发达地区商业郊区化的发展机制

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　1.人口、住宅郊区化

　　从购买力因素而言，由于人口向城市外围（城乡结合部和郊区）扩散的趋势，商业设施向城市外围（城乡结合部和郊区）扩散也是必然的结构。

　　由于人口政策的改变、80年代以来的住房制度的改革（住房商品化）、城市土地使用制度改革（城市土地由无偿使用变为有偿使用）和空间产业结构的调整等因素的作用下，我国的区域基础设施水平有了很大的提高，城市开始沿着区域基础设施向外扩展，人口和住宅随之发生了郊区化的趋势。

　　商业设施（特别是零售业）必须跟着消费者，并且使得消费者获得满意。连锁店郊区化最主要的因素自然是人们开始在郊区集中居住。在美国居民近年来纷纷搬出城市的浪潮中，多数连锁店也跟着消费者来到郊区。在美国，除了纽约等个别大城市外，大型的百货店几乎都搬到人口居住密集的卫星城周围。试图通过改善中心区交通、服务质量、增加商品花样、使商店现代化等等措施把顾客从城乡结合部和郊区拉回来选购一般商品几乎是不可能的。

　　2.“社区”和“社区商业”的概念日益强化

　　商业的离心化并不等于商业开发的无序化。城市边缘、近郊的城市住宅区成片建设，规模增大，为城区人口的迁移提供了物质基础，也推动了郊区的开发与繁荣。但是在中国，人口和住宅的郊区化从整体上而言并不象美国等一些国家出现“无序蔓延”。无论是城郊结合部、郊区中以前人口的分布，还是现在旧城改造造成的房地产开发区域都在一定地域上有所集聚。尤其是在人口、住宅的郊区化进程中，“社区”和“社区商业”的概念正被越来越重视，商业是人们生活中的大事。无论是老社区，还是新建成和规划中的社区建设中都强调了“以人为本”为原则的社区商业建设思想，建立了集购物、休闲、服务等众多功能于一体的新型社区商业构架并逐渐将其发展成为成熟社区的商业规划模式。

　　3.新的消费倾向

　　随着生活水平的提高，人们的消费行为也发生深刻变化。这表现为自选、方便的消费形式已成为普遍的消费形式。

　　首先，由于经济收入的提高，使日用消费品一次购足、大量购买成为可能。“一站购物”是中国零售业发展的必然趋势，已成为绝大多数消费者的需要。传统的零售渠道是不能满足人们这种购物需求的，但是现在的大卖场和超市正逐步使其变成现实。

　　人们对于日用品、一般的销售品的就近购物心理也是导致超市、购物中心产生的原因之一。对于这一类商品人们不愿意付出过多的时间去搜集相关的信息和挑选、评估。如果在居民区附近建立主要以提供该类商品为主的零售店，人们会选择去那里消费。

　　其次，另外由于生活水平的提高和生活节奏的加快，选择性消费的商品范围大大缩小，人们很少为买一件衣服而跑遍全上海，甚至像彩电、冰箱、空调这样的耐用消费品也就近在一般超市购买。消费的随机性大大增加，专向性、计划性减弱，购物动机往往不是因为专门需要而特意去购买，而是在旅游中或休闲活动中偶然感兴趣而买。随机形购物成为现在消费者的新的购物倾向。

　　随着居民收入的增加，消费层次大大提高，住房、教育是两项最大的消费，旅游消费增长势头强劲，汽车消费虽尚不成大势，但近年来增长速度很快。在一般性商品消费上，趋向高级化、时尚化。居民购物注重价格的意识有所减弱，注重品牌的意识大有增强。高级化表现为贵重商品消费增加、耐用消费品增加。高级家电、高级家具、电脑、摩托车、高档服装、高档化妆品、高级艺术品消费增加。时尚化表现为追逐潮流的消费增加，炫耀身份的商品增加，商品更替的周期缩短，频率加快。

　　最后，在经济发展较快的地区，人们的消费观念和偏好会逐渐向高等级倒金字塔消费转变，消费结构也发生深刻变化。人们在以方便实惠为基础上，追求家庭幸福、追求个性、体现自我价值胜于享乐。人们逛街绝不仅仅为了购物。非物质消费性支出大幅增长，如度假、娱乐、国内外旅游等方面比重增强；另一方面，服务消费、知识消费的增长速度也有了超越实物消费的增长速度，从而实现商品消费、服务消费与教育消费并重的格局。因此，只有在商业中心增加了娱乐、休闲、餐饮的比重，提供全方位的服务才能激发人们越来越多的综合消费能力。

　　4.零售业态的多样化

　　传统的零售业态（百货业）已经不再风光独秀，独霸天下。超市、连锁店、仓储店、折扣店、专业店、专卖店等新的零售业态纷纷介入零售业战场。传统业态市场定位呈现多元化。中国虽然全社会消费品零售额处于增长阶段，但百货零售企业的毛利率整体呈下降态势，企业的效益增长远低于销售额的增长，减亏效果也不甚理想。自1994年开始，中国连锁超市业的平均增长速度在70%以上，其中2000年比1999年增长53%.上海连锁业“三巨头”——联华、华联和农工商超市分列全国零售业10强的第一、第五和第八位。连锁超市将超过百货店成为零售业的第一主力。

　　同时，无店铺销售又悄然袭来。它通过电话营销、电视营销、网络营销、电子化营销等通讯营销方式，进一步打破了城市与郊区生活的界限，还打破了国际界线，形成全新的营销体系，被誉为零售业的“第四次革命”。

　　5.零售商业业态的空间表现

　　企业动力和消费者动力使得零售业态的发展了变化。企业动力是指企业通过采取各种降低成本和增加收入的方式而获得更多的利润。激烈的竞争使百货公司不得不想方设法压低成本，加大自己商品的价格优势，如以自选的方式可以减轻雇佣员工的成本。由于人们的消费习惯发生了变化，现在为了满足顾客吃、穿、用、玩各方面的需求，许多零售企业必须增加他们所提供的货物和服务的种类，超级市场、购物中心就应运而生。对于大型超市和购物中心，由于占地面积大，需要大量的土地，对于地租较高的市中心地段，需要付出非常高的代价，而郊区广大的土地、低廉的租金，成为大型超市和购物中心生长的热土。

　　6.城市交通对商业郊区化的推动

　　城市交通的变革使城市得以从中心区向外围发展，在交通便捷的地方带动了居住区、产业的发展，进而生成城市新的发展中心。众所周知，小汽车对西方城市郊区化的推动影响是巨大的，使人们活动的足迹几乎可以遍布郊区的任何一个地方。同样，地铁和轻轨等交通工具速度快，客运量大，不受其他交通工具的干扰，使得城市中心区以外的地区通达习性大大加强。环城高速公路对人口和经济活动的离心发展也有很大的刺激，美国联邦高速公路管理局的一项研究指出，有环城高速公路的都市区的郊区化速度比没有环城高速公路的要快。中国，环线的建设也推动了商业的离心发展。如北京1996年二环路以内（中心城区）食品、饮料、烟草和家庭日用品批发业、零售业和餐饮业数量、从业人员数和二环到三环间以及三环和四环之间相比较可以看出当时单位数和从业人数都是二环内占优。