建设部陈准：2006年中国房地产的四大政策趋势

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简介： 除了注意房价之外，还要多注意我们这个市场以及诸多的市场参与者，包括开发商在我们的住宅建设中所作出的改进户型、提高宜居性、适应中国老百姓的文化特点，努力在节材，节能，节地等诸多方面的努力……
关键字：建设部 陈准 2006年 中国房地产 政策趋势

建设部政策研究中心主任陈淮     
    除了注意房价还要多注意这个市场诸多的参与者

    大家好。我希望通过今天和包括今天在内的以后一系列这样的活动，向公共传达媒体信息：除了注意房价之外，还要多注意我们这个市场以及诸多的市场参与者，包括开发商在我们的住宅建设中所作出的改进户型、提高宜居性、适应中国老百姓的文化特点，努力在节材，节能，节地等诸多方面的努力。在过去两三年中我们建房子的这些人应当说在这方面作出的努力是很巨大的，但是在公共信息中这些努力被淹没在关于房价的讨论中。这个努力不应当被忽略，因为老百姓买到产品的质量、持久性、适宜性以及对自身生活的价值是很重要的，不仅仅是购买所付出的代价。当然房价很重要，宏观调控政策也很重要，但是这两年来如果我们仔细观察一下两年前、一年前和今年的楼盘的话，会发现我们这些产品的改进是很快的，而且迈出的步伐很大，这一点也包括今天获奖的企业项目。

    希望宜居的房子能叱咤风云主宰市场

    我们在改进作出了非常大的努力，确实可以用历史性的进步来衡量。如果五年前我们盖的仅仅只能称之为房子，那么今天我们盖的已经是有个性、有文化、有宜居性、有环境特点这样的居室，不管是别墅，公寓，普通商品房。但是我们路还很远，离真正高水平的房地产市场所需要的还有很大的差距，这个差距既包括中高端的产品，也包括中低端的产品。我希望大家在开发小户型、低总价这样的房子上作出更大的努力，就像我们不能都去研究制造高档车。实际上在过去汽车市场上有一个重要的特点，研究家庭型轿车的厂家也成为市场中叱咤风云的主宰；我们也需要低总价、小户型的房子，但是这不等于不宜居的房子，希望大家多提供这样的户型和房子，适合特定群体的需求，这样的产品结构也是符合政策方向的。

    今年我国的房地产政策将主要着眼于四个方面

    说到政策趋势，有这样几个政策趋势供大家参考。一个今年仍将继续延续去年的宏观调控政策的基本点，依据是刚刚4月9日国务院常务会公告。其中重点的研究问题之一解决房地产市场的形势。在分析一季度经济运行形势时，有一个议题就是房地产形势，其中特别强调了仍然要稳定房价、调控结构。在年初的时候政策语言是这样表述的：“深化住房制度改革，调整住房结构，稳定房价。”4月9日国务院常务在判断分析一季度经济形势的情况下，对这个表述做了一些调整，也就是前后秩序有了变化。年初的时候是调整结构、稳定房价；现在把秩序颠倒了一下，稳定房价、调整结构。我个人理解传达出两方面的信息：一个关注房价仍然是我们宏观政策和中央政策的着眼点之一，另一个方面关注的基本立足点仍然是稳定房价，仍然坚持好宏观调控不放松。这是由于第一季度以来各地房地产投资规模加快的趋势仍然比较明显，市场相当活跃，需求恢复增长很快，在这样一个过程中进行观察是很重要的。但是中央提出稳定房价，调整结构，适度调控，严控拆迁力度。今年国民经济的稳定运行面临比较复杂的局面，国外对我们今年第一季度出口增长非常快，顺差仍然急剧扩大，外汇储备仍然是30%多的增长。

    第二个方面，去年的调控政策我们更多的关注大多数人的住房问题，以及经济适用房和普通商品房的配比问题。现在我们要发展租赁市场和二级市场，通过释放大量的存量资源，并且发展租赁市场来多样化、从多种方式来满足老百姓的住房需求。我们市场缺不缺房子，我们有两个长期的判断：一个从改善中国老百姓的生活质量、人民生活不断富裕中的私人资产累积、以及农民往城市搬的城市化进程来看我们还得盖很多的房子，远远不够；但另一个方面到05年末中国现有的城镇居民总数中人均居住面积已经超过26平方米，从我们国民经济整体发展水平、老百姓的收入水平、以及整个国民财富的累积水平来看住房消费已经超出了现在老百姓富裕的程度，在这一项消费上有一定的超前。但是我们有一部分的存量被闲置了，并没有被用来为城镇居民真正居住和合理的利用。所以要更加积极的关注租赁市场和二级市场，把存量资源释放出来。像美国人的住房利用效率是非常高的，不仅有第二套房子会租出去牟利，不会让它闲置在那里，就是只有一套房子，三个卧室如果有一个卧室闲置的话，也会把单独的卧室租出去，在发达的市场上所有的资源都被利用了，利用率很高。现在我们面对的确实有一大批需要改善的人，还有一批住房困难的人，但是市场的资源总量和人均情况又超出了现在社会发展的阶段，在住房上呈现出超前消费的趋势，所以目前关键的问题是二级市场没有足够发展。二级市场的发展也会对一级市场有重要的影响，如果现在全社会有100个人，有5个人没有房子，今年只能盖三套房子，这时候供求平衡度会比较尖锐。但95个有房子的人也加入到二级市场的运行的话，全社会供和求的对比就变成100个人竞争98套房子，同样的资源总量市场供和求的对立程度是完全不一样的。

    第三个方面，今年要关注房产市场，稳定房价，调整结构，但是除此之外政策的另一个立足点更加强调社会保障，在完善住房保障体系上的功夫下得更足。保障和市场是什么关系？很多真正的穷人不应该通过买而解决自己的住房问题，而应该通过政府的保障体系来解决住房问题。在保障体系中不是按照等价交换，政府在关注市场的同时，要更多的放在保障上。在住房保障体系和其他体系不一样的是，最低生活费保障永远保障的是最穷的一小部分人，而住房保障体系是关注一部分人的，包括中等收入的人都可以享受住房保障体系的政策。今年的保障体系建设不仅关注多数人的住房要求，更多的关注到少数人的住房需求上，这个少数人指的是困难群体和特困群体。短期内一段时间政策的资源有限，一方面要继续完善整个保障体系，还要完善住房公积金政策等政策，但是在一段时间内需要更多的集中资源首先保障那些现在就没有房子，或者住房严重困难的困难群体和特困群体，现在的住房保障体系廉租房就是针对这样的群体所出台的政策。而即便建立了廉租房的城市，也是远不完善和不充分的。北京这么大的城市建了廉租房制度，目前是按照双困的标准，其中一个是按照享受低保的条件，低保的是最低家庭生活费标准，现在住房保障还来不及建自己的标准，这个标准只是暂时的标准，更困难的群体在一个短期内更加关注。这些依据的信息都是公开的信息，如果政策有什么趋势的话，就是在关注住房保障体系的同时，关注保多数人的同时更加注重保少数人的，也就是最困难的群体，先把他们的住房问题解决了。虽然政府建了廉租房但是数量是远不充分的，目前北京按照双困的标准衡量下来，不超过两万人符合标准，需要廉租房帮助的远远不是两万人的概念。就在北京这个大城市的周边已经存在了一个打引号的廉租房供给，就是农民在城乡结合部搭的违章建房，这样的群体超过200万，也就是说廉租房的客观需求非常庞大，但是政策的资源准备远不充分，在这个领域里面严重不对称的问题应该引起注意，在住房保障上从关注多数人的同时还要首先关注最困难的那部分群体。

    另外第四个方面是节能省地的客观要求。大家别以为这个是和市场无关的政策，因为最终发展节能省地型住宅不仅要在供给方面出政策，比如限制别墅开发、限制大户型的开发、或者土地出让的时候进行限价的拍卖，或者说采用节能技术，节能材料，节能设计的时候给予一定的政策税负优惠，这些是调整供给方面提供中低档住宅以及发展节能省地型住宅的一个方面。从长远来看，真正推进节约资源的政策重心并不在供给方面，而在需求方面。如果不能合理的引导需求，市场中的主力购买者仍然到一些大户型，开发商很难不顺应这个市场。大家要关注开发小户型，低总价的住宅和这样的政策。最近一段时间媒体上，专家们不断的有讨论比如物业税的问题，不节能的住宅税负的标准。合理消费限度内的户型持有环节也就是大家说的物业税的问题是很低，甚至是零；但是超过一定的标准，超出政策认可的普通住房或者必要消费限度的住宅可以住，但是要为此支付比较重的持有房间的代价。尽管节能省地听起来是技术性的，但是一旦调整政策运行的话，可能在市场选择上会出现截然不同的偏好，这就是需求方面的节能。

    总结起来我认为今年的政策走势可以归结为四条：第一条坚持宏观调控不放松，稳定房价、调整供给结构是核心；第二条在发展和完善一级市场，将更加注重发展二级市场和租赁市场，特别是强调宜买则买，宜租则租；第三个加强住房保障体系的建设，关注市场的同时关注保障，关注多数人的同时更加关注少数人和特困群体；第四可能进一步的完善和研究发展节能省地型住宅，节约资源的住宅。