新城的规划设计参与者，五合国际（5+1Werkhart International）在实践的基础上进行了积极的思考与探索，对超级地产大盘的规划模式进行了总结。以下主要以京津新城的规划为例，笔者提出一些现实可行的经验，希望能对同行业者和相关市场参与者有所裨益。

　　经验之一：区域经济与地理区位的综合研判

　　超级大盘的前期定位对于整个规划过程的总体指导作用是至关重要的。其定位在很大程度上就决定于对区域经济与地理区位的研读和判断。对于很多的规划设计人员来说，往往容易忽视这一点。

　　经过二十多年的快速增长，中国经济处在寻求新增长点的转折时期。在过去的二十多年中，珠三角和长三角成为驱动国内经济发展的双架马车，并且形成了一定的区域协同效应。在未来的经济发展之路上，环渤海经济圈开始以经济增长第三极的面貌为中央政府所关注。作为环渤海经济圈的重点城市天津面临前所未有的发展机遇。

　　京津新城的规划之初，仅仅是从充分挖掘当地地热资源的角度出发，建设一个温泉度假的旅游地产。在当时，这样的定位无可厚非。然而，如果将天津宝坻放在环渤海经济圈的角度，无疑这样的规划并不具备相应的战略优势。不能对战略优势进行及时把握，规划设计就失去了前瞻性，同时也将失去发展的生命线。

　　与此同时，北京和天津的城市融合趋势开始显现。处在北京和天津之间的一个区位，宝坻的新城项目定位自然不能脱离这一趋势。北京逐渐淡化经济中心功能，重点强调文化和服务，这样的定位为周边城市的经济发展留下了余地，尤其是为以第二产业为经济重点的天津的发展提供了充分发挥的空间。而宝坻距离北京约100公里，距离天津约50公里，如何结合京津两地的优势，应该成为定位的首要问题。

　　基于对区域经济和地理区位的综合考虑，宝坻的京津新城定位逐渐深化明确，即与天津的工业化城市特点相互补，提供生活和服务配套；同时与北京的文化休闲特点相融合，提供比较高档的生活休闲度假设施。这种自上而下的定位确保了规划的战略前提。

　　经验之二：“城”的规模和“市”的功能相结合

　　对于城郊大盘，来说如何从城市设计的角度来进行规划，是一个自然的选择。但是，如何在远离中心城市的郊区来设计一个城市，需要解决的一个重要问题就是避免使其成为通常意义上的“睡城”。

　　简单的说，五合国际采用的解决办法就是在给项目赋予“城”的规模的同时，更要强调赋予其“市”的功能，使其保持城市维系所需要的生命活力。在城市规划过程中，往往需要解决六个空间问题，包括居住空间、购物空间、休闲娱乐空间、教育空间、医疗保健空间、工作就业空间等。这些空间的合理布局，方能组成一个有机城市。五合国际对整个京津新城项目的规划也正是基于类似的思考逻辑，对新城用地进行五大板块的划分，穿插了以上六大空间功能。

　　经验之三：优势资源的整合再造和充分渗透

　　在超级大盘的开发过程中，对当地优势自然资源的合理利用和充分挖掘是非常重要的。在京津新城的规划设计中，五合国际考虑了宝坻的地热温泉资源，并将这一优势资源主题贯彻渗透到整个京津新城的规划设计全程。

　　在京津新城项目的定位之初，地热温泉资源是立项的重要基础，可见这一资源对于项目的独特地位。如何利用这一优势资源，应该成为规划的点睛之笔。五合国际在规划设计时，主要从三个方面对优势资源进行整合利用：

　　其一，营造全局大景观。五合国际在规划设计中，积极引入温泉水资源，开创了170万平方米的水景面积，使得周围建筑群体与水系相隔交错，和谐有机地融为一体，形成优美的居住环境，提升了地产价值。

　　其二，布局高档旅游设施。鉴于当地温泉水的优良品质，引入高档旅游设施，可以增加旅游吸引力，对京津新城生活休闲氛围的形成具有积极的促进作用。

　　其三，构筑围合式交通骨架。在规划设计过程中，水资源对各个板块和不同档次的住宅小区的分割构建了京津新城的围合式交通骨架。这样一方面让不同类型的建筑在不同角度都可以充分享受水景资源，为微观水景的再造提供便利；另一方面，水路围合式交通保证了高档住宅的相对私密性，为建筑产品的设计提供了良好的环境空间。

　　经验之四：交通组织形式统一化与建筑产品多元化

　　在大盘规划中，交通和建筑形态是整个大盘的具体内容。虽然在规划阶段不必“吹毛求疵”般细致，但是总体原则的把握至关重要。

　　京津新城的的规划设计思想主要体现了“统一性”的特点。正如前所述，水资源的引入，构筑了京津新城的围合式交通骨架。而这种围合式的交通在整个新城的规划中得到充分体现。以片区分割道路为例，它们的环形组织形式正式水路大围合的微观版。采取这种环形围合式的统一交通组织形式，主要有两方面的考虑：其一，这样的规划设计可以尽量减少区域内各个组团在交通区位上的差异；其二，环形分割的各个板块和各板块内的子区域，便于建设者对项目的分期滚动开发控制。

　　当然，在与外部交通的连接上，规划设计要点主要体现在增加项目出入口与周边交通路线的联系上。在这方面，可以采取的一些可行措施包括重点改造了项目主要出入口的道路宽度、增加道路标识物、引入环线交通概念等，从而将原有的路过交通改造为目的地交通，大大提高了项目交通的便利度。

　　与交通组织形式不同，大盘规划中的建筑产品呈现多元化，是一个突出特点。这主要可以从两个方面来理解。首先是物业类型的多元化。在京津新城这样的超级大盘，温泉度假村、酒店、商业、别墅和高档住宅都分布在一个很大的区域面积当中。不过这种多元化是新城项目的规模所决定，但是作为专业规划人员，其任务就是将这些物业能够较好的统一到一个思想之下。五合国际对京津新城的不同开发物业确定主题思想时，由新城的总体定位引申出来的高档休闲主题成为合乎逻辑的结论运用。另一方面，即使是同一物业类型，其具体产品设计也体现出多元化。以京津新城的别墅产品为例，在推出独栋、双拼等多种户型之外，还针对高端客户的个性化需求，进行定制化的别墅设计。这就要求在规划时留有一定余地，为后面的建筑设计进行铺垫。这种规划的“留白”无疑为整体规划提供了灵活性和包容性。

　　总而言之，城郊大盘开发已经从1.0版向2.0版升级。面对市场的变化，专业的规划人员应该从更高、更新的角度来把握项目定位，从而确定大盘的规划设计思想，同时也要强调在更深、更细致的层次对总体规划思想进行诠释。归根到底，实现土地全面升级才是规划的最大价值所在。或许，以上的经验能够为市场提供一些启发，这将是笔者所乐意看到的。