旅游房地产策划的研究

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摘要:随着近年来我国旅游行业的不断发展, 此时的人们的旅游方式正由观光型向休闲度假型转变，很多地区的房地产也渐渐成为顺着旅游行业的发展趋势,也就是在很大程度上考虑了旅游业的这一因素,因此房地产策划也就适时地融入了这一因素,通过对旅游房地产的概念分析以及与普通房地产策划的比较我们来了解这一特殊的房地产形式.

关键词:旅游、房地产、策划

1、旅游房地产的定义

所谓旅游房地产是指以旅游度假为目的的房地产开发、营销模式，开发项目全部或部分实现了旅游功能。包括利用旅游开发区、旅游景区、休闲度假区的优越自然条件、地理位置开发的具有投资回报和多种功能的住宅项目，如景区住宅、海景住宅、风景名胜区度假村、民俗度假村等，以满足人们休闲度假旅游的需求。

2、房地产策划的定义

房地产策划是贯穿房地产项目开发整个过程的一项极为重要的工作。从前期的定位，到推广整合最后是销售招商策划，因此房地产策划即是以房地产为主体进行的为了达到某种目标的拟定战略方案和战术计划，然后借助一定的科学方法和艺术，为决策、计划而构思、设计、制作策划方案的过程。

3、旅游房地产与普通房地产策划的区别

首先房地产策划在如今是一种智力型产业，可以说是为房地产的整个生命做着不可替代的工作，在项目建设从方案设计开始，策划就开始进行了作业，定位一种企业适合的开发方式，适应企业发展的选地规模，都是前期策划所要考虑的问题，一个好的策划是可以提高企业竞争力的，因此显得尤为重要。

定位要考虑的东西很多，比如当时的市场环境和估算的产品能够投入使用的期限之后的市场环境，经济发展情况也是要考虑的一个大的环境，因为它会影响到消费者的购物情况，而这个又会影响这里的房子使用功能的分布和规模，最后就是这个地区所能调动的人力资源、物力资源、社会资源，这是普通房地产策划经常需要考虑的东西。

那么旅游房地产呢？

顾名思义，旅游房地产中旅游占了很大的比重，如果某个地区是旅游业发展或者旅游是作为一项重要的地区产业就非常重要，我曾经到过厦门，那是一个很彻底、很典型的旅游房地产的例子，当然它的规划也很有意思，厦门可以大致分为两块，即主城区和鼓浪屿，主城区的规划可以说也算得上是规规整整，换句话说，也就是比较“安全”的设计，只有个别的小巷，或者是极具特色的地方，比如厦门大学，里面就连宿舍楼都是红砖素裹，这样的设计让人体会到的是很浓厚的人文情怀，但最具旅游房地产特色的要数鼓浪屿的整体规划，从上岛开始我们就能看到各种各样别有特色的小店，每家的规模不大，却琳琅满目地陈列在这座并不大的岛屿上，如果只是一两家的设计可能不能让人体会到这种氛围，或者只会觉得它是一家再渺小不过的便利店，但当成为一种规模以后，你就会很自然地觉得这里的小商品极具特色，忍不住要购一些小小的纪念品，这就是充分考虑了旅游业的策划范例，通过小规模的一种聚积，然后形成一定意义上的大规模，进而感染消费者，带动消费，这也就是旅游房地产要考虑的独到的东西：（1）整体城市带给旅行者的人文情怀、（2）能够带动消费的合理布置、（3）能够符合旅游特色的店铺。

4、旅游房地产策划的独特表现

上述所谓的旅游房地产所要考虑的独到的东西其实用专业的说法也就是所谓的市场策划、营销策划和产品策划，但它们之中又有旅游房地产自己的特点。

首先是市场策划，了解一个地区适合什么样的文化，或者有着什么样的背景是确定市场环境的一个很好的方法，以旅游为主的地区更是这样，因为一个地方可能都会有一个传说，甚至是一个基调，比如谈到海南，会让人想到阳光、温暖和海鲜，谈到重庆，会让人想到美女、红色经典等，谈到上海，会让人想到发达、购物，这就是不同的城市带给我们的直观感受，那么建筑在这些地方也就应该表现出它的特点，这样才会被追捧，最直接的就是能够得到更高的回报。 所以上述说的“整体城市带给旅行者的人文情怀”也就是这个意思，有些地方适合大的、西式的、奢华的但也有的地方适合古色古香、小桥流水，综合不同的特点并将这些特点发挥极致成为一种印象就能更加剧这种特色。相辅相成就能实现这个完美的体现。

其次是产品策划，这是比较具体的策划步骤，因为这直接关系到了建筑外形、使用功能、使用面积、交通系数、环境绿化等，从这里我们可以看出这其中的很多因素其实都由建筑的使用功能有关系，而使用功能自然的就与市场环境密不可分了，这就是它们的联系了，了解了这种关系就能实现更具体、更合适的产品了，还是厦门的例子，由于那种迷你、温馨的旅游环境造就了鼓浪屿岛上小规模的小店，而且创新的是几乎每家小店都有自己的印章，集齐这些印章也充满了兴趣，香港的购物去高楼耸立，霸道异常，似乎如果没有足够的高度会被摸不着头脑的消费者错过一样，上述的“能够符合旅游特色的店铺”也就是体现了这一点，可以试想一下如果不考虑经济性不考虑收益，在鼓浪屿上树立一座五十层的超高层建筑，会是怎样的一个情况，如果树立在中心成为一个标志性建筑还大可试试，但如果是矗立在众多的小店之间，那恐怕有点风马牛不相及，让人摸不着头脑甚至觉得有些突兀吧。

最后是营销策划，这是在产品完成后的最后一步了，也就是要如何将这些产品卖出去的策划，当然这一块的内容相对比较灵活，它不是一个地区所能全部适用，准确地说它也许只适用于某一个具体的工程或者项目，在做营销策划时，要考虑的是周围消费者的消费情况，做市场调查必不可少，了解消费者需要的东西，并且在开发商能够做到的范围内尽量地做到满足，就是营销战略中成功的一半了，但有些东西绝对不是有钱就能办到，比如一个住宅区里如果有一家银行我想是很多消费者期望的事情，但是银行却并不这么想，它会考虑入驻后是否有足够多的消费者能够抵消它的开销，另外是否有地下室能够作为金库使用，这些等等的问题不仅银行需要考虑，开发商也需要考虑，这就不可避免地产生了矛盾：即是消费者的需求和产品的能力之间的矛盾，那么如何进行正确的谈判，争取得到更多的独特优势，就是很有帮助的营销战略，前面说到的“能够带动消费的合理布置”也就是说明了这一点，合理布置不同功能的房子，让消费者真正体会到舒心和放心，并且能够在未来的使用中发现更多贴心的细节，这对企业未来的发展将有很大的影响。

5、旅游房地产的发展空间

    旅游房地产的产生始于法国地中海沿岸，当时地中海沿岸开发了大量海滨别墅，一时间欧洲、北美的游客蜂拥而至，地中海成为欧洲乃至世界的休闲度假中心。20世纪60年代法国阿尔卑斯山的别墅度假村首先以分时销售的方式招揽客户。而今天，分时度假酒店、高尔夫度假村、山地度假村、休闲别墅等已遍布世界各地。在亚洲，日本、韩国、菲律宾、泰国，马来西亚、新加坡等国家的旅游房地产方兴未艾，大批国际地产开发商、酒店投资管理机构纷纷介入旅游物业开发，并取得了可观的收益。

　　中国的旅游房地产业在20世纪八九十年代萌芽，沿海经济发达地区抢得先机，大量的传统房地产资金开始开辟新的领域，投向旅游房地产开发。这为已经日趋饱和的传统住宅领域寻找到了一个新的突破口。众所周知的，海南在从1993年房地产泡沫破灭之后，房地产市场一泻千里直跌谷底。放眼望去，烂尾楼比比皆是，空置房触目惊心。可近年来，海南的房地产业凭借它那得天独厚的海景风光将其中一部分空置房改造为旅游物业，而且其旅游度假式物业还拥有全国乃至全球的市场，这个市场潜力巨大。于是，旅游房地产便成为海南房地产的主力，海南的房地产业也随之出现了回暖的迹象。正如一位海南的房地产开发商所说：是旅游房地产又给了海南的房地产一个春天。

在此感召下，各地的旅游房地产项目是接踵而至。其中包括北京强龙房地产开发公司在延庆龙庆峡投资开发的“快乐无穷大”产权酒店；位于秦皇岛度假区在北京发售的“维多利亚港湾”酒店式公寓；新世界集团投资的海南新世界家园等。中国华源集团与海南泰信实业有限公司开发的“海口皇冠滨海温泉酒店”（产权式酒店），7月在上海开盘，仅一星期内便售出产权客房近60套；还有位于深圳大梅沙的四星级酒店-----雅兰酒店六成客房192间已被买下，业主除了可以享受酒店式家居生活外，还可以通过委托经营与酒店经营者分享利润，实现新的休闲置业方式。这样的旅游房地产开发例子在国正越来越多，其发展的空间也是越来越大。

6、总结

旅游房地产作为我国新兴的一种房地产形式正处在发展的势头中，在此基础上衍生的与旅游房地产息息相关的其它产业也因此受到了激发，然而这其中最重要的还是这种新形式的未来策划体系，毕竟小到一件家庭用品达到一个完整的开发项目，都有最基本的经济利益在驱动，如果没有真正切实的经济收益，没有具体的实现方案，将很有可能再次迎来房产泡沫等不良的产业危机，这是我们作为工程师最不愿意看到的情况,因此策划的重要性日趋明显,但当这一机构合理发展,我们有理由相信房地产行业未来将会有更美好的前途.

7、参考文献：《中国旅游房地产发展研究》 涂箐   西南财经大学    2007-04-01

《旅游房地产与城市旅游发展互动研究》   周鹏飞  华中师范大学   2008-05-01